Личный опыт: как мы принимали квартиру в новостройке

Опишу подробно, как принимали жилье, и на что важно обращать внимание при этом. Недвижимость мы приобрели с предчистовой отделкой (хотим сделать ремонт на свой вкус), и требования были, можно сказать, минимальные. Но даже тут обнаружили нарушения. Неудивительно, что менеджеру сразу не понравилось, когда мы сказали, что придем со специалистом из фирмы, которая помогает принимать квартиры.

Двор

Оценку своей новой квартиры мы начали с осмотра двора. Сразу взгляд притянули чистенькие дорожки, вымощенные плиткой. Пока шли к дому, мой взгляд зацепился за несколько сколов у края, и выбитых плит. Будем надеяться, что их до заселения восстановят.

Вдоль тротуаров разместились аккуратные разноцветные клумбы, а вокруг них – подстриженные декоративные кустарники. В центральной части двора обустроена игровая площадка для малышей, поэтому нашим чадам здесь тоже понравится. Рядом размещена спортивная зона с уличными тренажерами. Так что, двор особых нареканий не вызывает.

Фасад

Дом облицован декоративным кирпичом пастельного цвета – полностью соответствует тому, что заявлено в проекте. Водостоки и корзины для кондиционеров – в тон фасада, хорошо зафиксированы. На дне одного балкона заметила продольную трещину. Видимо не все так идеально, как хотелось бы, однако других нарушений целостности облицовки не выявила. Поскольку этот балкон не из нашей квартиры, я мысленно закрыла на него глаза и мы вошли в подъезд.

Общественные зоны

Первое впечатление: довольно уютно и свободно. Ощущение собственного дома. Отделка холла, коридоров и лестничных площадок выполнена в светлой цветовой гамме, в тон фасаду. На полу выложена керамогранитная плитка, стены покрашены. В некоторых местах заметны неровности и разводы от щетки, но это не критично. Потолки в норме, покрыты белой водоэмульсионной краской. 

Энергосберегающие светильники оснащены датчиками движения, однако активируются если близко подойти. На мой взгляд, это не удобно, поскольку ступенек много, а свет будет включаться, лишь когда ты уже на нижних ступенях, почти у дверей квартиры. Тем не менее, если оценить в целом, то для комфорт-класса все сделано очень даже хорошо.

Квартира

Начинать осмотр жилых помещений следует со сверки планировки. Она должна полностью отвечать тому плану, который мы видели при покупке.

У нас все в норме. Далее необходимо сверить площадь. Вооружились с мужем рулеткой и начали мерять стены (длину, высоту), определять размеры комнат. У нас всюду было чуть больше, нежели указано в документации. За лишние метры нам доплачивать не пришлось, потому что указанные в ДДУ допустимые пределы превышения площади мы не перешагнули.

На заметку: иногда разница между плановой и фактической площадью квартиры может достигать до 7-8 кв. м, но чаще всего не превышает 4 кв. м (как в нашей ситуации). В ДДУ обычно прописано, что при выявлении отклонений площади на 2-5% от указанной в договоре, стороны не будут требовать друг от друга компенсации. То есть, за недостающие или лишние метры не будет доплачивать ни застройщик, ни дольщик. В некоторых случаях такой «бесплатный лимит» прописывают более четко – цифрами, в квадратах.

С начала 2017 года эта 5%-я разница контролируется законодательством (вступили в силу поправки к ФЗ-214).

Теперь при превышении допустимого изменения общей площади жилья от указанной, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Кроме того, если застройщиком в договоре установлен больший процент (чем 5%) неоплачиваемой площади, то у дольщика есть право признать данное условие недействительным через суд.

Стены

После этого мы внимательно проверили стены. У нас в квартире три типа стен: пенобетонные блоки, пазогребневые межкомнатные перегородки и монолитные несущие конструкции. Швы на монолитных стенах после установки опалубки были замазаны, а все места примыкания строительных конструкций хорошо заделаны. Встречаются небольшие рытвины, но они допускаются (легко устраняются с помощью штукатурных смесей).

Межкомнатные стены визуально ровные. На оштукатуренных поверхностях никаких трещин, потеков или посторонних вкраплений не обнаружено. Однако на кухне увидели значительное отклонение части стены: на стыке нижняя часть совмещена гладко и заштукатурена, но к верху элементы постепенно отклоняются в разные стороны. Под самым потолком перепад существенный, сантиметра в два. Указали этот момент в акте.

Тем, у кого подобные дефекты выявлены при осмотре, также следует зафиксировать это в акте, застройщик до приёма покупателем квартиры должен их устранить. В противном случае придется корректировать недоделки или халтуру мастеров своими силами.

