Чем покупателей привлекают таунхаусы? Какие подводные камни ожидают владельцев такой недвижимости? Стоит ли ждать повышения цен на таунхаусы в ближайшее время? Ответы на эти и многие другие вопросы о домах блокированной застройки решил найти портал Novostroy.
Новая надежда
Наш интерес к таунхаусам вовсе не случаен. Да, такой формат жилья в России уже давно не новость. Ещё в 2015 году на нашем сайте выходил обзор лучших проектов с таунхаусами на юге Петербурга.
И тем не менее подобная недвижимость так и не завоевала популярность среди российских покупателей. Таунхаусы уже стали называть вымирающим форматом. Судите сами. На текущий момент на Novostroy представлены 384 коттеджных посёлка в СПб и ЛО с открытыми продажами недвижимости. Таунхаусы реализуются лишь в 8 из них.
Но к 2022 году появились некоторые предпосылки для того, чтобы данный формат обрёл «второе дыхание». Во-первых, это повышенный интерес к загородной недвижимости, который держится ещё со времён пандемии. Вместе с рынком растёт и спрос на таунхаусы. Так, в Ленобласти в 2020 году он увеличился 31,3%, о чём мы писали здесь.
Во-вторых, на малоэтажное строительство всё чаще обращает внимание государство. И неудивительно. За первое полугодие этого года объёмы ввода индивидуальных жилых домов более чем в 1,5 раза превысили показатели строительства многоквартирных зданий.
Так что вполне оправданными смотрятся некоторые законодательные изменения, принятые за последний год, которые сделали рынок ИЖС более прозрачным. Перепало немного благодати и таунхаусам. Приняли закон, определяющий правовой статус домов блокированной застройки. Что, наконец-то, сняло многие противоречия относительно таунхаусов.
В-третьих, на жильё в домах блокированной застройки обратили внимание и в банках. Ипотека на таунхаусы становится всё более доступной. Так, 16 августа банк ДОМ.РФ объявил, что распространяет на такие объекты субсидированную ипотеку. Оформить кредит на покупку готового таунхауса можно по «Льготной», «Семейной», «Дальневосточной» ипотеке и даже по программе для IT-специалистов.
Вот как это прокомментировали в банке.
Источник: Интерфакс
Кажется, что сейчас самое время для ренессанса формата таунхаусов. Можно сказать, сошлись все звёзды. Так что, нужно срочно бежать получать льготную ипотеку и выбирать таунхаус, пока не взлетели цены?
Не торопитесь. Давайте сначала внимательно рассмотрим все преимущества и недостатки домов блокированной застройки. А ещё спросим экспертов рынка, верят ли они в «возрождение» таунхаусов.
Это минус или плюс?
По сути, таунхаус — это гибрид между квартирой и частным коттеджем. Так что для домов блокированной застройки характерны преимущества и недостатки обоих типов недвижимости.
«Плюсы и минусы относительны. Большая площадь, по сравнению с квартирой и, как правило, меньшая средняя цена за кв. м. (в сравнении с таковой в многоквартирных домах в той же локации) — это плюс. Однако масштабы ремонта и прочих бытовых забот на большой площади оказываются скорее минусом.
Таунхаус всегда подразумевает парковочное место, а то и два. Это однозначный плюс. Однако в крупных городах такие проекты редко могут похвастать хорошей транспортной доступностью. Чем крупнее город — тем реже. И это минус.
Таунхаус также подразумевает собственный небольшой участок, и это плюс. Но площадь его очень невелика, по сравнению со средним участком ИЖС. То есть, это относительный минус.
Преимуществом является малая плотность населения, малое число соседей. И в то же время в проектах таунхаусов редко предусматривается социальная инфраструктура. Зачастую такая застройка “пристёгивается” к уже имеющимся местным школам, садам и поликлиникам. Порой морально устаревшим», — считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
Основным и, можно сказать, безоговорочным преимуществом, может считаться лишь цена на такой тип недвижимости.
«Таунхаус — доступная мечта о загородной жизни. Семья может продать свою квартиру, добавить небольшую сумму и сразу переехать за город. И если инфраструктура и логистическая доступность посёлка продумана, есть свой участок и выход сразу на улицу без подъездов, то минусов у таунхауса в сравнении с квартирой нет. Разве что на такси из ночных клубов не покатаешься», — замечает Юлия Березникова, CEO Easy Home, коттеджный поселок «БРИТАНИКА».
Вот такие преимущества у таунхаусов. Ну а сейчас давайте поподробнее поговорим о минусах.
«Формат, конечно, не без изъяна. Главное, в чём он проигрывает отдельно стоящему дому — наличие соседей. Если это торцевой таун, то через стенку у вас 1-2 соседа, если центральный — 2-3. На участок в нижнем белье уже не выйдешь, да и в любом случае меньше приватности, чем в своём доме.
От соседей же зависят и любые изменения общей территории. Например, если захотите поставить детскую площадку перед домом или сделать озеленение — нужно согласовать с ними. Вместе с тем, в последнее время клиенты всё чаще приходят с запросом на наличие соседей в посёлке — не хотят жить в необжитом людьми пространстве», — добавляет Юлия Березникова.
Так что с соседями в любом случае придётся сосуществовать вместе. И лучше бы поддерживать с ними хорошие отношения. Иначе возникнут и другие трудности проживания в таунхаусах.
«Коммунальные истории приходится решать самостоятельно. Как правило, в таунхаусах строят небольшие узкие проезды, которые не становятся дорогами общего пользования, и чистить их придётся за свой счёт. В складчину с соседями, а договориться о тратах иногда бывает сложно.
