Инвестиции в недвижимость: в чем выгода?

Интервью 1650 10 мая 2018 в 14:35 Диана Логунова
Инвестиции в недвижимость: в чем выгода?

Инвестирование в недвижимость считается одним из самых надежных способов увеличить свой доход, ведь спрос на нее всегда есть. А возможностей приобрести квартиру становится все больше: ипотека доступная, а ставки уменьшаются. Однако эксперты отмечают перенасыщенность рынка. Novostroy.ru обратился к специалистам, чтобы узнать, насколько актуально сейчас вкладывать денежные средства в недвижимость.

Novostroy.ru: Выгодно ли в 2018 году инвестировать в недвижимость с целью её перепродажи?

Лев Сальц
Эксперт рынка

Лев Сальц, директор департамента развития Консалтинговой группы «Апхил»: Целенаправленно инвестировать в недвижимость с целью перепродажи сейчас уже не так выгодно, как было ранее. Цены стагнируют и практически не меняются. Конечно, есть исключения из правил. Например: информация о развитии территории в долгосрочной перспективе или постройка метро могут вызвать в дальнейшем значительный рост цен. Но нужно понимать что, если информация просочилась в массы, то рынок уже среагировал и дальнейшее удорожание не будет таким существенным. Поэтому покупать такую недвижимость стоит лишь в том случае, если данная информация известна немногим.

Константин Апрелев, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов: Нет, не выгодно. Количество таких инвестиций на рынке сегодня минимально. Инвестировать в недвижимость станет интересно тогда, когда цены начнут уверенно расти. Уверенно расти —это значит расти более 6 месяцев.

Артем Еланский, генеральный директор Rockwood Development: Безусловно. Вопрос только в том, о какой недвижимости идет речь. И на каком этапе в нее стоит инвестировать – от этого напрямую будет зависеть ваш доход. Если говорить о рынке загородной недвижимости, то здесь доход может составлять от 40 до 70 процентов за год-полтора. Но делать надо умеючи: тут нужен верный подход в выборе правильного времени для инвестиции, необходимо понимать реалии рынка и учитывать географическое расположение участка, характер объекта, использованные при строительстве материалы, требования к будущему объекту. При этом важно знать при закупке: на чем можно и нужно сэкономить. А при продаже — где, как и кому продать.

Novostroy.ru: В какую недвижимость вы бы посоветовали вкладывать деньги и почему?

Дмитрий Волков, коммерческий директор ГК «Самолет»: Оптимально вкладываться в небольшие по площади квартиры с отделкой, расположенные на средних этажах и с хорошим видом из окон – такие квартиры наиболее ликвидны и не вызовут проблем при перепродаже.

Л.С: Точно не советуем вкладываться в элитную недвижимость, данный сектор в первую очередь страдает при кризисах. Менее рискованный сектор — это эконом-недвижимость и комфорт-класс. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости.


 

Novostroy.ru: Назовите главные плюсы и минусы инвестирования в недвижимость?

К.А: Среди плюсов: минимальные инвестиционные риски и прозрачность размещения капитала в понятном активе, возможность потрогать его и управлять дополнительными инвестициями, в том случае, если это готовая к эксплуатации недвижимость, приносящая доходы.

Д.В: Главными плюсами инвестирования в недвижимость в 2018 я вижу процентную ставку – она выше, чем процент по банковским вкладам, низкую стоимость входа – на наших объектах от 1,7 млн рублей, для сравнения необходимые базовые инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня составляют от 5-6 млн рублей, а также возможность привлечения внешнего финансирования (ипотека).

Андрей Кузнецов, руководитель группы компаний «СТОУН»: Про минусы, они тоже есть. Прежде всего — это высокий начальный капитал, даже если мы говорим о новостройке на начальном этапе строительства, начальная стоимость начинается от 2,2 млн рублей. Это значительная сумма. Риски срыва сроков реализации проекта, опасность снижения стоимости объекта недвижимости из-за экономического кризиса. И еще один минус инвестирования – сроки последующей реализации проекта. Не получится быстро избавиться от актива и получить деньги, в среднем срок экспозиции ликвидного лота может составить 3-4 месяца.

Novostroy.ru: Как просчитать все риски прежде, чем вкладывать средства в недвижимость?

