И так сойдет: выясняем, как выявить дефекты и принять квартиру от застройщика

Novostroy: Каковы самые распространенные дефекты при приемке квартиры?

Наталья Есипенко, директор ООО «Правильная новостройка»:

В нашей практике, к наиболее распространенным дефектам можно отнести следующее:

• неполная регулировка створок окон, приводящая к мостикам холода с одной из сторон окон;
• дефекты обойных покрытий: некачественная проклейка обоев, в том числе по стыку, сдиры, замятины и прочие повреждения;
• неполная очистка поверхности пола перед укладкой напольного покрытия, из-за чего остаются посторонние предметы;
• деформация дверного короба по вертикали, приводящая к невозможности закрыть дверь;
• некорректное подключение проводки к розетке, приводящее к отсутствию заземления или напряжения;
• несоблюдение маркировки на смесителе при соединении шлангов ГВС и ХВС;
• заломы и сильные изгибы шлангов, возникшие по причине установки шлангов неподходящего размера.

Жанна Супряга, исполнительный директор юридической фирмы «Двитекс»:

Самые распространенные недочеты при приемке квартиры:

• дефекты оконных конструкций (окалины, царапины, дефекты монтажа и пр.);
• кривые стены и пол;
• отсутствие вентиляции;
• дефекты кровли и протечки на последних этажах.

Илья Краснояров, основатель компании 4228.RU:

Таковыми являются:

• Плесень — самый опасный и зловещий дефект при исправлении работ застройщиком. Чаще всего встречается в чистовой отделке.
• Нарушение герметичности оконных проемов. Это может привести к протечкам, образованию плесени и грибка. Если не заметить данный дефект, то в лучшем случае потребуется замена стеклопакета.
• Ржавчина, забытые металлические профили при отделке стен штукатуркой.

Самые любопытные ошибки застройщика: не обеспечил доступ к фановой трубе, забыл горячую воду для жильцов.

Novostroy: Что делать при их обнаружении? Укажите порядок действий новоиспеченного собственника.

Н. Есипенко (ООО «Правильная новостройка»):

При обнаружении дефектов необходимо каждый из них отразить в акте осмотра квартиры или в акте приема-передачи жилого имущества. Также мы рекомендуем произвести фотофиксацию каждого выявленного дефекта. После этого данный документ необходимо передать застройщику для дальнейшего устранения замечаний. В случае, если замечания были указаны в отдельном документе, необходимо оставить ссылку на данный документ в акте приема-передачи с указанием даты осмотра.

Ж. Супряга («Двитекс»):

В настоящее время при приемке квартиры от застройщика действуют правила, установленные Постановлением Правительства №442 от 23.03.2022 года. В соответствии с данными правилами

дольщик не может отказаться от приемки квартиры, если дефекты несущественны

(существенность дефектов устанавливается специалистом). Таким образом, в большинстве случаев дольщик обязан принять квартиру, подписать передаточный акт, но при обнаружении недостатков он имеет право требовать от застройщика составления акта осмотра с перечнем выявленных дефектов.

Если застройщик отказывается составить акт, или имеются разногласия по перечню дефектов, или же необходимо зафиксировать существенный характер дефектов и отказаться от приемки, дольщик должен привлечь строительного специалиста. Он должен состоять в реестре строительных специалистов НОСТРОЙ или НОПРИЗ (для включения в такой реестр специалист должен обладать опытом более 10 лет). Кандидатура строительного специалиста должна быть согласована с застройщиком.

На практике достаточно уведомить застройщика о привлечении специалиста и направить документы, удостоверяющие его соответствие требованиям Постановления. При отказе застройщика составить акт осмотра данный документ составляется строительным специалистом и направляется дольщику, который в свою очередь направляет акт застройщику.

Novostroy: Кто ответственен за исправление недочетов?

Н. Есипенко (ООО «Правильная новостройка»):

Согласно текущему законодательству, а именно Постановлению Правительства РФ №442 от 23 марта 2022 года, за устранение недочетов отвечает застройщик, указанный в договоре долевого участия или в договоре купли-продажи.

Ж. Супряга («Двитекс»):

За конструктивные дефекты квартиры в новостройке отвечает застройщик. Также он отвечает за дефекты отделочных работ, если по ДДУ их должен был выполнить застройщик. Иногда строительные компании на отделочные работы заключают отдельный договор подряда (в качестве исполнителя указывается иное юридическое лицо). В данном случае за качество отделки будет отвечать подрядчик. Поэтому при заключении договора с застройщиком и приемке внимательно читайте документы.

Novostroy: Насколько реально добиться устранения дефектов? В какие сроки это обычно происходит?

Н. Есипенко (ООО «Правильная новостройка»):

Судя по нашей практике, застройщик стремится устранить все замечания в течение 60 календарных дней согласно Постановлению № 442, однако часть замечаний в большинстве случаев остается не принятой во внимание.

Ж. Супряга («Двитекс»):

Согласно Постановлению Правительства №442 от 23.03.2022 года застройщик обязан устранить дефекты в течение 60 дней с даты подписания передаточного акта. При неустранении дефектов в указанный срок дольщик вправе предъявить застройщику денежное требование о взыскании стоимости устранения недостатков. Последняя определяется на основании заключения строительного эксперта. Ранее дольщик мог сразу требовать уменьшения цены ДДУ или взыскания расходов на устранение.

На практике застройщики редко устраняют все дефекты, тем более редко делают это качественно. Поэтому в 90% случаев покупатели квартир с отделкой от застройщика обращаются в суд для взыскания со строительной компании компенсации.

