Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

МФК «Янтарь apartments»: пахнет новой задержкой?

Новострой проверил 796 19 июля 2017 в 10:00 Вячеслав Ярных
МФК «Янтарь apartments»: пахнет новой задержкой?

В последние пару месяцев в обсуждении комплекса апартаментов «Янтарь apartments» на нашем портале часто встречались отзывы о замедлении темпов строительства и едва ли не заморозке строительных работ. Мы решили разобраться и проверить надёжность этого проекта и его застройщика.

Упомянутые объекты
«Янтарь apartments»
Жилой комплекс
АфинаСтрой
Упомянутые организации
АфинаСтрой
Компания
4 объекта

Застройщиком МФК «Янтарь apartments», согласно проектной декларации, является ООО «МосСтрой». Компания была зарегистрирована относительно недавно — 9 ноября 2012 года. Уставный капитал  застройщика составляет 20 000 руб. Его единственным учредителем является Рощин Дмитрий Александрович. Генеральный директор — Лавринович Сергей Васильевич.

«МосСтрой» — малоизвестная компания, опыта строительства до начала реализации проекта «Янтарь apartments» она не имели. Другое дело — группа компаний «АфинаСтрой», на сайте которой (у компании «МосСтрой» собственного сайта нет) размещена вся информация о проекте, офисах продаж и стоимости апартаментов. ГК «АфинаСтрой» состоит из двух компаний: АО «Альянс-Инвест» (ранее — ЗАО «Афинастрой») и «Альянс-Строй» (ранее — ЗАО «АфинаСтрой»). Генеральным директором ЗАО «Афинастрой» некоторое время назад работал Сергей Лавринович, нынешний руководитель «МосСтрой». Сомнений в том, что за МФК «Янтарь apartments» стоит ГК «АфинаСтрой», нет. 

Что такое «Янтарь apartments»?

Изучим проектную декларацию от 30 сентября 2016 года, а также изменения к ней от 17.11.2016 г., 31.12.2016 г. и 31.03.2017 г.. Застройщиком ведётся строительство девятиэтажного гостинично-офисного комплекса. Он рассчитан на 148 номеров, а также 2 офиса площадью 246,89 кв. м. И 284,11 кв. м. Сметная стоимость строительства составляет 200 000 000 рублей. 

Дата выдачи разрешения на строительство

2 октября 2015 года

Срок действия разрешения на строительство 

2 января 2017 года

Срок действия продлённого разрешения на строительство

30 июня 2018 года

Окончание строительства

2 января 2017 года; перенесено на 2-й квартал 2018 года

Ввод в эксплуатацию

1 квартал 2017 года; перенесен на 4 квартал 2018 года


На сайте «Янтарь apartments», видимо в рекламных целях, ввод объекта в эксплуатацию обещан в 4 квартале 2017 года.

Источники финансирования

В проектной декларации сказано, что комплекс строится на деньги дольщиков, иные договора и сделки финансирования строительства отсутствуют. Так ли это на самом деле?

Финансовые показатели компании «МосСтрой» на 01.01.2016 года (в тыс. руб.)

Основные средства

1 000

Прочие внеоборотные активы

35 991

Дебиторская задолженность

51 565

Финансовые вложения, за исключением денежных эквивалентов

100 413

Денежные средства

382

Нераспределённая прибыль

49 943

Кредиторская задолженность

45 708

Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года

171 978

Выручка

223 451

Себестоимость продаж

115 692

Валовая прибыль

107 759

Чистая прибыль

59 890

Мы видим, что «МосСтрой» является  реальным застройщиком. Эта компания прибыльна. К началу 2016 года она имела нераспределённую прибыль на сумму около 50 млн руб., по итогам года отразила прибыль в размере около 60 млн руб. Она осуществила финансовые вложения на 100 млн руб. и привлекла заёмное финансирование в размере 171 млн руб.

