Сахалин - самый перспективный рынок недвижимости России

Инфраструктурные проекты мирового значения станут драйверами рынков недвижимости на российских окраинах. Наиболее вероятным местом проявления этого является Сахалин. Регион, чья столица уже сейчас находится на втором месте после Москвы по уровню соотношения доходов и расходов, существенно прибавит в привлекательности после строительства двух мостов.

Проекты мостов

Один из них построят с материка на остров. Второй возведут между Россией и Японией. Оба проекта взаимосвязаны, и стремительное развитие рынка недвижимости возможно лишь после завершения обоих мостов. Это даст толчок местной экономике за счет экономического взаимодействия с Японией.

Исходя из текущей ситуации, первым будет построен мост с материковой части России на Сахалин. На проектирование сооружения уже израсходовано 3 млрд. руб. При этом очередной вариант проекта прошел рассмотрение 22 апреля 2020 года, после чего был отправлен на доработку РЖД. Эта организация является основным эксплуатантом будущего моста. Его возведение запланировано с 2024 по 2035 год. Стоимость самого моста составляет 227 млрд. руб., что фактически сопоставимо с ценой возведения Крымского моста, равняющейся 228 млрд. руб. Однако цена всего проекта, включающая и прокладку подъездных путей, переваливает за 500 млрд. руб.

Ситуация с возведением второго моста между Сахалином и Японией более неопределенная. Впервые о возможности реализации данного проекта сообщил в 2017 году вице-премьер РФ Игорь Шувалов. Заявление было сделано на третьем Восточном экономическом форуме во Владивостоке. Мост протяженностью 45 км планируется построить между сахалинским мысом Крильон и мысом Соя на Хоккайдо. Цена данного проекта равняется примерно 385 млрд. руб., что составляет примерно половину стоимости Крымского моста или 7 мостов через Волгу в Саратове.

Как видим, стоимость проектов велика, но вполне посильна для российского бюджета, чья доходная часть ежегодно составляет около 20 трлн. руб.

Возможное влияние на рынок недвижимости

Пример Крыма свидетельствует о том, что только строительство моста способно увеличить среднюю стоимость недвижимости на 6%. При этом подорожание отдельных типов жилья может достичь 30%. Например, именно на столько после начала эксплуатации Крымского моста подорожали дома площадью свыше 250 кв. м.

Однако в случае с Сахалином динамика цен может быть несколько иной. Ведь столица региона Южно-Сахалинск находится на втором месте после Москвы по соотношению зарплат и стоимости потребительского набора, но существенно проигрывает столице из-за слабой транспортной доступности, что отсекает от острова человеческие ресурсы.

Наглядно соотношение московских и южно-сахалинских зарплат и цен представлено в таблице.

Понятно, что никакой мост не приблизит Сахалин к Москве и европейской части страны.

Но мост может сблизить остров с одним из мировых центров технологий, экономики и высокооплачиваемого труда.

Поездка по мосту на работу в Японию может стать ежедневным занятием для сахалинцев. А средняя зарплата там составляет 3250 долларов. С учетом того, что японцы неровно дышат не только к Курилам, но и Сахалину, вероятность введения упрощенного визового режима для жителей данных территорий весьма велика. А это откроет не только возможности для работы, но и для учебы, туризма и т.д. Вот тогда и настанут золотые часы для забытого богом рынка недвижимости Сахалина.

Благо, насколько экономический потенциал Японии может увеличить стоимость недвижимости сопредельных российских территорий, недавно показали Курилы. Там под разговоры о возможной передаче двух островов Японии недвижимость подорожала в пять раз! И все из-за того, что россияне стали скупать ее, надеясь затем получить японское подданство или хотя бы ВНЖ.

Пока же цена недвижимости в городе почти в два раза ниже, чем в Москве, а население – в 60 раз меньше. Так, если в Южно-Сахалинске средняя стоимость жилья составляет 100 тыс. руб., то в Москве данный показатель равняется 226 тыс. руб. за кв. м. Количество населения в обоих городах – 200 тыс. и 12,5 млн. человек соответственно.