Л.С: Просчитать риски очень сложно, их можно только снизить, а избежать на 100% вообще невозможно. Перед тем как покупать какую-либо недвижимость, нужно провести обширный анализ. Начать стоит с застройщика (продавца). Если его репутация не внушает доверия, продолжать дальше даже не стоит, невзирая на все преимущества объекта. Но если с репутацией застройщика всё хорошо, можно переходить к следующему этапу: необходимо широко изучить рынок предложений и спроса на аналогичные объекты. Следующим шагом необходимо изучить окружающую объект территорию и перспективу её освоения. Просчёт рисков — очень кропотливый этап и торопливость тут ни к чему.

А.К: Остерегайтесь большого дисконта. Сравните предложение со средним ценником по рынку. Большая разница в стоимости может говорить о желании компании как можно быстрее привлечь внимание покупателей и их деньги, а значит и о финансовых проблемах. И конечно же, посетите офис, ознакомьтесь со всеми необходимыми документами на строительство: проектной декларацией, разрешением на строительство, свидетельством права собственности или договором аренды земельного участка. Это лишь небольшой перечень, на самом деле список открытых документов – это порядка десяти позиций, проверка которых поможет составить максимально правильное представление о том, кому доверяются деньги.

Novostroy.ru: Где выгоднее приобретать недвижимость: в России или за рубежом?

Л.С: Мы бы советовали для инвестиций в первую очередь рассматривать недвижимость внутри страны. И главной причиной является сложившаяся мировая ситуация. Невозможно спрогнозировать какими будут изменения в мировой политике по отношению к гражданам России. Однако есть страны, сохраняющие с нами дружеские отношения, и введение ограничений по данным направлениям менее вероятны. Но в любом случае просчитать риски инвестирования в недвижимость России гораздо проще.

Novostroy.ru: Где за границей Вы бы посоветовали покупать недвижимость и какую?

Сергей Синюгин, директор агентства испанской недвижимости Estate Spain: У европейцев и россиян в последние годы для инвестиций популярен рынок недвижимости Испании. Этому есть простое объяснение: жильё в стране активно дорожает. В 2017 году был отмечен рост в цене в среднем на уровне +4%. Россияне чаще всего приобретают жильё на побережье Коста-Бланка. И особенно в провинции Аликанте, которая славится своими демократичными ценами: здесь цены на жильё рядом с морем начинаются уже от 40 тысяч евро. Стоит отметить, что потенциальную прибыль за первый год у вас «съедят» налоги, зато через три-четыре года вы сможете перепродать свой объект на 20-30% дороже. К тому же, пока ваша недвижимость дорожает, можно сдавать её в аренду. «Чистая» прибыль от такой деятельности в Испании — около 5% от стоимости квартиры или дома в год. При долгосрочной это около 3-4%, если же сдавать посуточно можно заработать до 7%. Для аренды лучше всего покупать небольшие студии или двухкомнатные квартиры в курортных городах на побережье Средиземного моря, либо вблизи достопримечательностей и популярных туристических маршрутов.


 

Novostroy.ru: Насколько выгодно инвестировать в загородное жильё?

К.А: Вообще невыгодно, если вы не собираетесь эту недвижимость превратить в гостиничный формат или сдавать под свадьбы и праздники.

А.Е: Наиболее оптимальным выглядит вариант с инвестированием в востребованные участки с домом под круглогодичное проживание. Дачные варианты инвестиций в деревянное домостроение со сложной транспортной доступностью – тоже имеют место быть, но время продажи подобного объекта значительно выше, а цена ниже.

Novostroy.ru: Что выгоднее: сдавать жилье посуточно или на долгий срок?

Л.С: Финансово, конечно, выгоднее сдавать жильё посуточно. Но данный вид аренды требует больше времени на обслуживание и содержание. Если же рассматривать долгосрочную аренду, то с временными затратами значительно проще. Какой вариант выбрать — больше зависит от возможностей и желаний хозяина. Однако если мы, например, рассматриваем курортное жильё, то можно посоветовать комбинировать эти виды аренды.

К.А: Посуточно выгоднее, но и износ помещения, оборудования и мебели тоже существенно возрастает. К тому же, это не просто передача в аренду, а скорее процесс управления гостиничными услугами и требует существенных затрат времени и участия в администрировании процессов заселения и выселения.


 

Novostroy.ru: Каков срок окупаемости арендного жилья?

К.А: От 10 лет до 25 в зависимости от того, как вы будете этими процессом управлять. а также от того, в какой конкурентной среде будете приобретать недвижимость и работать.

Л.С: Данный параметр зависит от вида аренды и может составлять 10, 15, 20 лет. Если же взять усреднённый вариант, то окупаемость жилой недвижимости эконом-комфорт класса составляет порядка 15 лет.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте: