Что будет с рынком вторичного жилья и новой «вторички»?

Интервью 2 22014 13 февраля 2019 в 15:30
Что будет с рынком вторичного жилья и новой «вторички»?

Доля сделок с готовыми квартирами в Москве снижается уже 4 года. Количество продаж в новостройках — наоборот, растёт. Сможет ли внедрение эскроу-счетов, проектное финансирование и другие законодательные нововведения вернуть спрос на готовые квартиры к рекордным показателям? Остались ли ещё интересные готовые квартиры в Москве? Novostroy.ru узнал у экспертов.

Novostroy.ru: Какова сейчас доля сделок со вторичкой по сравнению с новостройками? 

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: По итогам 2018 года в Москве было зафиксировано 156 433 перехода прав собственности против 79 648 ДДУ (сделок на первичном рынке). Таким образом, на «вторичку» пришлось 66% договоров рынка недвижимости.

Дмитрий Ребров, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой»: Строительство всегда было одной из самых высокорисковых отраслей экономики. По числу компаний-банкротов она стабильно занимает второе место и имеет самую негативную динамику прироста. Только за 2018 год число застройщиков-банкротов выросло на 64%.

Безусловно, потребители отслеживают тенденции и видят настроения игроков рынка, поэтому вполне закономерно, если интересы покупателей квартир будет смещаться на вторичку или на готовое жилье.

«Сибпромстрой» открывает продажи только после ввода дома в эксплуатацию. В 2018 году мы в среднем продавали около 230 квартир в месяц, что, на наш взгляд, свидетельствует о высоком спросе на готовое жилье.

Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone: Сегодня на рынке преобладают сделки с новостройками. Процентное соотношение примерно 70 на 30.

N.RU: Она растёт по сравнению с предыдущими годами? Не наблюдается ли ажиотажа на квартиры в хрущёвках, которые власти планируют реновировать?

М.Л.: Нет, доля сделок на вторичном рынке в общем объеме продаж недвижимости в Москве продолжает планомерно снижаться. Если в 2014 году соотношение было 87% в пользу вторичного рынка, то к 2016 году значение снизилось до 78%, а в 2018 году – до 66%.

Распределение сделок на вторичном и первичном рынках в Москве
  2014 2015 2016 2017 2018

Вторичный рынок

87,00%

85,00%

78,00%

69,00%

66,00%

Первичный рынок

13,00%

15,00%

22,00%

31,00%

34,00%

Источник: «Метриум» по данным Росреестра.

Мы не наблюдаем ажиотажного спроса на квартиры в хрущевках, вошедших в программу реновации старого жилого фонда. Во-первых, переезд в новое жилье может растянуться на месяцы и даже годы. Далеко не каждый покупатель готов «жить на чемоданах» в ожидании новой квартиры. Во-вторых, владельцы недвижимости в домах под реновацию завысили стоимость. Неадекватное ценообразование продавцов отнюдь не способствует росту спроса на их объекты.

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ-Супермаркет недвижимости: Ушедший год стал рекордным и для новостроек, и для «вторички». Готового жилья в 2018 году купили на 26% больше, чем в 2017-м. Ажиотаж на квартиры в домах под снос наблюдался в первой половине 2018 года, тогда же это предложение было практически полностью исчерпано. Сейчас даже комната в доме под реновацию стоит не менее 4 млн рублей, а те собственники, кто может позволить себе ждать, предпочли отозвать свои предложения до получения новых квартир.

С.К.: Доля сделок со вторичной недвижимостью упала в прошлом году из-за активной маркетинговой политики застройщиков.

Ажиотажа на хрущёвки не наблюдается, но покупатели всегда найдутся: такие квартиры всегда были ликвидны, они самые дешевые и находятся в районах старой застройки.

N.RU: Как законодательные нововведения 2019 года скажутся на рынке вторичного жилья?

О.И.: В 2019 году принято немало поправок, которые сильно отразятся на работе застройщиков, но покупатели практически никакого влияния не ощутят. Да, из-за перехода на проектное финансирование себестоимость строительства вырастет, но насколько — судить рано. Это не превратит дольщиков в покупателей «вторички» — разные аудитории, разные продукты. Цены, установленные частными собственниками на квартиры, зависимы от стоимости новостроек — при росте на первичном рынке будет пропорциональное подорожание и на вторичном. Наконец, в 2018 году со вторичного рынка исчез такой объём доступного предложения, что на нём в принципе остались в основном только дорогие квартиры, недоступные большинству тех, кто смотрит на новостройки. 

