ЖК «Level Амурская»: покупать или подождать?

Новострой проверил 1 5418 25 мая 2017 в 16:56 Вячеслав Ярных
ЖК «Level Амурская»: покупать или подождать?

Novostroy.ru проверил одного из самых громких новичков этой весны — жилой комплекс «Level Амурская». Строительство объекта запланировано на территории промзоны «Калашово» в районе Гольяново. Хотя возведение домов ещё не начато, продажи в комплексе уже стартовали. Насколько рискованно вкладываться в покупку жилья в этом проекте?

Номинальным застройщиком ЖК «Level Амурская» является Акционерное общество «Мосстроймеханизация №4» (АО «МСМ №4»). Компания была зарегистрирована давно -  24.03.1994 года. Уставный капитал АО «МСМ №4» равен 45 675 руб. Его генеральный директор - Игнахин Кирилл Игоревич. Единственным учредителем застройщика в момент регистрации являлся комитет по управлению имуществом г. Москвы.

В течение трёх лет, предшествовавших началу строительства ЖК «Level Амурская», застройщик не принимал участие в каких-либо строительных проектах.

Изучаем проектную декларацию

Упомянутые объекты
«Level Амурская»
Жилой комплекс
Level Group
Упомянутые организации
Level Group
Компания
3 объекта

Согласно проектной декларации от 3 мая 2017 года, ведётся строительство жилого комплекса высотностью 1-5-24-27-32-37-39 этажей. В его состав входит 5 блоков домов: 10 монолитных башен, объединенных попарно стилобатами.

Работы на стройплощадке начались в 1 квартале 2017 года. Окончание намечено на 4 квартал 2020 года. Разрешение на строительство действительно до 15 ноября 2020 года.

В комплексе предусмотрены 2003 квартиры и 952 апартамента. Подземный паркинг проекта рассчитан на 1012 машино-мест. Планируемая стоимость строительства составляет 12 929 000 000 руб. Кадастровый номер земельного участка:  77:03:0002007:16.

На стройплощадке

На официальном сайте Level Group, в разделе, посвящённом ЖК «Level Амурская», представлена документация и подробная информация об этом проекте. Кроме того, ведётся видеотрансляция с вэб-камер, установленных на строительной площадке — посетители сайта могут наблюдать за ходом строительства комплекса в онлайн-режиме. 

25 мая 2017 года камера демонстрировала расчистку территории будущего комплекса после демонтажа строений производственного назначения, располагавшихся здесь ранее. То есть строительство ещё не началось. 

За счёт чего финансируются работы по подготовке строительной площадки? Согласно информации, полученной на сайте Росреестра, в жилых домах, которые будут расположены на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0002007:16, был зарегистрирован только один договор долевого участия.  Этот договор заключили 28.04.2017 года. К сожалению, информация на сайте Росреестра сообщает только о договорах, финансирование которых осуществляется за счёт ипотечных кредитных ресурсов. Но существуют не только ипотечные договоры, но и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, без заёмного финансирования. Поэтому картина реализованных квартир по строящимся домам у нас не полная. 

Наверняка договоров, заключаемых напрямую с застройщиком, не намного больше, чем ипотечных. Значит квартир в этом ЖК реализовано пока очень мало. То есть начало работ на строительной площадке финансируется не на средства дольщиков.

Финансовые возможности застройщика

Какими средствами располагает сам застройщик? Что он из себя представляет в финансовом отношении? Насколько он способен самостоятельно освоить строительный объем в 13 млрд руб?

Для ответов на эти вопросы воспользуемся информацией, опубликованной на сайте сетевого издания «ПРАЙМ Раскрытие» - центра раскрытия корпоративной информации. 

Финансовые показатели АО «МСМ №4» на 01.01.2017 года
Финансовые показатели Сумма (тыс. руб.)
Внеоборотные активы Основные средства 110 595
в том числе незавершённые капитальные вложения 98 533
Оборотные активы Дебиторская задолженность 39 904
Запасы 506
Уставный капитал 46
Краткосрочные обязательства Заёмные средства 85 461
Кредиторская задолжнность  21 846
Долгосрочные обязательства Заёмные средства 22 231
Выручка 28 230
Себестоимость продаж 24 825
Валовая прибыль 3 405
Управленческие расходы 10 055
Убыток от продаж 6 650
Прочие доходы 18 653
Прочие расходы 30 405
Чистая прибыль 16 800
Чистые активы 34 386
Денежные поступления от текущих операций Поступлений (всего) 47 444
Платежи (всего) 59 539

Эти данные говорят о том, что застройщик - относительно небольшое предприятие. И хотя компания по итогам 2016 года показала незначительную прибыль в размере чуть менее 17 млн руб., очевидно что ни размер активов, ни обороты (выручка и поступления денежных средств), ни объёмы запасов строительных материалов, ни полученное заёмное финансирование не позволяют самостоятельно осуществить строительство стоимостью 13 млрд руб.