Строительство МФК «Янтарь apartments» началось в марте 2016 года. Очевидно, что у застройщика имелись возможности начать строительство объекта сметной стоимостью около 200 млн руб. в значительной степени за счёт собственных и привлечённых заёмных денежных средств, то есть денежные средства для начала строительства у застройщика были.

Темпы строительства

На официальном сайте проекта представлен фотоотчёт хода строительства. Однако фотографий в нём мало и совсем отсутствует текстовое и табличное описание выполненных работ. Но на различных интернет-форумах, а также на странице МФК «В контакте» достаточно много других фото.

Эксперт рынка

По ним видно, что к концу июня 2017 года в комплексе было закончено литьё монолитного каркаса здания. Полностью выполнена кладка наружных стен и проёмов.  Фотографии, датированные февралём 2017 года, говорят о том, что в значительной степени выполнена кладка внутренних стен и перегородок. С одного торца и с одного фасада здания ещё с апреля 2017 года полностью выставлены строительные леса для ведения работ по утеплению и наружной отделке. С другого торца леса не выставлены, а со второго фасада выставлены частично. Но сколько-нибудь значительной работы по наружной отделке пока не ведётся. На фотографиях, датированных июнем 2017 года, видно, что в одном из помещений складировано небольшое количество оконных конструкций, однако работы по остеклению ещё не начались. Объём выполненных работ можно определить в 40-45% от общего объёма строительства.

Первые фотографии работ на странице «В контакте» датированы мартом 2016 года. На них производятся котлованные работы. То есть строительство здания ведётся уже около 15 месяцев.

При сохранении существующих темпов строительства ввод в эксплуатацию в 4 квартале 2018 года, то есть через 1,5 года, видится выполнимой задачей.

Из общения заинтересованных граждан в социальных сетях и на профильных форумах ясно, что в последние несколько месяцев строительство ведётся очень медленно. В чём может быть причина? Если, согласно проектной декларации. застройщик осуществляет строительство только и исключительно на денежные средства дольщиков, может быть недостаточно хорошо заключаются договоры долевого участия?

Как продаются апартаменты?

Согласно справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра (она отражает только договоры долевого участия, оплата по которым осуществляется в рамках заключённых с банками ипотечных договоров) по состоянию на 27.06.2017 года, в строящемся МФК «Янтарь apartments» было заключено 15 договоров долевого участия. Первый — 12 октября 2016 года, последний — 19 мая 2017 года.

Но существуют также и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, в случае если участники долевого строительства оплачивают эти договоры самостоятельно, не привлекая заёмного финансирования. Кроме того, часть ДДУ дольщики, как правило, заключают по переуступке с подрядными организациями, к которым  апартаменты попадают от застройщика в качестве расчёта за выполненную работу. 

Обо всех этих договорах в справочной информации на сайте Росреестра ничего не говорится. Поэтому картина проданных апартаментов по строящемуся дому у нас неполная. Тем более, что банки часто неохотно идут на предоставление ипотечных кредитов на покупку апартаментов, нужно иметь ввиду, что заключено не 15 ДДУ, а значительно больше. Немаловажно, что 9 из этих 15 договоров, то есть больше половины, были заключены уже в 2017 году, когда срок сдачи в эксплуатацию уже был перенесён на 4 квартал 2018 года.

Обратимся на официальный сайт проекта. Согласно представленной там информации, на конец июня 2017 года было продано 109 апартаментов, что составляет 74% от всего объёма предложения. Продажная стоимость квадратного метра в МФК «Янтарь apartments» составляет от 96 тыс.руб./кв. м до 135 тыс.руб./кв. м, то есть в среднем около 115 тыс.руб. кв. м.

Метраж апартаментов на этаже составляет около 570 кв. м. Таким образом, на восьми жилых этажах (1 этаж отдан под офисы), метраж апартаментов составляет около 4 560 кв. м. С учётом того, что продано 74% всех апартаментов или приблизительно 3 370 кв. м., можно предположить, что застройщиком может быть получено 388 млн руб. И это без учёта продажи офисных помещений первого этажа здания! При этом сметная стоимость всего объекта составляет, напомним, 200 млн рубле. 