Учитывайте также, что отклонения вертикальных монолитных конструкций не должны превышать 5 мм. Если же стена завалена больше в ту или другую сторону – это нарушение (гарантийный случай, как еще некоторые называют).

Потолки и полы

Потолки оценивали по аналогии с монолитными стенами. Наши оказались ровными. Швы и места примыкания к стенам и другим строительным конструкциям плотно заделаны. Вкраплений строительного мусора, влаги, и тем более плесени не обнаружили.

Далее мы добрались до пола. Сначала исследовали визуально. Все ровно, чисто, сухо, без трещин, наростов и видимых дефектов. По всему периметру пола, у примыкания к стенам присутствует демпферная лента из вспененного полиэтилена, но в некоторых местах не обрезана. Это не беда, все равно поверхность будут покрывать ламинатом и все лишнее уберут.

Переходы из комнаты в комнату равномерные (максимальные перепады высот между полом в разных помещениях не должны быть больше 10 мм), присутствуют деформационные швы, как и должно быть. Стяжку проверяли простукиванием – пустоты и места, где она отходит от основания, обычно определяются по звуку. Наша стяжка везде однородная, практически в идеале.

Окна

Следующим шагом была оценка окон. На окна застройщик нам через управляющую компанию передал паспорт, в котором указаны все технические характеристики: количество камер, толщина стекол, установленная фурнитура и т.д. (главное не забыть забрать паспорт вместе с актом осмотра). Защитную пленку решили снять после ремонта, чтобы меньше уборки было.

Первое, на что я обратила пристальное внимание – это уплотнитель. Приклеен по всей длине, плотно прилегает к поверхности ПВХ. При закрытии окна хорошо ощущается, как он прижимается.

Плотность прилегания створок к раме проверяли с помощью листа бумаги, вставив его в просвет при закрытии. Вытянуть непросто – значит, конструкции качественно подогнаны.

Петли, ручки, запорные устройства присутствуют, винты хорошо закручены, заглушки на петлях установлены... Петли не расшатаны, царапин и трещин на стеклах нет, окна (створки) легко входят в проем, при закрывании никаких дополнительных усилий не требуется. Поворотные и откидные створки открываются так, как указано в паспорте на окна. Подоконники зафиксированы прочно и ровно. В общем, придраться не к чему. Но! У края оконной конструкции, примыкающего к стене, заметила неровности. Как только я прикоснулась к этому месту, палец просто провалился внутрь, и штукатурка посыпалась. Вывод: пены недостаточно, есть просветы, которые обеспечат «микровентиляцию» в виде сквозняка. Отметила это в акте приема-передачи.

Двери

Входные двери из ДСП, установленные застройщиком, мы даже не оценивали, поскольку сразу планировали заменить их на прочные бронированные. Наверное, так делают все покупатели жилья, которые заботятся о своей безопасности.

Хотя... отмечу по опыту знакомых, что именно с дверьми как правило, возникает больше всего трудностей. Поэтому, если двери не планируете менять, важно обратить внимание на комплектацию, чтобы присутствовали все необходимые элементы фурнитуры. Также нужно проверить работоспособность всех замков (как изнутри, так и снаружи). Надо проследить, чтобы везде была проклеена уплотнительная лента, и не было видимых повреждений: царапин самого полотна или дверной коробки.

Электричество

Далее мы перешли к проверке электрики. У нас в квартире выполнена полная разводка электропроводки – кабеля с медными жилами. На входе установлен электрический щиток со всеми автоматическими выключателями. На внутренней стороне дверки есть электрическая схема каждой комнаты. Механические повреждения либо деформации щитка отсутствуют.

Затем мы проверили все выключатели, вкручивая поочередно лампочку в каждом помещении. Проверку розеток скрытого монтажа произвели самым банальным методом – путем подключения зарядного устройства к мобильному. Без нарушений. На кухне установлены силовые розетки и розетка для электроплиты.

Ванная комната

Тут установлена ванна, кронштейны для умывальника и водяной М-образный хромированный полотенцесушитель. Пол и стены облицованы плиткой, потолок покрыт водоэмульсионной краской. Выделено место под стиральную машину с выводами для запуска воды и слива. Выполнена разводка водоснабжения до сантехнического оборудования (полипропиленовые трубы), установлены квартирные счетчики расхода на холодную и горячую воду, а также фильтры грубой очистки и запорная арматура. Луж нигде нету, значит стыки герметичные.

Кстати, что касается разводки труб, они слишком разбросаны, на мой взгляд. Однако тут уж нам никто качества не обещал, поэтому разводка выполнена «как бог послал». Придется заняться переделкой. Вертикальные стояки холодного и горячего водоснабжения надо будет перенести за канализационный стояк. А те трубы, что у пола проложены, раз уж мы решили вмешаться, то опустим ниже, и подведем тоже максимально близко к горизонтальному канализационному отводу. За счет этого можно будет смонтировать вокруг гипсокартонные короба, которые впоследствии обложим плиткой, спрятав коммуникации. В нужных местах просто установим люки доступа.