Застройщиком получены кредиты и займы на 104 млн руб. Именно за счёт этих средств происходит финансирование затрат по подготовке строительной площадки к началу работ. Для дальнейших работ необходимо либо активное заключение договоров долевого участия, которого по факту ещё нет, либо привлечение финансирования извне.

Помощь извне

У застройщика есть варианты получения такого финансирования. Это становится очевидным, если проследить юридическую взаимосвязь АО «МСМ №4» с компаниями и лицами, обладающими значительными капиталами и финансовыми возможностями.

Согласно информации, которую можно получить на сайте «ПРАЙМ Раскрытие», по состоянию на 31 марта 2017 года  93,2% долей в уставном капитале АО «МСМ №4» владело ООО «Новая проектная компания». В свою очередь, её единственным владельцем является ООО «Ривер Плейс Девелопмент». 

70% в уставном капитале ООО «Ривер Плейс Девелопмент» принадлежат Игнахину Кириллу Игоревичу, генеральному директору АО «МСМ №4», а 30% - ООО «Финансовый ресурс».

Единственным учредителем ООО «Финансовый ресурс» является Мошкович Вадим Николаевич. Мошкович также является владельцем 90% ООО «Левел Групп», остальными 10% владеет Игнахин. Уставный капитал этой компании равен 418 527 000 руб.

Таким образом, за застройщиком стоят девелоперская компания Level Group с уставным капиталом в 420 млн руб. и Вадим Мошкович. Мошкович входит в список богатейших людей России по версии журнала Forbes. По итогам 2016 года в этом рейтинге он занял 38 место с состоянием в 2,3 млрд долларов.

АО «МСМ №4» работает без нарушения строительных норм. Гражданских, административных и банкротных исков к застройщику, способных оказать влияние на результаты строительства,  не обнаружено. Отсутствуют и данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведётся.

Резюмируем

Мы  не можем дать однозначной рекомендации относительно вложения денежных средств в ЖК «Level Амурская». С одной стороны, очевидно, что за строительным проектом стоят серьёзные и состоятельные люди. С другой, показатели самого застройщика - АО «МСМ №4» - не подтверждают его возможности осуществить столь масштабный проект своими силами. Пока не ясно, какими темпами будут вестись строительные работы, так как строительство только началось. 

Мы советуем понаблюдать хотя бы пару кварталов (от момента написания этой статьи в середине мая 2017 года), какими темпами будут вестись работы. Согласно нормам ФЗ №214 застройщик будет обязан раз в квартал отображать основные финансовые показатели: финансовый результат, размеры кредиторской и дебиторской задолженности.

По размерам задолженностей будет видно, насколько значительно осуществляется финансирование строительства сметной стоимостью около 13 млрд руб. Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности покажет финансовое состояние застройщика. Если размер дебиторской задолженности превысит размер кредиторской задолженности, значит застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства и его авансирует. Если же мы увидим превышение кредиторской задолженности над  дебиторской, значит застройщик имеет задолженность перед подрядчиками за выполненные работы, оказанные услуги и поставленные строительные материалы, то есть его финансовые возможности не позволяют оплачивать работы и материалы вовремя.

Такой простейший анализ вместе с визуальной информацией о том, как быстро строятся дома этого жилого комплекса, позволит принять решение относительно покупки квартиры в ЖК «Level Амурская»

Опасности того, что за пару кварталов раскупят все квартиры, нет никакой. В комплексе представлено 2003 квартиры и 952 апартамента, а к середине мая было заключено всего несколько договоров долевого участия.

Комментарии 1

Последний написан 1 год назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
Павел Козырь
#
31 мая 2017 в 17:50
Интересно оформлены внутренние дворы
Похожие статьи по данной теме
  • Как сэкономить 13 млн рублей на покупке квартиры в июле?
    18 июля 2018 в 15:52 466

    Чтобы сэкономить много миллионов, надо сначала потратить много миллионов. Такова суть больших скидок. В дешевых проектах акций практически нет — ценник замер, как монолитный.

     

  • Московские районы: где купить дешевую квартиру в новостройке?
    6 июня 2018 в 19:38 671

    Последние годы Москва переживает строительный бум. Стоимость квартир в новостройках заметно снизилась, и всё больше потенциальных покупателей присматривается к новым доступным локациям. О самых бюджетных районах столицы рассказали эксперты Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн Русич» и Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

  • Мартовские новостройки: «Любовь и голуби», FRESH, «Ты и я» и другие
    10 апреля 2018 в 17:42 1092

    В марте застройщики решили ударными темпами обновить рынок доступных новостроек столичного региона. Новые проекты и новые очереди с невысоким ценником радостно встретили весеннее солнышко.

    В феврале застройщики сделали упор на новые объекты бизнес-класса. А в марте переключились на «комфорт», выведя на рынок недорогие квартиры в новых проектах.