Застройщиком могло быть получено значительно больше денежных средств, чем необходимо для строительства всего объекта. Однако здание до сих пор не построено. 

Степень готовности «Янтарь apartments» не превышает 40-45%. То есть на строительстве с учётом подготовки проектно-сметной и исполнительной документации было освоено порядка 100 млн руб. Значит часть денежных средств, причём очень значительная, была использована не по назначению.

Сведений о том, куда могли направляться денежные средства покупателей апартаментов в открытых источниках, разумеется, нет. Однако можно предположить, что застройщик мог осуществлять финансовые вложения в иные организации. Кроме того, для ГК «АфинаСтрой» и «МосСтрой» МФК «Янтарь apartments» - не единственный объект. Например, они также ведут строительство ЖК Zvonarsky deluxe, где заказчиком выступает «Московский архитектурный институт». Срок сдачи этого проекта - 4 квартал 2017 года. Сметная стоимость строительства составляет 714 млн рублей. Причём степень готовности этого дома очень высока. 

Можно допустить, что значительная часть денег покупателей апартаментов в МФК «Янтaрь apartments» могла быть использована для финансовых вложений или другого строительства.

Подтверждением участия застройщика в хозяйственной деятельности, не связанной со строительством МФК «Янтарь apartments», могут служить финансовые результаты, отражённые им в изменениях к проектной декларации за последний год.

 

На 30.09.2016 года (тыс. руб.)

На 31.12.2016 года (тыс. руб.)

На 31.03.2017 года (тыс. руб.)

Прибыль

75 006

372

1 537

Кредиторская задолженность

205 793

93 066

352 867

Дебиторская задолженность

145 592

262 692

391 311

Суммы задолженностей (как дебиторской, так и кредиторской) в размере 350-400 млн руб. не могут возникнуть при реализации проекта стоимостью в 200 млн руб. 

И о хорошем

По итогам 9 месяцев 2016 года застройщиком показана значительная прибыль в размере 75 млн руб., а на протяжении последнего полугодия наблюдается превышение дебиторской задолженности (то есть долга перед застройщиком его контрагентов) по отношению к кредиторской задолженности (то есть, напротив, долга застройщика своим контрагентам) в положительную сторону. То есть застройщику должны больше, чем должен он.

К положительным моментам можно отнести и то, что застройщик работает по нормам закона ФЗ №214. Откровенно говоря, застройщик, осуществляя строительство апартаментов, а не квартир, мог вообще не прибегать к нормам ФЗ №214, потому что хотя действие этого закона распространяются на строительство «жилых домов и иных объектов недвижимости», но в различных параграфах этого закона речь идёт всё же только о строительстве жилья. Жёсткость условий по привлечению денежных средств дольщиков этим законом распространяется только при строительстве жилых домов и не распространяется на коммерческие площади, к которым относятся апартаменты.

Застройщик вполне мог начать работать, заключая с покупателями договора инвестирования строительства, ориентируясь на нормы ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Они очень хорошо подходят для застройщиков, занимающихся строительством коммерческих площадей: нет строгости в отношении срока реализации проекта, не нужна страховка, договоры не подлежат обязательной регистрации в Росреестре, возможна перепланировка помещений в процессе строительства  и пр.

Но дело в том, что работа не в рамках норм ФЗ №214, отсекает от проекта множество потенциальных покупателей, потому что только закон «О долевом участии в строительстве» даёт определенные гарантии людям, передавшим свои деньги застройщику, что их вложения не пропадут, потому что этим законом такие гарантии предусмотрены.

Покупателям для спокойствия необходимы договоры долевого участия, которые должны быть зарегистрированы в Росреестре, и застройщик идёт навстречу покупателям, заключая со всеми ДДУ согласно нормам ФЗ №214. 

