Чего ждать от новых спальных районов инвесторам?

Интервью 301 28 января 2019 в 17:51
Чего ждать от новых спальных районов инвесторам?

Ещё до момента присоединения земель Новой Москвы приграничные к столице города и районы демонстрировали грандиозные темпы строительства. Факторов тому способствующих масса: цены жилья ниже, транспортная доступность сравнима с районами приМКАДья. С развитием метро, которому завидуют другие российские города-миллионники, Москва шагает уже по территории области. Насколько выгодно сейчас покупать квартиру в области, какие районы наиболее перспективны и за сколько можно окупить новую квартиру мы спросили у Гавриила Королёва из PBM Капитал.

Novostroy.ru: В условиях смещения спроса из области в город можно ли прогнозировать закат «эпохи приграничных спальных районов»? 

Упомянутые локации
Одинцово
Локация
34 объекта
Красногорск
Локация
54 объекта
Химки
Локация
97 объектов
Мытищи
Локация
37 объектов
Реутов
Локация
38 объектов
Коммунарка
Локация
9 объектов
Новая Москва
Локация
183 объекта

Гавриил Королев, инвестиционная группа РВМ Капитал: В нашем понимании приграничные спальные районы Москвы можно разделить на две группы. Первая включает города Московской области, которые расположены в непосредственной близости от МКАД, – Химки, Красногорск, Мытищи, Реутов, Одинцово. В этих городах жилье всегда демонстрировало высокую динамику строительства и продаж, а цена на квартиры была сопоставима со стоимостью квадратных метров внутри границ МКАД. Это обусловлено развитой социальной инфраструктурой этих городов – есть школы, детские сады, поликлиники и т.д., а также хорошей транспортной доступностью. Учитывая все эти факторы, жилье в этих «приграничных спальных районах» будет инвестиционно-привлекательно и дальше. Вторая группа объединяет города Московской области, которые находятся на расстоянии 10-30 км и дальше от МКАД. Особого спроса на жилье в этих городах не было никогда, и предпосылок для изменения этой ситуации в ближайшем будущем нет, т.к. аудитория покупателей таких квартир значительно уже московской, как правило, это местные жители или авантюрные искатели минимальных цен. Слишком высока конкуренция внутри самой Москвы и в районах, расположенных вблизи МКАД. Но как всегда есть исключение из правил – Новая Москва. Например, жилые районы, расположенные вблизи новых станций сокольнической линии метро – от Саларьево до Столбово, открытие которых запланировано на май 2019 года. Микрорайон Коммунарка, например. Существенное улучшение транспортной доступности повысит привлекательность жилья в этой локации и приведет к увеличению спроса, несмотря на то, что этот район расположен в 6 км от МКАД.

N.RU: Как сказалась на рынке аренды массовая застройка приграничных к кольцевой районов города?

Г.К.: Рынок аренды столицы можно назвать «резиновым» – он постоянно развивается. Каждый год жилой фонд Москвы пополняется на 2-3 миллиона квадратных метров. Вместе с этим растет количество рабочих мест, развивается малый бизнес, повышается интерес к проживанию в столице у жителей из других регионов РФ. В результате баланс между спросом и предложением сохраняется.

N.RU: Какие новые «спальные локации» Вы могли бы выделить сегодня на рынке?

Г.К.: Новых не выделю, но, как я уже отметил выше, считаю перспективной локацию жилых районов, расположенных вблизи новых станций метро «красной» ветки.

N.RU: В каких районах сейчас лучше всего покупать квартиру для дальнейшей сдачи в аренду? Г.К.: При выборе квартиры класса эконом для последующей сдачи в аренду я бы советовал учитывать не только и не столько локацию, но и обращать внимание на сопутствующие нюансы. Приведу пример. Новая желтая ветка метро с конечной станцией Рассказовка. Для того чтобы по этой ветке попасть в центр Москвы или, например, в Москва-Сити, необходимо сделать пересадку на станции «Парк Победы». Теоретически арендатор, который работает в центре города или в Сити, мог бы арендовать квартиру в жилом районе вблизи станций метро по этой ветке и буквально за полчаса доезжать до работы. Но практически это невозможно, потому что совершить такую пересадку в час пик нереально – происходит наслоение потоков людей, и в вагонах метро просто не хватает места. В результате жилье на этой ветке для сдачи в аренду только местным жителям, что существенно сужает емкость потенциальных арендаторов. Совсем другую картинку мы наблюдаем в случае с жилыми районами у новых станций метро сокольнической ветки. Эта ветка прямая, она пронизывает город насквозь, соответственно, спрос на аренду квартир в этой локации будет выше. Но при этом важно учитывать, что такие достаточно молодые жилые районы (как, например, Коммунарка) не отличаются богатой инфраструктурой, свойственной старым районам Москвы и даже городам Подмосковья. Поэтому, резюмируя, я бы советовал приобретать квартиры для последующей сдачи в аренду внутри МКАД, на «старых» станциях метро.

N.RU: Какие квартиры для этих целей сейчас лучше всего покупать? Какое жильё пользуется у арендаторов наибольшим спросом?

Г.К.: Сегодня наибольшим спросом у арендаторов пользуются квартиры, расположенные в новостройках с хорошей локацией и развитой инфраструктурой, с выполненным «евроремонтом» и меблировкой в стиле «ИКЕА». Оптимальная площадь – 20-60 кв. м. При этом в каждом жилом сегменте есть своя специфика, которую стоит учитывать. Например, в бизнес-классе сейчас наблюдается дефицит предложений квартир с тремя спальнями. Соответственно, инвестировав в такое жилье, можно быть уверенным, что оно стопроцентно найдет своего арендатора.

N.RU: Сколько лет потребуется сдавать квартиру в аренду, чтобы она окупилась?

Г.К.: Чистый доход инвестора от сдачи квартиры в аренду составляет 5% годовых. Соответственно, окупаться такая инвестиция будет в течение двух десятков лет. Но сейчас из-за вступления в силу поправок в 214-ФЗ и повышения НДС, себестоимость строительства будет расти и, соответственно, стоимость жилья также будет увеличиваться. В результате произойдет капитализация объекта инвестиций (квартиры), что позволит сократить срок окупаемости, например, в полтора-два раза.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Новинки января: долевое строительство не сдается
    6 февраля 2019 в 15:51 267

    Столичные застройщики несмотря на сохраняющуюся неопределенность с эскроу-счетами и проектным финансированием год начали ударно. Правда, основной объем свежего поступления пришелся на старые проекты. Но сказать, что январь прошел зря – нельзя.

  • Акции января: Новый год уехал, а акции остались
    25 января 2019 в 15:42 395

    После ударного прошлого года застройщики решили взять паузу и дать отдохнуть себе и своим клиентам. Новых акций в январе немного, многие — просто были перенесены с декабря.