М.Л.: Поправки в 214-ФЗ приведут к росту цен на новостройки, а значит, разница в стоимости между строящимся и уже готовым жильем сократится, из-за чего часть покупателей действительно могут уйти на вторичный рынок. Однако вряд ли стоит ждать существенного смещения спроса в пользу готового жилья. Благодаря нововведениям в строительной отрасли средства дольщиков при возникновении проблем у застройщиков гарантированно будут возвращены. То есть надежность вложений в новостройки априори повысится. А с учетом того, что качество и уровень строящихся объектов намного выше, чем у жилья на вторичном рынке, потенциальные покупатели вряд ли массово сделают выбор в пользу «вторички».

N.RU: Способен ли рост ипотечных ставок на новостройки спровоцировать увеличение спроса на «вторичку»?

О.И.: Разница между ипотечными ставками на первичном и вторичном рынках жилья составляет 1-1,5 процентных пункта, причём не в пользу последнего. Нельзя сказать, что ипотека дорожает только на новостройки - её ставки пропорционально растут и на вторичное жильё. Дорожающая ипотека охлаждает спрос на обоих рынках.

М.Л.: Рост ипотечных ставок на новостройки сможет оказать только опосредованное влияние на вторичный рынок. Изменение условий кредитования касается всего рынка в целом, а не только сегмента новостроек. При ставке 9-9,5% годовых многие москвичи с невысоким уровнем доходов, а также приезжие из регионов, откладывавшие решение жилищного вопроса, отказались от аренды в пользу покупки собственного жилья. Причем выбирали они преимущественно наиболее бюджетные предложения, что привело к вымыванию значительного объема квартир с низкой ценой квадратного метра. Если ипотека вновь станет недоступной, то спрос снизится как на первичном, так и на вторичном рынках. Единственное – возможно, меньшее количество клиентов смогут себе позволить одновременно платить ипотеку и аренду. В результате часть потенциальных покупателей выберут уже готовое жилье, чтобы исключить такую статью расходов, как аренда квартиры, пока строится новый дом.

N.RU: Какие готовые квартиры сейчас чаще всего покупают?

О.И.: Самыми востребованными остаются нераспроданные в 2018 году квартиры и комнаты в домах под реновацию, оставшиеся доступные квартиры (без ремонта, со сложными документами, в панельных и блочных домах и т.д.), а также «свежая вторичка» - квартиры с качественным ремонтом в жилых комплексах не старше пяти лет. Поскольку в пересчёте на квадратный метр это практически самая дорогая категория жилья, такие квартиры в массовом сегменте покупают в основном в отдалённых спальных районах, примыкающих к МКАД, или за её пределами.

М.Л.: Чаще всего покупатели вторичного рынка предпочитают самые бюджетные объекты – квартиры в домах, построенных до 1980-х гг. Территориально речь идет о юго-востоке и востоке столицы.

N.RU: Как реагируют на текущую ситуацию на рынке продавцы готовых квартир? Объём предложения коррелирует с предыдущими годами?

Лесков Борис Валерьевич
Представитель застройщика

Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ»: Основной тенденцией на вторичном рынке по итогам 2018 года стало снижение объемов предложения. По сравнению с 2016 и 2017 годами в 2018 г. этот процесс явно ускорился. По данным нашего аналитического отдела, в 2018 году количество выставленных на продажу квартир сократилось на 37% (для сравнения в 2017 г. – 12%, в 2016 г. – 6%).

Пик снижения объемов предложения в 2018 г. пришелся на последние месяцы года - октябрь-декабрь , как раз в это время на первичном рынке Московского региона Росреестр зафиксирован рекордный объём продаж – 13,9 тыс регистраций ДДУ (в октябре 2018 г.)

Продавцы готовых квартир зачастую подстраиваются под текущие экономические условия. Когда спрос на вторичном рынке заметно уменьшался, многие снимали объекты с продажи, предпочитая не снижать их рыночную стоимость.

Свою роль сыграл и рост ипотечных ставок – в сентябре–октябре покупатели приобретали жилье по «гуманной» ипотечной ставке -10-10,6% годовых, а любой искусственный ажиотаж, особенно на вторичном рынке, ведет к неминуемому снижению спроса в последующие периоды, что мы и наблюдаем с декабря 2018 г.