Свет в конце тоннеля

Итак. Застройщик «МосСтрой», вполне успешная и прибыльная строительная организация, располагает возможностями вести строительство здания сметной стоимостью около 200 млн рублей. Застройщик заключил большое количество договоров долевого участия и, соответственно, привлёк значительное количество средств дольщиков, которых бы хватило для окончания строительства объекта. Но при этом освоенный строительный объём составляет менее половины от того, что необходимо освоить, а в течение последних месяцев стройка ведётся очень медленно. Причина тому, на наш взгляд, может заключаться в использовании денежных средств, поступающих от дольщиков, в иной хозяйственной деятельности, не связанной со строительством МФК «Янтарь apartments».

Может ли это как-то сказаться на итоговом результате строительства этого объекта?Нераспроданными остаются около 1 190 кв. м апартаментов, что при продажной цене около 115 тыс.руб./кв. м обеспечит поступления в размере около 136 млн руб., при том, что для достройки объекта необходимо чуть меньше.

Вспомним информацию о том, что больше половины договоров с ипотечным финансированием было заключено в 2017 году, то есть уже позже изменений,  внесённых застройщиком в проектную декларацию. Можно предположить, что и значительная часть договоров, заключённых дольщиками напрямую с застройщиком,  была также заключена в 2017 году. Так как зачастую график платежей по договорам синхронизирован с графиком строительства, можно предположить, что значительная часть денежных средств по таким договорам ещё не поступила. Она будет поступать на расчётный счёт застройщика вплоть до 2018 года. То есть застройщик может получить не 136 млн руб., а значительно больше.

Денежные средства, которые застройщик может получить от дольщиков, существенно превышают величину оставшихся затрат.

Можно предположить, что после окончания строительства и сдачи в эксплуатацию в 4 квартале текущего года ЖК Zvonarsky deluxe компания «МосСтрой», которая выступает на этом строительстве генподрядчиком, получит вознаграждение за выполненную работу, которое сможет использовать при достройке МФК «Янтарь apartments».

Напоследок назовём пару значимых решений судов, в которых принимал участие застройщик «МосСтрой». Оба они уже вступили в законную силу.

Решение от 30 марта 2016 года по делу № А50-549/2016, рассмотренному в Арбитражном суде Пермского края. Суд постановил взыскать с ООО «МосСтрой» в пользу ОАО «Нью Граунд» задолженность в размере 2 494 825 руб. 00 коп. за выполненные на объекте Zvonarsky deluxe свайные работы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 137 188 руб. 41 коп.

Решение Арбитражного суда Московской области от 27 сентября 2016 года по делу №А41-59938/16. Суд решил удовлетворить заявление Главгосстройнадзора МО о привлечении ООО «МосСтрой» к административной ответственности с наложением штрафа в размере 50 тыс. руб. за выявленные нарушения при плановой проверке на строительстве многоэтажного жилого дома по адресу Московская область, г. Сергиев Посад, Ярославское шоссе

Какие-либо иные значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства с участием ООО «МосСтрой» отсутствуют. Отсутствуют и данные о долгах и иных нарушениях строительных норм.

Подводим итог

С одой стороны, экономика МФК «Янтарь apartments» по прежнему очень благоприятна для успешного окончания строительства. Сроки сдачи видятся реально выполнимыми. Кроме того, компания-застройщик «МосСтрой» является вполне благополучной организацией, участвующей в строительстве не только этого объекта, но и других.

С другой стороны, на протяжении последних месяцев стройка практически остановилась, что вероятно связано с тем, что денежные средства, полученные от дольщиков МФК выводятся из этого проекта и используются в другой хозяйственной деятельности, которую ведёт застройщик. 

Поскольку дальнейшие планы застройщика нам не известны, а значит невозможно просчитать все риски вложения денежных средств в МФК «Янтарь apartments», мы можем  констатировать следующий факт: покупка апартаментов в МФК «Янтарь apartments» связана с определёнными рисками. Перевешивают эти риски выгоду от покупки апартаментов в этом комплексе или нет - каждый должен решить самостоятельно. А мы ещё раз отметим, что пока окончание строительства этого объекта до конца 2018 года выглядит осуществимой задачей.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме