2019 год отметился разнообразными судебными исками граждан к строительным компаниям. Наиболее распространенные из них касались незавершенного, незаконного, некачественного и несвоевременного строительства. Помимо этого классику дополняли иски о признании неоправданно низкими штрафных санкций и пеней налагаемых на застройщиков, а так же применяемых к ним сроков лишения свободы.
К редким, но встречавшимся ранее можно отнести иски, касающиеся отмены продажи квартир и опротестования увеличения их стоимости за счет прироста жилой площади вследствие сокращения общественных пространств. Как и каждый год на рынке был отмечен и знаковый судебный иск, способный внести кардинальное изменение в сферу жилищного строительства РФ. Рассмотрим частные подробности борьбы граждан с крупным капиталом из сферы строительства.
ТОП причин для исков
Неудовлетворенность самим процессом строительства является основной причиной судебных исков к застройщикам. Таковым пеняют на незаконное, несвоевременное, некачественное и незавершенное строительство. Четыре «НЕ» встречаются почти повсеместно и характеризуются одними и теми же результатами судебных разбирательств.
Например, в Ленинградской области два покупателя квартир подали иск к «ЛенСпецСтрой» требуя признать компанию банкротом. Причина, желание вернуть деньги за купленные квартиры в ЖК «Ленинградская перспектива» (после ребрендинга - «Квартал в Мурино») в поселке Мурино Всеволожского района. С 2013 года дома так и не были построены, хотя и пользовались спросом у покупателей из-за низкой стоимости квартир. В покупку вложилось около 1 тыс. человек. Но лишь двое из них попытались через суд вернуть свои средства. Один из истцов оценил сумму потерь в 1,6 млн. руб. Сумма иска второго покупателя не разглашается.
Власти запретили компании привлекать новых дольщиков, а сами объекты незавершенного строительства намереваются закончить за бюджетные средства и деньги Фонда защиты прав дольщиков. Глава девелопера стал фигурантом уголовного дела о мошенничестве, попал в СИЗО, но как это часто бывает, вскоре был выпущен на свободу. В аналогичных ситуациях суды обычно встают на сторону потерпевших, постановляя взыскать средства с застройщика. Однако тот оказывается банкротом, избегая личной уголовной ответственности или получая ее лишь условно. Причем в отличие от большинства других подсудимых застройщиков быстро выпускают из СИЗО под домашний арест или подписку о невыезде, что делает значительно комфортнее время ожидания решения суда.
Наряду с незавершенными проектами застройщики часто грешат их низким качеством.
Так под Новосибирском жители коттеджного поселка «Березки» внезапно выяснили что причиной холода в их жилье зимой являются некачественные стены возведенные из строительного мусора и битого кирпича без цементного раствора. Узнать это покупатели смогли сами, сняв штукатурку с фасада зданий. На предложение вернуть деньги за жилье, застройщик предложил залатать дыры и щели. Жильцы отказались, подав иск в суд и утеплив дома самостоятельно. Общая сумма претензий составила 17 млн. руб. плюс неустойки за невыполнение закона о защите прав потребителей.
Ответчиком по делу выступает компания «Зеленый дом». При этом независимые эксперты уже признали ряд домов опасными для проживания. Так как в них даже возведение несущих стен осуществлялось с нарушением нормативов. Специалисты считают происходящее типичной картиной для рынка загородного жилья. Ведь возводящиеся коттеджи в отличие от многоэтажек Госстройнадзор не принимает. Их качество контролирует сам девелопер. Еще до судебного разбирательства застройщик уволил прораба и представителей собственного технадзора, сочтя их виновными в случившемся. Но никакой материальной компенсации жильцам это не принесло. При этом в поселке начинается массовая распродажа купленных коттеджей. По меньшей мере, 9 из них продается новыми владельцами по цене от 9,9 до 19 млн. руб. О наличии каких-либо дефектов в объявлениях о продаже не сообщается.
Несвоевременность сроков завершения становится еще одной причиной неудовольствия покупателей.
На этом поскользнулась известная некогда компания «Интеко», принадлежавшая Елене Батуриной, жене экс-мера Москвы Юрия Лужкова. На нее подали иск за срыв сроков сдачи элитной апарт-резиденции Balchug Viewpoint в Москве. Судебную тяжбу затеяла одна из покупательниц через три месяца после приобретения квартиры. Цена таковых в комплексе варьируется от 30 до 90 млн. руб.
Сам застройщик признает срыв срока строительства, но подчеркивает, что задержка составляет не более 5 месяцев и вызвана сменой акционеров компании. Размер требуемой с «Интеко» неустойки составляет 12 млн. руб, сумма штрафа 41 млн. руб. плюс 500 тыс. руб. в счет компенсации морального вреда для каждого члена семьи истца. Скандальности ситуации придает элитный статус проекта и список известных людей купивших квартиры в Balchug Viewpoint. Специалисты расценивают иск как перспективный, сообщая о том, что застройщику можно даже предъявить счет за аренду квартиры во время задержки строительства. Вместе с тем не редки случаи, когда присужденные судом деньги получить не удается. Ведь счета застройщика оказываются пустыми.
Незаконное строительство завершает ТОП причин исковых заявлений.
Причем именно эта причина, как ни одна другая провоцирует застройщика нападать первым, а не оборонятся. Частным примером игры на упреждение является случай в Сочи, где компания «Славянский дом» подала иск на координатора общественного движения «Открытый Сочи» Нину Рогачеву. Она вместе с другими активистами считает незаконным возведение компанией четырнадцатиэтажного дома в микрорайоне Хоста.
Пытаясь привлечь к проблеме внимание, женщина, сделала многочисленные посты в социальных сетях. Именно их удаления и добивается через суд застройщик. Сама же активистка акцентирует внимание на том, что застраиваемый участок относится к «первой санитарной зоне» сдавать которую в аренду, а тем более застраивать запрещено. По информации Рогачевой есть даже решения арбитражных судов подтверждающие это. Однако администрация города все равно сдала участок в аренду девелоперу. Тот в свою очередь считает, что благодаря деятельности активистки в соцсетях проект теряет свою прибыльность вследствие необоснованной утраты уникальности.
Иски из ряда вон
Не столь распространенным, но не менее хлопотным примером разбирательств стали в текущем году случаи аннулирования сделок купли-продажи новостроек, а также увеличения их цены за счет различных манипуляций. Частным примером «нежданчика» в данной сфере является дело жильцов комплекса «Звездный квартал» в микрорайоне Шилово города Воронеж.
Новые квартиры в комплексе покупались по большей степени у частного лица скупившего их у застройщика еще на ранних стадиях строительства. Именно за счет предприимчивой семьи Игнатовых, выступивших в роли перекупщика 70 квартир компания «Карат» сумела достроить дом. Все бы хорошо. Да сам застройщик был признан банкротом.
Его арбитражный управляющий стал пересматривать все заключенные сделки. Требуя в жесткой форме от Игнатовых вернуть недвижимость и деньги. Если арбитражный суд признает сделку Игнатовых и застройщика незаконной, то будут аннулированы и последующие сделки перепродажи 70 квартир. А это значит, что их владельцы потеряют свою недвижимость. Таковая приобреталась с черновой отделкой и зачастую с указанием заниженной цены в документах. А это еще больше снижает вероятность возврата всех средств. Ведь люди уже сделали в квартирах ремонт. Пока что арбитраж не на стороне покупателей. А ведь их права зарегистрированы в Росреестре.
Еще одной причиной судебных тяжб является увеличение стоимости квартир за счет прироста их площади. Это часто происходит из-за слияния общественных пространств с жильем. Лестничные площадки и холлы становятся от этого уже, а квартиры шире. Причем в попытке увеличить жилье коридоры на этажах сужаются так сильно, что двери противоположных квартир бьются друг о друга при одновременном открытии.
Это произошло во второй очереди квартала «UP-квартал «Комендантский» в Санкт-Петербурге. Возводящая его компания «ФСК» сумела в среднем увеличить площадь квартир на 5,8%. При этом в отдельных случаях показатель вырос до 7,3%. В целом при общей проектной площади комплекса в 43620 кв. м. его фактический размер был превышен на 2400 кв. м. Это сопровождалось снижением заявленного уровня энергопотребления «В» до фактического «С». Первый дает льготы по налогу на имущество в течение трех лет и позволяет экономить на уплате коммуналки 15-20%. Второй таких возможностей не представляет.Покупатели квартир потребовали от застройщика либо устранить недочеты либо снизить стоимость жилья до соответствующей проектной площади.
Лишние квадраты позволяют застройщику получить дополнительную прибыль в размере 208 млн. руб. Юристы ссылаются на то, что с начала 2017 года в России действует закон, ограничивающий искусственный прирост площади 5%. Все, что свыше покупатели оплачивать не должны. Данный процент прироста прописан и в договорах по «UP-квартал «Комендантский». Справедливости ради стоит отметить, что застройщик предложил оплату в рассрочку для тех, чьи квартиры увеличились свыше 5%. При этом по Санкт-Петербургу площадь квартир часто превышает проектную. Однако, изменение показателя составляет обычно 1-2%.
Прецедент
Каждый год среди судебных разбирательств отмечается один - два иска способных существенно изменить ту сферу, к которой они относятся.
В 2019 году таким иском может быть признан иск одного из жителей Уфы, потребовавшего от застройщика привести квартиру в соответствии со СНИП. В новостройке, приобретенной за 2,7 млн. руб. один из радиаторов на пару сантиметров выходил за оконный проем, полы были не по уровню, стояк водопровода был не параллельно батареям, а стены окрасили неровно, и на них была грязь. Стоимость исправления недостатков составляла около 130 тыс. руб.
Покупатель потребовал от застройщика устранить недостатки. Но застройщик отказался, ссылаясь на то, что СНИПы носят рекомендательный, а не обязательный характер. К тому же в самом договоре покупки не отмечалось, что отделка должна вестись по СНИПам. А сам покупатель не обозначил в нем требования к отделке. Обнаруженные недостатки не влияют на качество жизни, не делают квартиру непригодной или опасной для проживания. Поэтому ликвидировать их необязательно. Так объяснил все застройщик.
Эту точку зрения поддержали и суды. Но покупатель оказался настойчивым и обратился в Верховный суд. А тот постановил, что дело необходимо пересмотреть и необязательность СНИПов вовсе не является основанием для их невыполнения. Прибегая к такой аргументации Верховный суд, учитывал не только законодательство, защищающее дольщиков, но и закон о защите прав потребителей. А там о недостатке товара или услуги говорится следующее: «Недостаток — это когда товар или услуга не соответствует требованиям, которые описаны в законе, договоре или нигде не описаны, но обычно подразумеваются».
СНИПы как раз и есть то, где «подразумеваются» недостатки. Так, согласно СНИП перепады уровня пола могут быть не более 2 мм. А в рассматриваемой квартире они достигали 5 мм. При этом полы в разных комнатах должны быть на одном уровне. Но в квартире пол в ванной и в прихожей был на разных уровнях. Отклонение на стенах должно быть согласно СНИП не больше 2 мм. Но в данном случае оно достигало 7 мм. и т.д.
В случае если дело будет пересмотрено в пользу покупателя, строители будут вынуждены активнее соблюдать СНИПы, а то и вовсе столкнуться с признанием их обязательными со стороны законодателей.
Что в итоге
«Рост судебных дел должен повлиять на изменения на законодательном уровне», – отмечает в связи с этим Андрей Бурилов, руководитель адвокатского кабинета «Адвокат Бурилов А.В.» Он же подчеркивает: «Самый близкий пример - это долевое строительство. Начиналось оно с совсем «дикого капитализма», сделки оформлялись черте-как. Через покупку векселей, через какие-то договоры переуступки прав. Конечно, кто-то и по таким схемам получил квартиру, но рост числа обманутых дольщиков привел к необходимости государства отрегулировать этот рынок. Сначала появился закон о Долевом участии № 214-ФЗ, а совсем недавно появились эскроу-счета, что сделало процедуру более безопасной и прозрачной».
Коллегу поддерживает юрист Московской муниципальной коллегии адвокатов, Валерия Михальченко: «Развитие Законодательства, в частности в гражданско – правовой сфере состоит не в увеличении количества законов, а в изменении качества действующих, с учетом требований времени и развития общественных отношений». По мнению специалиста этому в наилучшей степени содействуют судебные разбирательства по итогам, которых Верховный суд РФ дает различные пояснения, а законодатели принимают новые законы.
«Таким образом, принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ стало результатом анализа судебной практики по гражданско – правовым спорам в области долевого строительства. Важно, что одновременно с этим, были внесены изменения и в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данные изменения в законодательстве, кардинально, в лучшую стороны изменили положения граждан – участников долевого строительства, гарантируя соблюдение законных прав», – отмечает Валерия Михальченко.
Комментарии