ЖК «Купавино»: когда же сдача?

Застройщиком ЖК «Купавино» является ООО «СтройКапитал», действующее с 03.03.2011 года. Им руководит генеральный директор Кормаков В.Н. Уставный капитал застройщика составляет 23 000 руб. Единственным учредителем компании, согласно данным ЕГРЮЛ по состоянию на 14.01.2017 года, является физическое лицо - Сабанцев В.В.

Со времени начала строительства ЖК «Купавино» в 2013 году учредители «СтройКапитала» несколько раз менялись. Изначально это были Геря Т.В. с долей в 95% и Кормаков В.Н. с долей в 5% уставного капитала. В 2015 году единственным учредителем застройщика стала Козлова Е.П. В 2016 году учредителями застройщика являлись Сабанцев В.В. с долей в 95% и Прибытков С.В. с долей в 5% уставного капитала.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Купавино»

СтройКапитал

До начала строительства ЖК «Купавино» строительная компания «СтройКапитал» возвела жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, город Ивaнтеевка, Центральный проезд, дом 8. Объект был сдан в эксплуатацию в 1 квартале 2014 года.

Что такое ЖК «Купивино»?

На официальном сайте комплекса размещена проектная декларация семнадцатиэтажного многоквартирного дома, состоящего из шести секций и заглублённого двухуровневого паркинга.

В доме предусмотрено 1176 квартир. Их общая площадь составляет 54 927 кв. м. Площадь офисных помещений первого этажа - 1 374 кв. м. Во встроенно-пристроенной подземной автостоянке спроектировано 222 машино-места.

Планируемая стоимость строительства составляет 1 576 327 000 руб. Кадастровый номер земельного участка: 50:16:0602003:418

Строительство, согласно информации из проектной декларации, началось в 4 квартале 2012 года. Завершить его планировалось во 2 квартале 2014 года. Но срок сдачи был изменён сначала на 1 квартал 2016 года, затем - на 2 квартал 2016 года, после - на 31 декабря 2016 года и наконец - на 31 марта 2017 года.

Последнее разрешение на строительство было получено 9 февраля 2015 года, оно действовало до 15 февраля 2016 года, но было продлено до 1 июля 2016 года. Нового продления разрешения нет, хотя строительство не закончено. Таким образом, законных оснований на ведение работ по окончанию строительства у застройщика по состоянию на середину января 2017 года нет.

Окончание строительства и введение дома в эксплуатацию переносили 4 раза, а задержка со сроком сдачи составляет более 1,5 лет. Причём строительство не закончено, и его необходимо продолжать, но так как у застройщика завершился срок действия разрешения на строительство, то работы вести он пока не может.

ЖК «Купавино» является типичным долгостроем.

Дольщики о стройке

Из обсуждений на различных интернет-форумах видно, насколько накалена обстановка вокруг этого ЖК. Существует даже сообщество обманутых дольщиков ЖК «Купавино». Активисты пишут письма в различные инстанции, проводят пикеты, встречаются с работниками контролирующих структур, ведут переговоры с представителями застройщика.

Дольщиков не устраивает низкий темп строительства, низкое качество уже выполненных работ, ситуация, когда уже выполненное на стройке ветшает и приходит в негодность из-за долгого срока строительства. Кроме того, они опасаются банкротства застройщика и того, что в этом случае дом не будет достроен, а они не получат свои квартиры.

Посмотрим, что в ЖК уже выполнено на середину января, воспользовавшись описаниями со стороны активистов, которые в составе групп дольщиков и при согласии застройщика инспектируют ход строительства.

«Исходя из данных Главгосстройнадзора МО на объекте сейчас идет монтаж внутридомовых сетей, ведётся благоустройство прилегающей территории, внутренняя отделка мест общего пользования и пусконаладочные работы лифтов».

«Банкротство! Кормаков и РКСН обвиняют инициативную группу в том что они достроить не могут. Но смотрим их суд с компанией ГСК 1. Не путаем. Это не наш ген подрядчик. Компанию создал Герасимов, потом он слинял. Компания создалась в апреле 2016, а через 4 месяца они уже подали в суд, с обеспечением иска на 15 млн и 5 млн неустойки!! Что же это компания делала в нашем доме???? Застройщик апелляцию не подал».

