Где купить дом в Подмосковье?

Novostroy: Назовите самые бюджетные и премиальные направления (локации) на сегодня. Каков средний бюджет покупки дома, таунхауса, участка?

Тимур Дасаев, креативный директор строительной компании «Дачный Сезон»:

На сегодня в Подмосковье самыми бюджетными направлениями являются Раменское, Щелково, Королёв, Жуковский, Пушкино. Средний бюджет покупки дома или таунхауса в этих направлениях составляет от 7-8 млн рублей (но опять же стоит учесть, что на стоимость влияет множество факторов помимо локации).

Премиальные направления в Подмосковье включают в себя загородные поселки Жуковка, Рублево, Горки-10, Барвиха, Рублевское шоссе. Средний бюджет покупки дома или таунхауса на этих направлениях начинается от 50 млн рублей и может достигать нескольких сотен млн рублей в зависимости от размера, роскоши и местоположения недвижимости.

Юлия Березникова, член Совета директоров КП «Британика»:

Юлия Березникова

Эксперт рынка

Традиционно направлениями с самыми дорогими предложениями недвижимости в Подмосковье являются: Одинцово, Красногорск и Истра. К ним ведут шоссе западного направления: Минское (Можайское), Новорижское, Волоколамское, затрагиваются Ильинское и Рублево-Успенское. При этом наши эксперты не берут в расчет премиальный сегмент Рублево-Успенского шоссе, так как цены на недвижимость там формируют отдельную часть аналитики.

Говоря сегодня о западном направлении, можно отметить, что средняя стоимость дома до 200 кв. м варьируется тут от 33 до 41 млн рублей. Многое зависит от локации, статуса поселка, его готовности, качества инфраструктуры и так далее.

В то же время, сейчас мы наблюдаем активное развитие территорий северного направления ближайшего Подмосковья (Долгопрудный, Мытищи), где создана отличная транспортная инфраструктура. Средние цены на объекты там — до 21 млн рублей, но мы полагаем, что это не предел, и цены вырастут еще. Впрочем, скоро «комфортные локации» могут закончиться. И что будет далее с этим направлением, пока предположить сложно.

Наиболее бюджетные предложения Подмосковья сегодня — это Каширское и Егорьевское шоссе, то есть в достаточно удаленных от Москвы локациях. Стоимость дома тут может составлять 5-6 млн рублей.

Novostroy: Что выгоднее — купить таунхаус/участок с домом или строиться самому?

Дмитрий Овечкин, руководитель направления загородной недвижимости Агентства недвижимости «Этажи»:

Упомянутые организации

Агентство

Этажи

Для каждого свое понятие выгоды. И у каждого вида жилья есть свои плюсы и минусы. Строить можно из разных материалов, поэтому и стоимость может быть абсолютно разной.

Я бы разделил таким образом — если вы планируете строить или покупать за счет ипотечных средств, то лучше выбирать участок с подрядом, либо таунхаус, коттедж в поселках, в которых есть возможность привлечения субсидированной ипотеки.

Плюсы индивидуального строительства с помощью подрядной организации в том, что тут можно сделать индивидуальное проектирование. То есть можно прийти со своими желаниями и воплотить их так, как хочется. Также есть вариативность с точки зрения земли, можно выбрать любую локацию.

Преимущество коттеджей и таунхаусов — это единая стилистика. То есть таунхаусы — это, как правило, коттеджный поселок в едином стиле. Второе — это социальная однородность. То есть в окружении будут жить люди того же уровня достатка, того же уровня окружения. Для многих это важный фактор и причина, по которой люди покупают такой вид жилья. Таунхаус также выбирают те, кто не хочет следить за обслуживанием. То есть им нравится формат жизни за городом, но не хочется заниматься обслуживанием — чистить крышу, реконструировать дом, следить за участком и так далее.

Во всех остальных случаях я считаю, что дом интереснее — личное пространство, меньше соседей и все другие преимущества отдельного загородного дома.

Если брать на вторичном рынке, то на данный момент там выгоднее покупать за наличные средства из-за уровня процентной ставки на ипотеку. И сейчас можно найти построенный дом дешевле, чем строить самостоятельно — цены либо стоят на месте, либо снижаются на какие-то объекты, в то время как стоимость материалов для строительства растет.

Ю. Березникова (КП «Британика»):

Существенной разницы в стоимости квадратного метра между таунхаусом и отдельно стоящим коттеджем наши аналитики не наблюдают. Цены на участки земли подросли за вторую половину 2023 года, и сейчас стоимость сотки в среднем по МО составляет около 500 тысяч рублей. А если оценивать стоимость земли по регионам Подмосковья, то лидером также является западное направление области.

Часть покупателей по-прежнему придерживается мнения, что выгоднее построить дом самому, т.к. стоимость дома от строительной компании будет в 3 раза выше. Однако зачастую такой частник сталкивается с огромным количеством проблем с проектным решением, бригадами, поиском исполнителей, контролем хода работ, закупкой материалов и т.д. В итоге оказывается, что выгоднее строить со строительной компанией, т.к. кажущаяся переплата на входе нивелируется ответственностью застройщика и высвобожденным временем. Безусловно, попадаются непорядочные подрядчики, но оценивать по ним весь рынок некорректно.

Выбор между таунхаусом или домом на участке крайне индивидуален, у каждого есть свои плюсы и минусы.

Из ключевых плюсов таунхауса можно назвать:

• близость к соседям, жизнь в сообществе;
• низкий порог входа в загородную жизнь.

Минусы таунхауса: 

• соседи за стенкой, а может и не одной;
• редко бывают с хорошим участком;
• парковка на общей территории, нет приватной зоны перед домом.

Основными плюсами дома на отдельном участке можно назвать:

• огороженную территория, где могут играть дети и гулять собаки;
• отсутствие соседей за стеной, которых может быть слышно.

Минусы: 

• цена выше;
• требуется много времени на уход за участком.

Novostroy: Насколько выросли инвестиции в ИЖС и цены на дома и участки за последние 3 года?

Д. Овечкин («Этажи»):

Если оценить на основе моей практики, инвесторов в загородном жилье вообще не было года 2-3 назад. В прошлом году они только более или менее появились. И по ощущениям из общего количества сделок с загородкой в «Этажах» (Москва) — инвесторов 10%.

По некоторым проектам стоимость выросла в два раза за год — это что касается участков. Если рассматривать подряды — есть компании, у которых за прошлый год 3 раза цена поднималась на 10%, то есть за год на 30%.

Ю. Березникова (КП «Британика»):

ИЖС стал гораздо интереснее для инвестиций как частных, так и банковских. При этом его объемы растут год от года. Все больше проектов привлекают проектное финансирование, существенное количество частных инвесторов с небольшими бюджетами также заходят в ИЖС. Тренд наметился уже в 2020 и 2021 годах, когда покупатели искали в основном проекты для переезда из-за пандемии, а затем рынок становился все интереснее для инвесторов.

Novostroy: Как бы вы описали текущую ситуацию на рынке загородного жилья? Есть ли ажиотаж и с чем он связан (например, с ростом цен на квартиры, с застроенностью города и области «человейниками»)?

Д. Овечкин («Этажи»):

Ажиотаж был в прошлом году. Например, один из наших партнеров за 2022 год продал 100 объектов, а за 2023 — 400 объектов, то есть масштабировались в 4 раза.

Если рассматривать текущий год, то загородная недвижимость сохранила динамику роста несмотря на то, что январь-февраль — самые несезонные месяцы. Если за эти месяцы все равно был рост, то есть предположение, что в более активный период будет уже ажиотаж. Если рассматривать на основе стандартных трендов, почему загородка растет? Тут несколько факторов.

• Первый фактор — на загородный рынок не повлияли изменения условий банков.
• Второй фактор — по статистике от подрядчиков, доля семейной ипотеки на загородном рынке составляет 60-70%. И, соответственно, лимит по семейной ипотеке урезали в два раза, квартир это сильно коснулась, а загородку меньше, так как этой госпрограммы меньше в общей структуре сделок.
• Третий фактор — это скорость набора цены. На рынке новостроек цены растут уже достаточно долгое время после появления господдержки. Загородка только набирает темпы. И поэтому многие склоняются именно к покупке загородного жилья. 
• Четвертый фактор — это узнаваемость программы. Порядка 35% клиентов до сих пор не знают, что можно купить загородный дом и участок с привлечением субсидированной ипотеки. Узнаваемость программы растёт, но все еще есть люди, которые не знают. Поэтому когда они узнают, загородка становится привлекательнее для покупки.

Константин Злобин, директор по развитию компании «Астерра»:

Упомянутые организации

Компания

Астерра

9 объектов

По сравнению с 2022 годом рост в сегменте ИЖС достиг 3,15% — это абсолютный рекорд в истории страны. В 2023 году в стране возвели 110,4 млн кв. м жилья, из которых более половины (59 млн кв. м) пришлось на индивидуальные объекты. Строительство индивидуальных домов в России постепенно отвоевывает позиции у многоэтажного жилья.

Т. Дасаев («Дачный Сезон»):

На сегодня рынок загородного жилья демонстрирует высокий спрос со стороны покупателей. Это связано с несколькими факторами, включая рост цен на жилье в городе (как покупку, так и аренду), увеличение застройки в городе и области, а также изменение предпочтений покупателей в пользу загородного проживания.

Ажиотаж на рынке загородного жилья также обусловлен желанием людей иметь больше пространства, свежий воздух, тишину и природу вокруг себя, особенно в свете пандемии и роста возможностей удаленной работы. Большинство покупателей сегодня ищут недвижимость за городом, которая обеспечит им комфортное проживание и возможность проведения активного досуга на свежем воздухе.

Важную роль в повышении спроса играют льготные ипотечные программы. А точнее, изменения в этих программах. Учитывая их особенности, люди делают выбор в пользу более бюджетного, но просторного жилья в сравнении с городскими квартирами.

