Комплекс «Березовая аллея» возводится в интересном месте — неподалёку от Ботанического сада и одноимённой станции метро. Цены на апартаменты здесь тоже интересные — объект даже попадал в наш рейтинг наиболее бюджетных новых проектов. Но среди отзывов о «Березовой алее» можно найти и настораживающие, например, о том, что строительство ведётся слишком медленными темпами. Проверка Novostroy.ru попыталась разобраться в надёжности проекта, но на все возникшие вопросы нам ответить не удалось.
ООО «Д-Инвест», являющееся застройщиком МФК «Березовая аллея», было зарегистрировано 04 марта 2013 года. Согласно информации из проектных деклараций «Березовой аллеи», компания не имеет опыта строительства объектов жилой недвижимости.
Учредители застройщика:
ООО «Мoнолит» (45 % доли в уставном капитале);
ООО «АтонТрейд» (15% доли в уставном капитале);
ООО «Управляющая компания «Динамо» (30% доли в уставном капитале);
ООО «Динамо Девелопмент» (10% доли в уставном капитале).
Этапы строительства
Строительство разделено на два этапа.
| Корпус | Дата получения разрешения на строительство | Срок ввода в эксплуатацию |
| Корпус № 4 | 15.05.2015 г. | 15.02.2018 г. |
| Корпуса № 1, 2, 3, 5 | 02.11.2015 г. | 16.02.2019 г. |
Сметная стоимость первого этапа - 2 386 047 тыс. руб. (обратим внимание на точность цифр, взятых из раздела «сметные расчёты строительства» проектной документации).
Планируемая стоимость строительства в рамках второго этапа составляет ориентировочно (именно так написано в проектной декларации) 10 500 000 тыс. руб.
Без сметной стоимости разделов строительства невозможно привлечь подрядчиков. О чём с ними разговаривать, если неизвестно сколько они могут получить за выполненную работу? Очень странно читать в проектной декларации от 30.06.2016 года об ориентировочной проектной стоимости, при том что разрешение на строительство по этим корпусам действует со 2 ноября 2015 года, и на строительной площадке, согласно фотоотчётам, как минимум по одному корпусу второй очереди ведутся фундаментные работы.
Лишь только по корпусу № 4 у застройщика имеется весь пакет проектно-сметной и исполнительной документации и, соответственно, он может представлять каким образом и в какой строк им могут быть выполнены работы по строительству и вводу в эксплуатацию этого здания.
По корпусам №№ 1, 2, 3, 5 у застройщика такой ясности нет, несмотря на то, что строительство официально ведётся уже более 7 месяцев к моменту публикации изменения к ПД от 30.06.2016 года. Если у застройщика нет ясности, каким образом он будет осуществлять строительство этих корпусов, то не может быть такой ясности и у потенциальных участников долевого строительства.
Откуда деньги?
Согласно проектным декларациям обоих этапов строительства, в общей сложности в 5 корпусах планируется размещение 2 173 апартаментов и 960 машино-мест подземного паркинга. В наиболее близком по срокам строительства и сдачи в эксплуатацию корпусе № 4 будет размещено 369 апартаментов и 960 машино-мест подземного паркинга.
Согласно фотоотчётам застройщика, а также фотографиям и видео на независимых форумах, по состоянию на начало августа в корпусе № 4 закончены монолитные работы фундамента и ведутся монолитные работы по литью первого, а также частично второго этажа. Кроме того, ведутся монолитные работы по фундаменту одного из корпусов второй очереди.
Котлован, монолитная фундаментная плита, стены, перегородки, монолитное перекрытие стен фундамента - это очень капиталоёмкая часть строительства. В проектной декларации от 01.02.2016 года в редакции с изменениями на 30.06.2016 года отражён финансовый результат застройщика на 30.06.2016 года:
Прибыль - 25 тыс. руб.;
Дебиторская задолженность - 204 198 тыс. руб.;
Кредиторская задолженность - 236 666 тыс. руб.
Дебиторская задолженность представляет из себя оплаченную девелопером работу, выполненную подрядчиками, но не закрытую актами застройщика. Работы, как минимуму, по одному фундаменту ещё не выполнены, а значит естественно не заактированы.
Кредиторская задолженность представляет собой долг застройщика перед подрядчиками за выполненную теми работу.
