Программы реновации бывших промзон и кварталов, застроенных ветхими пятиэтажками, ещё больше перетянут спрос в Москву. Однако многие девелоперы, работающие на загородном рынке, видят в этом хороший знак.
О том, как грядущие большие стройки Москвы увеличивают привлекательность подмосковных таунхаусов, Novostroy.ru рассказала Екатериан Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family.
Novostroy.ru: Как последний экономический рынок изменил рынок загородной недвижимости? Действительно ли этот сегмент пострадал сильнее других?
Екатерина Коган: Говорить о том, что загородная недвижимость ощутила на себе кризис в большей степени, нежели другие сегменты, не вполне корректно. Крупные игроки рынка нашли выход и развернули ситуацию в свою пользу, совершенствуя свой продукт и адаптируя его под изменившиеся нужды потребителей. Например, рынок земли без подряда. Это был один из наиболее востребованных продуктов на рынке загородной недвижимости в 2008 году. Однако текущей кризис привёл к тому, что продажи земли без подряда упали на 50%. Объясняется данное явление легко: это продукт не первой необходимости, и люди откладывают покупку земли в «долгий ящик». Правда, крупные лендлорды, которые занимают ведущие позиции в Московской области в этом сегменте, такие как «Родные земли» и «Красивая земля», достаточно быстро переориентировались и стали предлагать землю без подряда и без коммуникаций.
Это новый продукт, который имеет очень широкую потенциальную целевую аудиторию за счёт низкой стоимости лота. Новый продукт, по оценкам нашей компании, повысил динамику продаж на 50-70%.
Ещё одним благоприятным фактором, стимулирующим спрос, стала ипотека. Особенно ипотека с господдержкой. Если посмотреть на структуру сделок, то в 2016 году по нашему портфелю проектов 85% сделок заключалось в ипотеку. С одной стороны, это негативный фактор, который показывает, что покупательская способность уменьшилась, а с другой – возник новый позитивный тренд для сегмента таунхаусов. Речь о том, что появление финансовых инструментов, таких как ипотека, сделало спрос менее эластичным по цене. Клиентам не так ощутима разница в цене в 300-500 тысяч рублей, поскольку ежемесячный платеж увеличился всего на 3-5 тысяч рублей в месяц. Раньше клиенты во главу угла ставили экономию, сейчас же они выбирают комфорт, и среди всего многообразия проектов ищут тот, который, в первую очередь, будет соответствовать их представлению об идеальном жилье.
Novostroy.ru: Но как показывает практика, загородную недвижимость банки кредитуют неохотно и ставки по ипотеке снижать не спешат...
Е.К.: Всё верно, у банков есть статистика, согласно которой реализация загородной недвижимости занимает длительный срок, поэтому они расценивают её как неблагоприятный залоговый актив, и чтобы обезопасить себя назначают высокий первоначальный взнос (от 40%) и около 15% годовых. Но, например, таунхаусы рассматриваются ими как квартиры, и по той же банковской статистике, обладают высокой ликвидностью.
Novostroy.ru: Некоторое время назад формат таунхаусов на подмосковном рынке едва ли не хоронили. Сейчас на них есть спрос?
Е.К.: В настоящее время самым популярным форматом жилья являются квартиры. Так сложилось исторически, эту же ситуацию мы наблюдаем и по сей день. Однако уже сейчас мы видим, как спрос смещается в сторону таунхаусов. Есть три основных критерия, которые поддерживают нашу уверенность: во-первых, динамика продаж таунхаусов традиционно была ниже, чем динамика квартир в многоэтажных многоквартирных на 40-60%. В 2016 году мы стали замечать, что динамика продаж квартир падает на 25-30 %, в то время как таунхаусы показывают незначительное падение всего лишь в 5%. В 2017 году некоторые проекты таунхаусов обгоняют по темпам реализации многоквартирные жилищные комплексы.
Во-вторых, по результатам опросов клиентов, приходивших в офис продаж на осмотр объектов (количество респондентов больше 1000 человек), в 2012 году клиенты выбрали в большинстве случаев по фактору цены, около 65% всех опрошенных ответили, что именно этот критерий наиболее важен для них при покупке недвижимости. В 2016 году 25% ответили, что таким фактором является для них транспортная доступность, 20% – выбрали архитектуру и внешний вид, 18% – экологию и т.д. Все это говорит о том, что покупатель стал более требовательный и при выборе жилья на первое место сейчас выходит комфорт.
В-третьих, сейчас в Москве запущены две глобальные программы, которые «оттянут» существенную долю спроса из Подмосковья в Москву, речь идёт о программах реконструкции пятиэтажек и реновации промзон. В Москве появится большое количество жилых комплексов по ценам, сопоставимым с Московской областью. Уже сейчас стоимость квадратного метра в новостройках экономкласса в Москве упала на 35-40%, и минимальная стоимость составила – 3,84 млн руб. за апартаменты площадью в 31 кв. м. Из этого можно сделать вывод, что ради доступности люди не будут уезжать в «заМКАДье», однако они могут поехать туда за комфортом и приватностью. Поэтому современное жильё должно отвечать этим критериям. Высотные новостройки, к сожалению, не могут удовлетворить всем требованиям современного покупателя, а вот таунхаус, напротив, является именно тем продуктом, который совмещает в себе три этих крайне актуальных сегодня фактора – доступность, приватность и комфорт.
Комментарии 2