В целом ситуация на вторичном рынке 2019 г. будет близка по всем показателям к 2017 г.

С.К.: Изменения оказались существенными. Общее количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 20-25%, если сравнивать с прошлым годом.

О.И.: Колебания объёма предложения на вторичном рынке от квартала к кварталу наблюдаются в пределах 5-10%. То есть на резко растущий спрос и исчерпание предложения продавцы отвечают выводом своих отозванных ранее квартир («синдром разочарованного продавца»). Можно сказать, что пока объём столичной «вторички» достаточно стабилен.

М.Л.: Объем предложения вторичного рынка в Москве находится сегодня на минимальном уровне с 2006 года – порядка 18 тыс. квартир. Это связано с рекордным спросом и активным вымыванием предложения. По итогам 2018 года в Москве было зарегистрировано 156,4 тыс. переходов прав собственности. Это больше на 45%, чем в 2017 году, на 24,1%, чем в 2016 году и на 37,5%, чем в 2015 году. Относительно ажиотажного 2014 года продажи 2018 года оказались ниже на 3,5%. В то же время за последние три года примерно каждый пятый собственник вторичной квартиры отказался от продажи «до лучших времен». И пока потенциальные продавцы не вернулись на рынок. Дефицит объектов в продаже на вторичном рынке способствовал росту цен на жилье. Покупатели оказались более сговорчивыми при поиске и выборе вторичной недвижимости, тогда как продавцы, наоборот, активно снижали размер скидок, либо полностью от них отказывались. Такое поведение клиентов и собственников характерно, начиная со второго квартала 2018 года, когда количество сделок стало показывать стабильную положительную динамику. Таким образом, получить скидку на вторичном рынке становится сложнее, чему в первую очередь способствует дефицит доступных объектов.

Комментарии 2

Последний написан 18 дней назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
Настенька
#
7 марта 2019 в 06:08
Как сейчас строят, экономят на всех материалах, покупают разрешения, так лучше уж купить в надежной хрущевке. Дом много лет простоял и еще столько же простоит. А новые "карточные" домики уже рассыпаются, то трещины идут, то кирпичи вываливаются.
0 -1 +1
Светлана
#
1 марта 2019 в 15:53
Что толку купили в строящемся доме 30 лет стояли на очереди,а загнали на Бутовский полигон,где всех расстреляли.Коммунальные платежи дороже,чем в Москве.Не пользуешься горячей водой,а пишут подогрев,что жек греет себе ,а на нас деньги кидают.Посадили коньсерьежку,а для какой фени,что наводит воров и бандитов,которые грабят в течении 5 лет.Бывшая подруга татарка навела на меня поганых армяшек,наделали ключей и сидели отсиживались в моей квартире за мой счет,а ремонт не сделали.Теперь смотрю моя мебель с Икеи стоит в их аптеках и магазинах,открыла управляющая компания спекуляцию,продают несвежую продукцию.И зайдешь к этим чуркам в магазин,они смотрят сколько денег в твоем кошельке и обманывают-сдачу не дали с 1000 руб-написали мне в интернете.Я пишу ,когда Жеглов банду эту разоблачит,а они в лифте пишут легион их чурок понаехало,ищут как обогатиться за чужой счет нехристи.А зачем тогда отец был на двух войнах и брат в Афганистане.
Похожие статьи по данной теме
  • Ипотека в России рухнула?
    5 марта 2019 в 17:01 370

    Количество ипотечных кредитов, выданных в январе в Москве рухнуло по сравнению с декабрём больше, чем на 40%. Что это? Реакция на увеличившиеся ставки или сезонный спад спроса? Как в условиях роста ключевой ставки банки будут снижать процент по ипотеке до требуемых президентом 8%?

  • Самые неразвитые районы Москвы и Подмосковья
    28 ноября 2018 в 10:38 1130

    Найти район с неразвитой инфраструктурой в Москве не так-то просто. Городские власти жестко следят, чтобы новоселы получали все блага, достойные москвичей. В Подмосковье проблема с инфраструктурой стоит более остро.

  • Дайджест октября: ипотека набирает оборот, обманутого дольщика довели до Эльбруса, москвичей уплотнят
    31 октября 2018 в 19:21 869

    Обманутые дольщики не перестают верить, что их дома достроят и забираются высоко в горы. Ипотека бьет рекорды, квартиры раскупаются как будто доходы россиян не падают. Апартаменты заменяют жилье и никого это не смущает.