Ещё до момента присоединения земель Новой Москвы приграничные к столице города и районы демонстрировали грандиозные темпы строительства. Факторов тому способствующих масса: цены жилья ниже, транспортная доступность сравнима с районами приМКАДья. С развитием метро, которому завидуют другие российские города-миллионники, Москва шагает уже по территории области. Насколько выгодно сейчас покупать квартиру в области, какие районы наиболее перспективны и за сколько можно окупить новую квартиру мы спросили у Гавриила Королёва из PBM Капитал.
Novostroy.ru: В условиях смещения спроса из области в город можно ли прогнозировать закат «эпохи приграничных спальных районов»?
Гавриил Королев, инвестиционная группа РВМ Капитал: В нашем понимании приграничные спальные районы Москвы можно разделить на две группы. Первая включает города Московской области, которые расположены в непосредственной близости от МКАД, – Химки, Красногорск, Мытищи, Реутов, Одинцово. В этих городах жилье всегда демонстрировало высокую динамику строительства и продаж, а цена на квартиры была сопоставима со стоимостью квадратных метров внутри границ МКАД. Это обусловлено развитой социальной инфраструктурой этих городов – есть школы, детские сады, поликлиники и т.д., а также хорошей транспортной доступностью. Учитывая все эти факторы, жилье в этих «приграничных спальных районах» будет инвестиционно-привлекательно и дальше. Вторая группа объединяет города Московской области, которые находятся на расстоянии 10-30 км и дальше от МКАД. Особого спроса на жилье в этих городах не было никогда, и предпосылок для изменения этой ситуации в ближайшем будущем нет, т.к. аудитория покупателей таких квартир значительно уже московской, как правило, это местные жители или авантюрные искатели минимальных цен. Слишком высока конкуренция внутри самой Москвы и в районах, расположенных вблизи МКАД. Но как всегда есть исключение из правил – Новая Москва. Например, жилые районы, расположенные вблизи новых станций сокольнической линии метро – от Саларьево до Столбово, открытие которых запланировано на май 2019 года. Микрорайон Коммунарка, например. Существенное улучшение транспортной доступности повысит привлекательность жилья в этой локации и приведет к увеличению спроса, несмотря на то, что этот район расположен в 6 км от МКАД.
N.RU: Как сказалась на рынке аренды массовая застройка приграничных к кольцевой районов города?
Г.К.: Рынок аренды столицы можно назвать «резиновым» – он постоянно развивается. Каждый год жилой фонд Москвы пополняется на 2-3 миллиона квадратных метров. Вместе с этим растет количество рабочих мест, развивается малый бизнес, повышается интерес к проживанию в столице у жителей из других регионов РФ. В результате баланс между спросом и предложением сохраняется.
N.RU: Какие новые «спальные локации» Вы могли бы выделить сегодня на рынке?
Г.К.: Новых не выделю, но, как я уже отметил выше, считаю перспективной локацию жилых районов, расположенных вблизи новых станций метро «красной» ветки.
N.RU: В каких районах сейчас лучше всего покупать квартиру для дальнейшей сдачи в аренду? Г.К.: При выборе квартиры класса эконом для последующей сдачи в аренду я бы советовал учитывать не только и не столько локацию, но и обращать внимание на сопутствующие нюансы. Приведу пример. Новая желтая ветка метро с конечной станцией Рассказовка. Для того чтобы по этой ветке попасть в центр Москвы или, например, в Москва-Сити, необходимо сделать пересадку на станции «Парк Победы». Теоретически арендатор, который работает в центре города или в Сити, мог бы арендовать квартиру в жилом районе вблизи станций метро по этой ветке и буквально за полчаса доезжать до работы. Но практически это невозможно, потому что совершить такую пересадку в час пик нереально – происходит наслоение потоков людей, и в вагонах метро просто не хватает места. В результате жилье на этой ветке для сдачи в аренду только местным жителям, что существенно сужает емкость потенциальных арендаторов. Совсем другую картинку мы наблюдаем в случае с жилыми районами у новых станций метро сокольнической ветки. Эта ветка прямая, она пронизывает город насквозь, соответственно, спрос на аренду квартир в этой локации будет выше. Но при этом важно учитывать, что такие достаточно молодые жилые районы (как, например, Коммунарка) не отличаются богатой инфраструктурой, свойственной старым районам Москвы и даже городам Подмосковья. Поэтому, резюмируя, я бы советовал приобретать квартиры для последующей сдачи в аренду внутри МКАД, на «старых» станциях метро.
N.RU: Какие квартиры для этих целей сейчас лучше всего покупать? Какое жильё пользуется у арендаторов наибольшим спросом?
Г.К.: Сегодня наибольшим спросом у арендаторов пользуются квартиры, расположенные в новостройках с хорошей локацией и развитой инфраструктурой, с выполненным «евроремонтом» и меблировкой в стиле «ИКЕА». Оптимальная площадь – 20-60 кв. м. При этом в каждом жилом сегменте есть своя специфика, которую стоит учитывать. Например, в бизнес-классе сейчас наблюдается дефицит предложений квартир с тремя спальнями. Соответственно, инвестировав в такое жилье, можно быть уверенным, что оно стопроцентно найдет своего арендатора.
N.RU: Сколько лет потребуется сдавать квартиру в аренду, чтобы она окупилась?
Г.К.: Чистый доход инвестора от сдачи квартиры в аренду составляет 5% годовых. Соответственно, окупаться такая инвестиция будет в течение двух десятков лет. Но сейчас из-за вступления в силу поправок в 214-ФЗ и повышения НДС, себестоимость строительства будет расти и, соответственно, стоимость жилья также будет увеличиваться. В результате произойдет капитализация объекта инвестиций (квартиры), что позволит сократить срок окупаемости, например, в полтора-два раза.
Комментарии