Александр Жалнин, руководитель гражданской практики юридической компании «Гебель и партнеры»:

По новым правилам недостатки поделены на существенные и несущественные. Если дефект несущественный, то его нужно отразить в акте, а затем подписать документ. Застройщик должен безвозмездно устранить недочеты в течение 60 дней.

Отказаться от подписания акта приема-передачи можно только в случае существенных недостатков. Однако из-за того, что никаких критериев разграничения предусмотрено не было, на практике не совсем понятно, как отличать существенный недостаток от несущественного.

Если сойтись во мнении с застройщиком не удается, придется привлекать стороннего эксперта. Фактически теперь при наличии любых разногласий нужно нанимать эксперта, что усложняет и затягивает весь процесс.

Существенные недостатки застройщик также должен устранить за 60 дней.

Novostroy: Возможно ли самостоятельно добиться от застройщика исправления недоделок? Насколько при этом важна помощь юриста и организаций, помогающих с приемкой?

Н. Есипенко (ООО «Правильная новостройка»):

Дольщик может самостоятельно добиться исправления дефектов от застройщика, при условии знания действующих ГОСТов и СП и наличии необходимого оборудования. Самым простым решением является привлечение сторонних организаций для приемки квартиры, поскольку они владеют поверенным и калиброванным оборудованием, знанием нормативной документации, обладают квалификацией и необходимыми разрешениями.

При привлечении данных компаний мы рекомендуем проверить, имеет ли компания следующие характеристики:

• используется поверенное и откалиброванное оборудование;
• компания должна быть членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, то есть состоять в реестре СРО по подготовке проектной документации;
• лицо, производящее приемку, должно быть внесено в реестр специалистов в области строительства (НОСТРОЙ) или в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ) и должно иметь трудовой договор с организацией по приемке квартир.

Ж. Супряга («Двитекс»):

Как было отмечено ранее, при возникновении разногласий с застройщиком относительно перечня дефектов, отказе застройщика от составления акта, дольщик должен обратиться к строительному специалисту, включенному в реестр НОСТРОЙ или НОПРИЗ. В этом случае для предъявления претензий к застройщику привлечение такого специалиста является обязательным. Кроме того, строительный специалист при приемке поможет выявить большое количество недостатков.

Также при обращении в суд с требованием о возмещении стоимости устранения строительных недостатков необходимо представить доказательства наличия дефектов и расчет стоимости их устранения. Для этого рекомендуется привлечь строительного эксперта, который подготовит заключение с нормативным описанием выявленных недостатков и сметным расчетом стоимости их устранения.

Юрист по спорам с застройщиком правильно подготовит документы в ходе досудебного урегулирования и защитит интересы дольщика в суде, что позволит избежать ошибок и исключит временные затраты. Кроме того, некоторые юридические компании предлагают комплексные услуги юристов и строительных специалистов с оплатой % после взыскания денег с застройщика. В этом случае дольщик получает законную компенсацию от застройщика без временных и финансовых вложений в ходе процесса.

Novostroy: Что делать, если застройщик отказывается устранять дефекты?

Ж. Супряга («Двитекс»):

В этом случае дольщик вправе по истечении 60 дней с даты подписания акта осмотра предъявить застройщику мотивированное требование о выплате рыночной стоимости устранения недостатков. При неисполнении требования претензии в течение 10 рабочих дней дольщик имеет право на обращение с иском в суд. В судебном процессе, как правило, назначается судебная экспертиза для установления наличия недостатков и стоимости их устранения. Поэтому до завершения судебного процесса не рекомендуется выполнять ремонтные работы в квартире, своими силами устранять дефекты.

А. Жалнин («Гебель и партнеры»):

Первоначально при выявлении дефектов дольщик может потребовать только их устранения. Если в течение 60 дней застройщик не устраняет как существенные, так и несущественные недостатки, собственник вправе требовать уменьшения стоимости квартиры, либо компенсации расходов для самостоятельного устранения проблем. Заявленное денежное требование должно быть удовлетворено застройщиком в течение 10 дней.

В ином случае собственник вправе обратиться с исковым заявлением в суд. Поскольку Закон о защите прав потребителей в отношении дольщиков не применяется, взыскать штраф, проценты за пользование деньгами и компенсацию морального вреда не получится. Можно рассчитывать только на неустойку. Однако и здесь нужно учитывать, что до конца июня 2023 года действует мораторий на взыскание неустойки по договорам участия в долевом строительстве.

Novostroy: Насколько дорогостоящим может оказаться самостоятельное исправление недочетов?

Н. Есипенко (ООО «Правильная новостройка»):

Самостоятельное исправление недочетов может оказаться достаточно дорогостоящим. Во многих случаях сумма может превышать сотню тысяч рублей. При этом дольщик может лишиться действующей гарантии.

Ж. Супряга («Двитекс»):

Это зависит от характера и объема выявленных при приемке дефектов. В среднем стоимость устранения дефектов некачественной отделки составляет 400 – 800 тысяч рублей.

При обращении дольщика в суд он вправе также взыскать с застройщика «потребительский штраф», компенсацию морального вреда и компенсировать судебные расходы (услуги строительных специалистов, юриста и пр.).

И. Краснояров (4228.RU):

Если обнаружен недочет в отделке, то потребуется ее исправление, к примеру, нанесение утолщенного слоя штукатурки. А при выявлении плесени будет необходим демонтаж перегородки или зачистка поверхностей до несущей стены. На этих переделках, которые застройщик обязан устранять, а желательно и вовсе не допускать, вы сможете сэкономить от 400 до 600 тысяч рублей.

Появились вопросы? Оставьте их здесь и ждите публикации материала на сайте Novostroy.ru. Анонс текста - в нашем телеграм-канале «Тележка с новостройками»!