Иначе говоря, финансовая отчётность застройщика «Д-Инвест» показывает, что на строительстве освоено работ на несколько сот миллионов рублей. Это похоже на действительность. В сопоставимых цифрах можно оценить работы по котловану, фундаментные работы, начало литья стен этажей корпуса № 4, которые видны на фотоотчётах.
Но непонятен источник финансирования этих работ! Согласно обеим проектным декларациям застройщика, единственным источником финансирования строительства является привлечение средств дольщиков. В проектной декларации отсутствует информация (которая по закону обязана быть представлена в этом документе) о привлечении кредитных ресурсов для строительства. Раз нет такой информации, значит нет и кредитов.
Но скорее всего нынешнее строительство осуществляется не только за счёт продажи площадей по договорам долевого участия. Застройщик имеет другой, неизвестный, источник финансирования, возможности которого не ясны. Также неизвестно, хватит ли этой финансовой подпитки извне, чтобы осуществить строительство в полном объёме с учетом небольших объёмов продаж сегодня.
То, что такое финансирование извне возможно, показывают цифры финансовой отчётности застройщика по итогам 2014 года, опубликованные на сайте Росстата. По итогам 2014 года «Д-Инвест» получил в виде краткосрочных и долгосрочных займов и кредитов сумму в размере около 0,5 млрд руб. Причём анализ финансовой отчетности всех четырёх учредителей застройщика на основании данных их балансов за 2014 год, представленных на сайте Росстата, показывает, что это были не они.
Все четыре компании являются малыми предприятиями, с небольшими оборотами и практически с отсутствующей прибылью. Значит, кто-то другой предоставил займы на 0,5 млрд руб. Возможно именно эта сумма (или её часть) использовалась при осуществлении работ в конце 2015 года и до середины 2016 года. Либо застройщик имел доступ к заёмным средствам в 2016 году, как и в 2014 году.
У кого и на каких условиях занимает застройщик - неизвестно. Какое количество денежных средств способен застройщик привлечь таким образом - неизвестно. Хватит ли этих денежных средств, для того чтобы закончить это строительство - неизвестно. Слишком много вопросов, на которые нет ответов.
Вывод
Любой анализ предполагает беспристрастный сбор информации, её обработку и получение вывода в «сухом остатке». В случае с МФК «Березовая аллея» и застройщиком «Д-Инвест» такой беспристрастный анализ невозможен по причине чрезвычайно небольшого количества имеющейся информации об этом проекте, кроме, разумеется, официальной информации. Если воспользоваться народными формулировками, то можно сказать, что проект «мутный», потому что ничего не понятно.
Апартаменты продаются медленно, но строительство идёт. Сам застройщик, согласно представленной информации, не располагает возможностями осуществлять строительство за свой счёт.
Кредитные банковские ресурсы застройщиком не используются. Имеются займы. Но кто, в каких размерах и на каких условиях предоставляет эти займы - неизвестно. Сможет ли этот некто финансировать строительство в течении всего срока - неизвестно. Встанет ли эта стройка в самый неподходящий момент из-за прекращения такого финансирования - неизвестно. Почему у застройщика к седьмому месяцу строительства второй очереди нет полного пакета проектно-сметной документации на эту очередь — неизвестно. Почему застройщик обратился в страховую компанию, очевидно испытывающую финансовые проблемы и не имеющую лицензии на страхование застройщиков, - неизвестно. Что не позволило застройщику обратиться в страховые компании, которые имели официальные лицензии ЦБ РФ, - неизвестно.
Слишком много неизвестности. Риски вложения денежных средств в МФК «Березовая аллея» велики, низкие продажные цены апартаментов МФК не перекрывают их. Мы не рекомендуем вкладывать денежные средства на этом этапе строительства. Застройщик своей работой на стройплощадке по графику, который прописан в проектной декларации, должен доказать, что у него есть возможности осуществить строительство. Можно не торопиться вкладывать свои денежные средства, потому что в этом МФК ещё ничего не распродано.
Интересующимся именно этим проектом можно посоветовать подождать как минимум несколько кварталов, для того чтобы оценить, соответствуют ли фактические работы графику, прописанному в декларациях. Кроме того, внесение ежеквартальных (согласно нормам ФЗ №214) изменений в декларации, отражающих финансовые показатели застройщика (дебиторскую и кредиторскую задолженности), позволит понять степень его (или стоящего за ним партнера) состоятельности, а также соотнести квартальные объёмы финансирования стройки с размером затрат, которые необходимо понести застройщику в целом.
Комментарии