(Прим. автора: это не точная информация дольщика. На самом деле застройщиком была подана апелляция на исполнительный лист).

«У нас неустойки на весь дом будет млн 3 от силы. КАКАЯ ИНИЦИАТИВНАЯ ГРУППА банкротство сделает???? Предыдущая ГСК-1 инн7709897048 своё отработала - все деньги через неё вывели, сейчас там массовый директор Краснощёков Д.В.(это делается когда компанию хотят бросить), сейчас у них новая ГСК-1 инн 7801306297, зарегистрированная в апреле 2016 г с УК 10 тыс. руб - по ходу сейчас через неё выводят все деньги на другие фирмы-прокладки. Ну конечно попутно что-то строят «медленно и печально» для отвода глаз … Короче ждать ничего хорошего не стоит ...»

«Министерство СК МО ответило нам в своих письмах, что готовность дома БЕЗ:

1. благоустройства территории,

2. стен в 2-х секциях

3. внутренней отделки МОП

4. подведения электроснабжения к дому и разводки электрики по секциям

5. входных групп в подъезды

6. лифтов во всех секциях это готовность дома — 94,2%, то есть перечисленные выше пункты - это менее 6%».

«Звонили в СтройКапитал, оттуда сказали, что до апреля никаких движений на стройке не будет, якобы из-за отсутствия отопления для продолжения работ, похоже, дело совсем в другом».

«Позвонили в Гостройнадзор. СтройКапитал (СК) наш не устранил ни одного замечания по предыдущей проверке, добавлены замечания по этой, ничего критического и полностью не исправного нет. СК подал заявку на проверку завершения строительства, но забрал ее, так как строительство по факту не завершено, а за ложную подача информации СК попадает под штраф) так что их отправили получать разрешение на строительство и доделывать. план проверок утвердят в феврале на 2017 год.

Подать заявку на завершение строительства СК сможет скорее всего в марте».

«Я опоздал минут на 20, но зато сам посмотрел 3 и 4 секции. Там работы не ведутся, они самые неготовые. Прошелся от 4 к 3 секции и перешел во 2 секцию, там клали плитку 11 эт. и выше. Потом изучил 3 и 4. Что там есть? Попробую перечислить: только стояки отопления без радиаторов, межквартирные картонные двери почти везде но нигде не закрываются, не везде есть стены между секциями , насквозь можно пройти от 2 до 5 секции, нет стяжки и соответственно плитки, выполнена только штукатурка без покраски, нет разводки электричества, даже в секции не заведены, вентиляция оставляет много вопросов, везде нет коробов и в коридорах тоже, сквозные шахты от 1 -17 эт., все двери по пожарным лестницам болтаются и снега намело чуть ли не до лифтов.

Вот такая картина по 3 и 4 секциям, а это почти половина дома, делайте выводы. Я думаю к весне ничего не будет для нас приятного».

Что сделано?

Недовольство дольщиков понятно. Но если убрать эмоции в сторону, то можно увидеть, что оценка невыполненных застройщиком работ, сделанная Госстройнадзором, и описания дольщиков совпадают. К невыполненным (частично выполненным) можно отнести работу по электрике, отделку мест общего пользования, отсутствие лифтов в части секций, окончание работы по разводке отопления, а также благоустройство прилегающей территории.

Основные строительно-монтажные работы, а также работы по дорогостоящей инженерии, по разделам, связанным с противопожарной безопасностью, по подводке внешних и разводке внутренних сетей выполнены.

Госстройнадзор оценивает объём выполненных работ в 94% от общего объёма работ. Эта цифра соответствует действительности.

При этом оставляем за скобками качество строительства, а также то обстоятельство, что часть работ была выполнена давно (отделка, элементы наружной отделки, установка дверей и пр.), а с течением времени выполненное ветшает и приходит в негодность.

Даже аргументация застройщика о том, что оставшиеся работы по отделке помещений не будут выполняться до весны, похожа на правду. В условиях отрицательных температур вести отделку невозможно. Застройщик, судя по всему, испытывает проблемы с финансами. Включать тепло в пустующем доме - значит нести значительные непроизводительные затраты на отопление в зимний период, что приведёт к удорожанию оставшегося объема работ. Поэтому в условиях нехватки денег, целесообразно дождаться тепла, чтобы закончить работы по отделке в теплый период времени, одновременно с благоустройством прилегающей территории, которое также можно вести только в тёплый период времени.

Проблемный застройщик без убытков

Застройщику осталось освоить незначительные объемы. Способен ли он на это?Оценим финансовое состояние компании. Действительно ли она является банкротом, как считают некоторые из дольщиков? Анализ финансовой отчётности показывает, что это не так. Вот цифры финансовых показателей застройщика, отраженные им в проектной декларации и изменениям к ней:

Эти данные говорят о том, что, несмотря на всю мизерность прибыли, показанной от квартала к кварталу, принципиальным является то, что застройщик за последние полтора года ни разу не демонстрировал убытки.

Кроме того, величина дебиторской задолженности (то есть долга застройщику) всегда, иногда даже очень значительно, превышала величину кредиторской задолженности (то есть долга застройщика кому-то). На протяжении этого периода застройщик всегда авансировал работы.

Положительное соотношение в пользу застройщика дебиторской и кредиторской задолженности, а также отсутствие убытков, делало финансовое положение компании очень устойчивым.

Это цифры хорошо сбалансированного, финансово устойчивого предприятия, которое никак не может являться банкротом. Но это цифры того самого застройщика, который превратил строительство ЖК «Купавино» в долгострой и, судя по описаниям дольщиков, в настоящий момент практически не осуществляет строительные работы.

Теперь посмотрим на суммы финансовой отчётности застройщика по состоянию на 01.01.2016 года, которую он сдал в органы Росстата.

Итого внеоборотных активов на конец отчетного года - 1 440 990 тыс. руб.

Итого внеоборотных активов на конец предыдущего года - 1 177 508 тыс. руб.

Дебиторская задолженность на конец отчетного года - 232 548 тыс. руб.

Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года - 20 тыс. руб.

Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года - 0

Долгосрочные заемные средства на конец предыдущего года - 0

Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года - 23 498 тыс. руб.

Обратим внимание на сумму внеоборотных активов на 01.01.2016 года и изменение этого показателя по сравнению с тем, что был на год раньше. Это очень важно, потому что к внеоборотным активам относятся и объёмы незавершённого строительства. Сумма в размере около 1,4 млрд руб говорит о том, что уже в начале 2016 года застройщиком была освоена большая часть строительного объёма, который в денежном выражении оценивается в сумму около 1,6 млрд руб.

Также видно, что за 2015 год было выполнено объёмов на сумму, не превышающую 260 млн руб. Соотношение освоенных денежных средств в течение этого года по отношению к сметной стоимости в 1,6 млрд руб. говорит о том, что это очень незначительное финансирование, и именно из-за такого мизерного финансирования строительство ведётся столь медленно.

Величина остатков денежных средств у застройщика на конец года в двух последних отчётах, говорит о том, что денежные средства у застройщика не хранятся на счету, а расходуются в полном объёме. Компания работает, что называется «с колес». Сколько денег поступает, столько и уходит в строительство.

Застройщик не занимал и никому не был должен, причём ни в 2014 году, ни в 2015 году. У «СтройКапитала» не было никакого финансирования извне. Он ориентировался исключительно на средства участников долевого строительства.

В 2014 году начался кризис в строительной отрасли, который продолжается до сих пор. Уменьшилось количество желающих приобретать недвижимость. Количество ДДУ снизилось у всех застройщиков. Застройщики, ориентировавшиеся только на деньги дольщиков, «подсели» со сроками строительства и сдачи своих объектов. Уменьшение количества заключённых ДДУ привело к затягиванию сроков строительства, что привело к уменьшению количества желающих заключить новые ДДУ, что в свою очередь привело к ещё большему затягиванию сроков строительства. Таким образом был создан негативный информационный фон, который ещё больше осложнил заключение новых ДДУ.

Строительство ЖК «Купавино» двигалось «по затухающей» траектории, и соотносилось с денежными средствами, поступающими от дольщиков. Иных источников финансирования у застройщика не было.

Но при этом застройщик очень аккуратно вёл свою хозяйственную деятельность. Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности, как уже было сказано выше, очень хорошее. Из отчётности видно, что компанией «СтройКапитал» в виде поступлений получено около 350 млн руб. денежных средств, 300 млн руб. из них он использовал для расчёта с поставщикам и подрядчикам за сырьё, материалы, работы, услуги. То есть полученные денежные средства застройщик, в целом, использовал по целевому назначению. Проще говоря, денежных средств после 2014 года было мало, поэтому и объёмов осваивалось тоже мало.

Можно предположить, что в 2016 году этих денежных средств поступило ещё меньше (на что-то иное при долгострое рассчитывать трудно), поэтому, несмотря на то, что оставшиеся объёмы по отношению к уже освоенному незначительны, застройщику поступивших денежных средств не хватило для того, чтобы закончить строительство.

Надежды и перспективы

Застройщик обещает сдать объект в 1 квартале 2017 года. Насколько это реально? Посмотрим, остались ли в доме нераспроданные квартиры, за счёт продажи которых «СтройКапитал» может профинасировать оставшиеся работы?

Согласно выписке из информационного ресурса ЕГРП Росреестра в строящемся доме, расположенном на участке с кадастровым номером 50:16:0602003:4181125, то есть в ЖК «Купавино», по состоянию на 26.12.2016 зарегистрировано 1125 договоров долевого участия. Всего квартир в комплексе, напомним, 1176 шт., таким образом осталось продать 51 квартиру.

Кроме того, по состоянию на середину января 2017 года, на официальном сайте ЖК застройщиком предлагаются к продаже коммерческие площади первого этажа, а именно различные помещения от 37 кв. м до 192 кв. м.

Для достройки и сдачи объекта необходимо около 100 млн руб — это те самые 6%, озвученные Госстройнадзором, от сметной стоимости в 1,6 млрд рублей. Очевидно, что 51 нераспроданная квартира, а также нераспроданные коммерческие площади дают немного большую сумму, то есть теоретически в случае их продажи денежных средств должно хватить.

Но при этом есть две проблемы. Во-первых, при том негативном информационном фоне, который создан вокруг ЖК, продажа оставшихся площадей - нелёгкое занятие. Возможно, потенциальным покупателя придётся давать значительные скидки на квартиры, чтобы их приобрели в проблемном доме. Поэтому, когда генеральный директор застройщика нервно реагирует на деятельность инициативной группы дольщиков, заявляя, что те не дают достроить дом, в чём-то его можно понять.

Во-вторых, потенциальных денег не в разы больше, чем нужно для окончания строительства. Их, судя по всему, впритык. А если учесть возможные скидки для потенциальных покупателей, то их может быть ещё меньше.

При этом нужно учесть, что при сдаче объекта всегда вылезают «косяки», которые необходимо будет устранить до сдачи, и без которых построенный дом не примут проверяющие органы.

В этих обстоятельствах застройщик не может позволить себе нести дополнительные затраты, например, на прогрев помещений дома в зимний период для выполнения работ по внутренней отделке. Он также не может позволить себе устранять замечания, которые есть у дольщиков, недовольных качеством работ, если эти замечания не критические и не будут сказываться на результате приёмки дома Гостройнадзором, который, в свою очередь, будет закрывать глаза на некритические замечания, лишь бы проблемный дом был сдан как можно скорее.

Суды с партнёрами

Очень важно, чтобы до сдачи дома не было никаких финансовых претензий у контрагентов застройщика. Они могут сделать финансовое положение застройщика ещё более проблемным. Есть ли такие претензии к моменту написания этого материала?

Арбитражный суд города Москвы 2 декабря 2016 года (Дело № А40-163076/16-91-1459) принял решение по иску ООО «МаксСити» о взыскании с ООО «СтройКапитал» 2 632 875 руб. задолженности, 44 447 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за выполненные по заключённому между сторонами договору услуги по обеспечению изготовления, размещению, демонстрации и техническому обслуживанию предоставленных «СтройКапитал» плакатов на рекламных конструкциях.