Ванна акриловая, на ножках, не зафиксирована (это даже плюс в нашем случае). Поэтому короба с трубами пустим под нее, после чего установим экран. Таким образом вся разводка у нас будет скрыта. Саму ванну приклеим к стене на силикон, а по периметру пройдемся герметиком.

Отопление

В комнатах установлены радиаторы отопления с терморегуляторами, которые нам выдала управляющая компания. Деформаций, повреждений или трещин мы не увидели. Все планки надежно закреплены на кронштейнах. Батареи целостные, на них установлены защитные кожухи. Расположение по отношению к подоконной линии в норме, в уровень. Расстояния также в порядке – до подоконника больше 10 см (минимальная норма 6 см), а от пола 8 см – (норма от 5 см).

Вентиляция

Добрались до проверки вытяжной вентиляции. Для этого существует как минимум 2 способа:

1. с помощью зажигалки или спичек, – чтобы посмотреть, как отклоняется пламя;
2. листком бумаги определить, насколько хорошо работает тяга (но сначала нужно открыть в комнате окно или дверь).

Поскольку мы некурящие и горящего ничего под руками не оказалось, то выбрали второй метод – приложили к отверстию акт, который носили в руках. Он отлично удерживался (прилип), а значит движение воздуха в вентиляционном канале присутствует.

Осмотр закончен.

К счастью, никаких существенных отклонений после завершения оценки состояния квартиры нами выявлено не было. Стены, полы, потолки, окна, коммуникации.... все почти в норме и по плану. Но поскольку выявили пару мелких недочетов, акт не подписывали, передали застройщику для устранения дефектов. Менеджер очень уговаривал, даже настаивал, чтобы мы подписали документы, уверяя, что все недочеты будут устранены в ближайшее время. Однако я знаю, что многие люди уже обожглись так – когда после подписания документов приходилось по полгода обивать пороги застройщика с просьбами устранить недочеты. Соответственно, подписывать акт я отказалась.

Когда вышли из квартиры, вспомнили про лифт. Как ни странно, он уже работал, а кабинка как снаружи, так и внутри, выглядела весьма прилично. Что-ж, теперь ждем устранения недочетов и будем приступать к чистовой отделке. Дизайн-проект у нас уже готов.

Как принимать квартиру людям без опыта в строительном деле?

А что делать человеку, который никогда прежде не сталкивался со строительством, и даже не представляет, как должна выглядеть «ровная стена без потеков»? Конечно-же, в такой ситуации одному на объект идти не стоит – лучше пригласить квалифицированного специалиста. Главное – не вестись на предложения застройщика по е-мейлу/смс/телефону забрать ключи от квартиры, иначе можно потерять около 300-500 тыс. руб. неустойки. 

В настоящее время есть много экспертов, готовых за плату оказать такую услугу – отправиться с заказчиком на приемку квартиры. Тарифы разные, в среднем за прием жилой недвижимости, площадью до 30 кв. м берут около 3-5 тысяч рублей. В числе дополнительных услуг предлагают:

• замер электромагнитных излучений (проводка, линии электропередач, трансформаторы, антенны);
• тепловизорный осмотр квартиры – для выявления дефектов теплоизоляции;
• определение источников радиационного излучения в жилых помещениях.

Некоторые уникумы даже предлагают бесплатную приемку в случае отсутствия дефектов, что подтверждает высокое качество их оценки. На услуги нужно предварительно заключить договор.

Предупреждение! Очень часто менеджеры застройщика, которые организовывают прием квартир, не хотят допускать сторонних людей на объект.

Некоторые застройщики выставляют охрану и не пропускают экспертов, а другие, чтобы исключить несанкционированный доступ, составляют странные правила, чтобы смахивало на законность. Однако ни строительная фирма, ни ее представители не вправе ограничивать доступ при приемке или запрещать пользоваться услугами консультанта.

Квартира ваша, и вы имеете полное право приводить того, кого хотите, окончательное решение о приемке все-равно принимаете вы. Если же столкнулись с подобным беспорядком, можно поступить так:

• напомнить девелоперу о том, что он нарушает ваши законные права;
• направить застройщику письменную претензию;
• сделать для эксперта обычное письменное уполномочие (не обязательно нотариально заверенное);
• обратиться с жалобой в прокуратуру и Роспотребнадзор, прикрепив фото или скан обращения к строительной организации

Кроме того, не слушайте сказки менеджера о записи на приемку через 3 месяца – есть максимум 60 дней для принятия недвижимости с момента, когда вы получили письмо о готовности объекта к передаче. Иначе ваши шансы на получение неустойки будут сведены к минимуму.

А чтобы предотвратить вероятность односторонней передачи жилья, необходимо отправить на юридический адрес застройщика ценное письмо о готовности принять квартиру (с описью вложения).

И еще один интересный нюанс, о котором полезно знать.

После того, как передадите акт осмотра застройщику – вас может ждать сюрприз! Если выявлены мелкие дефекты, то в 8 из 10 случаев строительная компания их не устраняет. И спустя 30-60 дней застройщик может попросту передать вам квартиру в одностороннем порядке.

Ведь согласно законодательству об участии в долевом строительстве, дольщик имеет право не принять только жилье со значительными дефектами. В противном случае, ваше требование исправить мелкие недочеты будет аргументировано судом, и расценено как способ нажиться на застройщике (накопить крупную неустойку), поскольку мелкие дефекты якобы не мешают пользоваться недвижимостью. Именно по этой причине опытные застройщики оставляют лишь мелкие дефекты. А вот существенные нарушения прощать не стоит – в них нужно цепляться зубами...

Как быть при обнаружении серьезных нарушений

Напоследок – совет. Если присутствуют какие-то несоответствия с документацией или значительные нарушения в выполненных работах, то их обязательно необходимо зафиксировать в акте приема-передачи. К существенным нарушениям относятся: большие дыры в комнатах, отсутствие тепла, вентиляции, света, воды, нерабочий лифт (если квартира выше 7 этажа).

На основании заполненного акта застройщик обязан выполнить одно из трех наиболее устраивающих вас действий:

• соразмерно нарушениям уменьшить стоимость квартиры;
• устранить все выявленные недочеты (безвозмездно);
• компенсировать стоимость ремонта по найденным дефектам.

Тем, кто принимает квартиру с отделкой, следует внимательно ознакомиться со спецификацией, прописанной в договоре купли-продажи. Все материалы и коммуникации, перечисленные в документе, должны присутствовать в полном объеме в квартире на момент приемки. Важно сверить, соответствуют ли спецификации:

• материалы отделки;
• двери, окна;
• сантехника;
• радиаторы отопления;
• выключатели, розетки;
• проводка и т.д.

Не стоит подписывать акт, пока не убедитесь, что квартира в новостройке полностью укомплектована согласно предусмотренным позициям. Если какого-то оборудования, указанного в документах, по факту нет, – требуйте его установить до подписания акта приема-передачи. А качество используемых в ремонте материалов можно проверить, попросив у застройщика сертификаты.

Тем самым удастся снизить риски и убедиться, что стройматериалы безопасны (нетоксичны), надежны и соответствуют действующим нормам. Например: песок, бетон и щебень в жилищном строительстве должны соответствовать 1 классу радиоактивности. Дополнительно можно воспользоваться портативным дозиметром. Показатели не должны превышать нормы 0,25 мкЗв/ч.

Помните, что по закону, строительная компания несет гарантию как за весь дом, так и за отделку квартир. Условия гарантии обычно прописаны в договоре. Поэтому не надо стесняться, – нужно требовать устранения недостатков (не только грубых нарушений, но и мелких дефектов) до подписания акта приема-передачи. В противном случае, после подписания документов будет сложно доказать, что строительный брак является делом рук сотрудников застройщика. Ведь он может утверждать, что покупатель не предъявлял претензий на момент подписания акта, а выявленные дефекты стали следствием его личных действий уже после передачи объекта. Собрать доказательства о неустойке для суда можно будет, если сразу все делать правильно – например, вести переписку с девелопером по почте.

Крайние меры

Некоторые недобросовестные застройщики давят на людей, угрожают, что вообще не передадут жилье (причем уже оплаченное), если клиент не подпишет акт приема-передачи. В некоторых случаях, при неосторожном подписании ранее других документов и правда есть риск (застройщики оставляют для себя потайные ходы), что договор будет расторгнут, а объект инвестирования откреплен и продан другому лицу. Чтобы избежать подобных манипуляций со стороны застройщика, надо внимательно читать все, что вам дают на подпись или консультироваться с опытным юристом/адвокатом.

Если покупателя квартиры в новостройке абсолютно не устраивает качество выполненных работ, а застройщик не может или не хочет исправить дефекты, то дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом он может потребовать от застройщика не только полностью вернуть средства по ДДУ, но и выплатить проценты за пользование ими в течение всего периода, прошедшего с момента оплаты или подписания договора.

Отважившись на такой шаг, нужно осознавать, что даже при положительном решении суда, получить с застройщика деньги будет сложно (они разрабатывают различные схемы расчетов, чтобы не принимать средства напрямую, а например – через кредиторов). К тому же, судебное разбирательство может затянуться надолго из-за переносов и апелляций.