Кроме того, при покупке таунхауса важно обратить внимание, проведено ли межевание участка. Часто, при подобном типе застройки землю собственникам продают не в качестве точного участка, а в равной долевой собственности между всеми собственниками посёлка.
То есть самим таунхаусом ты владеешь сам и полностью, а вот что касается земли под ней, то она находится в общей собственности всех соседей», — объясняет Алексей Шильников, директор по продукту «Мой дом онлайн».
Гордость и предубеждения
В принципе, таунхаусы ничем не хуже других типов недвижимости. Есть свои преимущества, есть и недостатки. А изъяны в чём-то одном, оборачиваются выгодами в другом.
Тогда как же объяснить, что таунхаусы так непопулярны в России? Простого ответа на этот вопрос нет. Вероятно, дело сразу в комплексе причин.
«В России девелоперский бизнес практически полностью сфокусирован на многоквартирном строительстве, если говорить о жилой недвижимости. В сегменте таунхаусов нет узнаваемых брендов и пока нет серьёзной конкуренции. Небольшие компании строят на недорогой земле, зачастую разовые проекты, не занимаясь формированием продукта в девелоперском понимании. Обычное предложение — помещения даже без внутренних перегородок и какой-либо подготовки под отделку.
Также есть инфраструктурные ограничения — в крупных городах с платёжеспособным спросом строить малоэтажные блокированные дома приходится на удалении. В противном случае цена за метр будет неконкурентоспособной. Фактически покупатели переезжают за город. И здесь таунхаусы встречают конкурентов в виде загородных домов и коттеджей, которые предлагают больше индивидуальной территории на семью», — думает Сергей Софронов.
«В целом для России это достаточно непривычный формат и для многих покупателей он кажется полумерой. Люди десятилетиями жили в квартирах, мечтая о собственном индивидуальном доме, где можно отгородиться от внешнего мира и свести к минимуму своё взаимодействие с соседями, а таунхаус эти задачи не решает.
Но, на наш взгляд — это очень выигрышное архитектурное решение, которое мы активно используем при застройке “Усадебной” части “Доброграда”. Таунхаус в полной мере сочетает преимущества городской квартиры и индивидуального дома. При этом мы всегда учитываем контекст, в котором находимся, и не строим однообразные улицы из однотипных домов. У нас разработано несколько проектов, которые соответствуют архитектурному коду города и при этом создают разнообразную жилую среду», — сообщает Елена Устинова, директор по продажам и маркетингу «Доброград девелопмент».
Во многом согласна с коллегами и Юлия Березникова. А ещё она сетует на предубеждения клиентов относительно блокированных домов:
«Встречается ошибочное восприятие клиентом формата. Существует много мифов о таунхаусах: что их сложно продать на вторичном рынке, слышно соседей и т. п.»
Хотя все предубеждения могут отойти на второй план, если в полной мере заработает льготная ипотека на таунхаусы.
Туманное будущее
Новость о распространении льготной ипотеки на таунхаусы в банке ДОМ.РФ многие восприняли с оптимизмом.
«Любые благоприятные события, связанные с регулированием/послаблениями/помощью загородному рынку, положительно отражаются на продажах. Мы рады поддержке загородного рынка в любом проявлении. Это хороший тренд.
Первые продажи с льготной ипотекой от Сбербанка (ставка 6,7%) у нас прошли в июне 2022 года. И это дало значительный прирост к заинтересованности покупателей. Считаю, что анонсированная льготная ипотека от банка ДОМ.РФ тоже даст положительный результат. Спросом будет пользоваться точно, как сейчас льготная ипотека от Сбербанка», — прогнозирует Юлия Березникова.
Впрочем, оптимизм этот очень осторожный. Никто не ждёт бума строительства и продаж таунхаусов.
«Какое-то количество потенциальных покупателей программа привлечёт. Однако, предложение пока не на том уровне, что бы позволило таунхаусам занять статистически значимую строчку в отчётах о вводе жилья.
Кроме того, не все проекты аккредитуются банками. И также не во всех проектах есть отделка, которую можно включить в стоимость недвижимости. Фактически не всегда есть даже планировка — лишь свободный объём для продолжения самостоятельного строительства внутри. Не у всех потенциальных покупателей такой подход находит понимание. Поэтому какого-либо ажиотажа льготная ипотека на этом рынке не вызовет», — считает Сергей Софронов. Согласна с ним и Елена Устинова:
«Всё очень индивидуально, но не думаю, что в стране много проектов с готовыми таунхаусами, застройщики несколько лет работают по ДДУ. У нас 95% покупок таунхаусов оформляется с использованием ипотеки, поэтому запуск программы на готовые объекты не изменит существенно ситуацию».
Кроме того, пока не очень понятно, как активно будут выдавать льготную ипотеку на таунхаусы. Не повторится ли история двухлетней давности с так называемой сельской ипотекой.
Ну а если льготная программа кредитования покупки таунхаусов всё же заработает, то потенциальных покупателей может ждать ещё одна неприятность — резкий рост цен. То же самое, что мы наблюдали после запуска субсидированной ипотеки на новостройки.
«Рост цен возможен. Он напрямую зависит от спроса и несколько недооценён в нашем сегменте. Сейчас рынок оживает после спада, мы это наблюдаем в моменте: больше звонков/заявок на консультацию, посещений посёлка. Причём высокие показатели сохранились даже в первые дни сентября, хотя ежегодно в этот период есть спад заинтересованности, связанный с сезонными хлопотами людей. Люди приезжали в последние две недели августа и покупали дома, хотя обычно средняя конвертация приезда в сделку составляет 3 месяца», — подводит итог статье Юлия Березникова.
Комментарии