Арбитражный суд города Москвы 25 ноября 2016 года (Дело № А40-192724/16-63-1825) принял решение по заявлению ООО «Городская Строительная Компания 1» о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Международного арбитражного третейского суда при ООО «Центр правового урегулирования коммерческих споров» от 09.08.2016г. по делу о взыскании с ООО «СтройКапитал» в пользу ООО «Городская Строительная Компания 1» основного долга по договору подряда в размере 15 520 998 руб. 43 коп., неустойки в размере 5 277 139 руб. 47 коп., а также расходов по уплате третейского сбора в размере 90 210 руб.

По двум судебным решениям, принятым не в пользу компании «СтройКапитал», общая сумма к взысканию составляет 23,563 млн руб. Решения ещё не вступили в законную силу и были обжалованы застройщиком.

Имеются также четыре исполнительные листа Федеральной службы судебных приставов на общую сумму 1 415 тыс. руб., датированные сроками от 11.10.2016 года до 14.12.2016 года. Это означает, что денежные средства на расчётный счёт не поступают, иначе бы эти исполнительные листы с октября месяца были бы погашены.

В случае отказа в апелляции и вступления этих решений в законную силу, общая сумма к взысканию с уже имеющимися исполнительными листами может составить около 25 млн руб.

Обращает на себя внимание, что никаких новых исков до середины января 2017 годы к застройщику не было. Если такие иски будут поданы, то судебные разбирательства могут сказаться на сроке сдачи объекта.

Итак, застройщик рискует потерять около 25 млн руб. из тех денежных средств, которые могут быть получены от продажи оставшихся площадей. Чисто теоретически эта сумма «поглощается» суммой от продаж, но в этом случае финансовое положение застройщика настолько «уплотняется», что какие-то дополнительные затраты он нести не может.

Если учитывать то, что строительство осуществляется только за счёт денежных средств дольщиков, то оценить, когда будут распроданы эти площади, с учётом «тяжёлой» обстановки вокруг этого дома, невозможно. Можно только предположить, что так как и нераспроданных квартир мало, и строительного объёма осталось освоить немного, то это произойдет в 2017 году.

Подведём итог

Мы не рекомендуем вкладывать денежные средства в покупку квартир в ЖК «Купавино», но не по причине того, что застройщик не достроит этот объект. Велика вероятность, что дом будет введён в эксплуатацию с большим количеством огрехов, про которые пишут в соцсетях возмущённые дольщики. Эти огрехи, связанные прежде всего с внутренний и наружной отделкой, а также благоустройством прилегающей территории, не являются критичными для сдачи, а значит будут приняты Госстройнадзором при проверке. У застройщика же денег для устранения недостатков нет, поэтому он, вероятно, ничего устранять не будет. Исправлять недостатки в квартирах будут сами дольщики, а в местах общего пользования и на прилегающей территории - ТСЖ, но опять же посредством сбора денежных средств дольщиков, купивших квартиры в этом доме.

И ещё. Застройщик имеет плохую репутацию и есть вероятность, что после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он, вероятно, прекратит своё существование. В этом случае «повисают в воздухе» гарантийные обязательства, которые застройщик несёт по устранению недостатков, допущенных при строительстве. В случае ликвидации застройщика выявленные неполадки устранять будет некому.

Хорошо, если нужно будет в подъезде стену подкрасить или на фасаде отвалившуюся плитку приклеить. А если потечёт кровля или выйдет из строя что-то из инженерии этого дома? Затраты будут не из дешёвых. В случае ликвидации застройщика их понесёт созданное жильцами ТСЖ, а фактически сами жильцы за счёт дополнительных взносов на ремонт выявленных недоделок или вышедшего из строя оборудования.

Поэтому возможные скидки, которые будет сейчас предлагать застройщик, конечно, интересны. Но содержание сданного с нерешенными проблемами дома может в будущем серьёзно «ударить по кошелькам» жителей этого дома.