Ю. Березникова (КП «Британика»):

В текущий момент растет спрос на строительный подряд, так как в последние годы было выкуплено большое количество участков без подряда, на которых покупатели хотят построить свои объекты. Но в целом спрос, по сравнению с годами пандемии, сбалансировался, и сегодня он выше показателей 2019 года. Во многом этому способствовало распространение на загородную недвижимость льготной ипотеки.

Novostroy: Что будет с ценами в 2024 году? Как изменится спрос?

К. Злобин («Астерра»):

Что касается прогнозов, основной — рост стоимости загородной недвижимости. По разным оценкам он составит от 8 до 20% только в первой половине 2024 года. Не исключено, что подорожание может продолжиться и далее. Подогревает спрос на ИЖС доступная ипотека. В зависимости от того, как долго будут действовать льготные программы, можно будет говорить и о сроках сохранения высокого интереса к ИЖС. Пока известно, что точно продлят семейную ипотеку, что обеспечит строителей загородных домов вполне прогнозируемым спросом. А если в дальнейшем пролонгируют и остальные программы, сегмент индивидуального строительства вообще может стать локомотивом отрасли.

Ю. Березникова (КП «Британика»):

На рост цен преимущественно повлияют два фактора: инфляция и рост стоимости строительных работ и материалов. Сегодня рынок испытывает дефицит квалифицированных рабочих, а также заметна нехватка ряда материалов (металла, утеплителей и т.д.). Это отразится и на предложении девелоперов: отдельные проекты будут корректироваться и переходить в другие ценовые сегменты. В первую очередь на себе это почувствуют классы «комфорт» и «бизнес», так как аудитории для них намного меньше.

Novostroy: Какие ипотечные программы сейчас действуют на загородное жилье? Какие изменения в ипотечном кредитовании загорода ожидаются в ближайшее время?

Д. Овечкин («Этажи»):

На загородное жилье действуют льготные ипотечные ставки, как и на квартиры на первичном рынке. По IT-ипотеке есть ставки в районе 5% — она может варьироваться в отличие от конкретного банка, но между собой они отличаются несильно. Как правило, ставка ниже, если сумма первоначального взноса больше. По семейной ипотеке — ставка в среднем 6%, а по господдержке — 8%, но они также могут меняться в зависимости от банков.

Приобретать жилье можно через подрядную организацию (где за вас построят дом и сдадут готовое жилье), или же взять ипотеку на строительство дома самостоятельно.

Такая программа есть не у всех банков. Например, у банка ВТБ доступны такие же процентные ставки для клиентов, как и для подрядной организации. Единственное исключение — клиент строит дома самостоятельно. Деньги на строительство выдаются траншами. Первый транш идет на возведение фундамента. После этого клиент отчитывается, что фундамент возведен. После этого переводится второй транш на постройку стен, крыши и всего остального. И третий транш переводится на финальные работы (отопление, коммуникации и так далее), когда по второму все работы завершены.

Ю. Березникова (КП «Британика»):

Ипотека на частное жилье сегодня действует во всех крупных банках. Ее можно оформить как со стандартной рыночной ставкой (в среднем 16,7%-17,25%), так и с применением льготных программ.

Среди наиболее популярных субсидируемых программ сейчас действуют: ипотека с господдержкой со ставкой 8%, семейная ипотека — 6%, IT-ипотека — 5%, «сельская» ипотека — 3% (в отдельных случаях — 2%), Дальневосточная и арктическая ипотеки — от 2%. Недавно стало известно, что в Московском регионе ипотека с господдержкой прекратит свое существование после 1 июля 2024 года.

Novostroy: Стимулирует ли государство переход на ИЖС? Заинтересованы ли застройщики и банки в развитии этого направления?

Т. Дасаев («Дачный Сезон»):

Да, государство сейчас активно стимулирует отрасль и ответственных застройщиков. Например, сейчас можно в рамках одного ипотечного кредита взять сразу дом и землю.

К. Злобин («Астерра»):

О важности ИЖС для развития строительной сферы в России задумались власти. По словам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, стабильный рост ввода индивидуального жилья продолжится, а в 2024 году в сегменте и вовсе ожидается прорыв. Помимо более активного внедрения льготной ипотеки, это применение эскроу-счетов при возведении частных домов, появление дополнительных механизмов, которые призваны упростить вопросы строительства для простого человека.

Плюс замминистра подтвердил: власти планируют обеспечить ИЖС, возводящиеся по комплексным проектам, инженерной и транспортной инфраструктурой — в первую очередь, дорогами, а также проведением света и газа. Важно и то, что именно малоэтажное строительство во многом позволит в будущем обновить устаревший жилфонд, особенно за пределами крупных городов. Возведение высоток в небольших поселениях или в селе нецелесообразно, поэтому здесь приоритет останется традиционно за ИЖС. В перспективе развитие индивидуального строительства должно стать важной частью всей отрасли.