Для сравнения, средняя стоимость жилья на Сахалине равняется 68 тыс. руб., в то время как Московская область характеризуется аналогичным показателем в размере 83 тыс. руб. за кв. м. Население всего острова и столичного региона составляет 488 тыс. и 20 млн. человек соответственно.

Именно сейчас, накануне строительства первого моста на Сахалин, и необходимо приобретать там жилье.

Когда первый мост будет построен, и начнется проектирование мостового перехода в Японию, будет уже поздно. Тогда вложения могут потерять часть эффективности за счет спекулятивного разогрева цен. На что способны российские спекулянты на небольших рынках недвижимости, свидетельствует опыт Курил.

Где покупать

Ответ на данный вопрос существенно зависит от того, каким образом будет организованно железнодорожное сообщение с Японией. На Сахалине есть две параллельные железнодорожные ветки – западная и восточная, обозначенные по названию берегов острова, по которым они проходят. Западная ветка максимально приближена к Японии, восточная - к месту строительства моста в континентальную Россию. Восточная ветка также проходит через центр региона Южно-Сахалинск. Обе ветки соединены единственной перемычкой в районе станции Ильинское. Если учесть, что проектировщики лишь продлят имеющиеся железнодорожные ветки до обоих мостов, то в выигрыше окажутся те домовладельцы, которые будут находиться на ближайшей к Японии железнодорожной станции.

Сам мыс Крильон, от которого и должен стартовать мост в Японию, какими-либо населенными пунктами не обладает. На его крайней точке есть смотровая площадка, маяк и пара разрушенных зданий, но не более того. Ближайший к мысу населенный пункт –поселок Шебунино с населением в 600 человек. Этот же населенный пункт является конечной станцией западной железнодорожной ветки, идущей до Ильинского и завязанной на железнодорожный паром Ванино-Холмск, следующий на материк.

От нее отходит железнодорожная ветка на Южно-Сахалинск. Правда, сейчас станция в Шебунино не работает. Если проектировщики моста не изберут новый железнодорожный маршрут, то именно Шебунино станет ближайшим населенным пунктом к мостовому переходу с Японией. Альтернативой ему, разумеется, станет административный центр острова Южно-Сахалинск и в меньшей степени остальные населенные пункты региона.

Рынок недвижимости в Шебунино как таковой отсутствует. Поселок, державшийся на одноименной угольной шахте и рыбном комбинате, фактически вымирает после их закрытия. Половина жителей поселка пенсионеры. Однако в нем еще остается работающее отделение Сбербанка, магазин, школа и детский сад. Сейчас Шебунино пытаются оживить деловые круги из близлежащего города Невельск.

Имеющееся единичное предложение представлено четырехкомнатной квартирой по ул. Дачной. Цена жилья площадью в 82 кв. м составляет лишь 650 тыс. руб. Квартира находится на первом этаже пятиэтажного панельного дома. Хозяйка реализует ее «по причине переезда», обещая всем заинтересованным лицам хороший «торг».

Расположенные по данной железнодорожной ветке близлежащие Горнозаводск и Невельск характеризуются несколькими десятками предложений квартир и домов стоимостью от 450 тыс. до 3 млн. руб. Показательные примеры этого рынка представлены в таблице.

Как видим, начальный уровень цен эквивалентен лишь паре квадратных метров среднестатистической московской недвижимости. При этом рынок, хотя и обладает ограниченным предложением, но может предоставить новое жилье у самого моря с хорошими видовыми характеристиками. Это не только повышает срок эксплуатации, но и позволяет рассматривать данное жилье в качестве объекта двойного назначения в летний период.

Итог

При безусловной перспективности инвестиций в недвижимость Сахалина оптимальность данного процесса существенно зависит от детального знания самих инфраструктурных проектов, планирующихся на острове. Особенно ценной становится информация как по состоянию линий ж/д, так и сведения по поводу планирующегося моста в Японию. Официальная информация по данному вопросу может быть не только недостаточной, но и необъективной. Все это превращает Сахалин в тот редкое место, где инвестиции в недвижимость требуют похода в библиотеку и неангажированного общения с местными жителями.