Разбираем особенности, перспективы, подвохи ипотеки на «вторичку» по ставке продавца. С февраля 2023 года в России в тестовом режиме начали продавать вторичное жилье с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей. Раньше при продаже квартиры, которая была приобретена в ипотеку, банк выдавал покупателю новый кредит, что невыгодно при текущих условиях.
Пока «подменой» заемщиков по ипотеке в качестве пилотного проекта занимается только Сбербанк.
Однако, как отмечают эксперты, по мере того, как будут поступать положительные отчеты о её работе, подобную практику будут перенимать другие кредитные организации страны.
Мы поговорили с экспертами рынка об особенностях программы.
Novostroy: Какие квартиры подходят под программу? Можно ли взять квартиру в новом доме у физлица по льготной ставке?
Виталий Русаков, риелтор-эксперт по недвижимости:
Новая программа предусмотрена для всех типов залоговых квартир, кроме тех, которые получены по целевым льготным ипотечным программам. Эта программа не распространяется на государственные ипотечные схемы типа семейной ипотеки или льготной субсидируемой ипотеки от застройщика, где ставки кредита одни из самых низких. То есть, она предназначена для продажи залоговых квартир, ипотечный кредит на которые получен по рыночной ставке, на обычных условиях.
Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:
Программа распространяется на переуступки по договорам долевого участия (ДДУ). То есть теоретически можно взять квартиру в новом доме у продавца, который инвестировал в недвижимость на этапе котлована. Важно подчеркнуть, что ставка и другие условия ипотеки продавца не должны быть льготными. Заёмщиков по госпрограммам и по субсидированным ипотекам от застройщиков Сбербанк (пока единственный банк, который выдает такую ипотеку) исключил. В первом случае потому, что государством строго определены правила компенсации ипотечной ставки для банков-кредиторов. Во втором случае из-за взаимозачетов по субсидированию ставок между Сбербанком и застройщиками.
Novostroy: В каком году на рынке были максимально выгодные ставки? И под какую ставку одобряют ипотеку сейчас?
Виталий Русаков (риелтор):
Средняя ставка по ипотеке находится в непосредственной зависимости от ключевой ставки Центробанка. Минимальная ставка ЦБ в период с 2015 по 2022 гг., была зафиксирована во второй половине 2020 года — 4,25% годовых. Соответственно минимальная ставка кредитов в коммерческих банках по ипотеке находилась в широком диапазоне — от 6 до 9% годовых.
Ярослав Баджурак («Выберу.ру»):
По нашей статистике, минимальными рыночные ставки по ипотеке были в период со второй половины 2020 года до середины 2021 года. В тот момент средние проценты находились в коридоре 8,2 — 9,8%. Минимальная ставка самого Сбербанка, с учётом скидок заемщику, например, зарплатному клиенту, достигала 7,3%.
Возвращаясь в сегодняшний день к программе Сбербанка, можно говорить о том, что покупателям, которые решат воспользоваться предложением, нужно искать квартиры продавцов-ипотечников из этого временного отрезка. Тогда клиенты смогут выиграть до 2,5-3,5% к текущему уровню ипотечных средних ставок на «вторичку».
Средние ипотечные ставки на готовое жилье в январе-феврале 2023 года были двузначными и, по нашим оценкам, варьировались в диапазоне 11-12,5%.
Novostroy: Как будут происходить такие сделки? Квартиры же с тех пор подорожали. Проводится перерасчет ипотеки?
Ярослав Баджурак («Выберу.ру»):
В своей новой программе Сбербанк разрешает «переносить» ипотеку на покупателя только в размере остатка долга продавца. Остальную стоимость квартиры покупатель должен оплатить как первоначальный взнос или взять дополнительные деньги по рыночной ипотечной ставке.
Екатерина Беляева, руководитель проектами ипотечного центра TrendAgent:
Стоит подчеркнуть, что формально это дополнительная опция по сопровождению ипотеки, а не кредитная программа. Поэтому стандартного оформления заявки на ипотеку с последующим одобрением со стороны банка здесь не предусмотрено. Продавец должен загрузить документы покупателя в соответствующем разделе в личном кабинете на сайте «Домклик», после этого они отправляются на рассмотрение в банк. На следующем этапе происходит оценка платежеспособности покупателя по погашению кредита. Затем банк формирует дополнительное соглашение по переводу долга продавца объекта на покупателя.
Novostroy: Сколько может составить выгода новых покупателей при этом?
Ярослав Баджурак («Выберу.ру»):
Проиллюстрируем на примере. Допустим у продавца Петра К. есть ипотека на квартиру за 5 млн рублей по ставке 8%. Остаток долга 3 млн рублей, а кредит оформлен на 20 лет. На ипотечную квартиру есть покупатель Сергей Н. К нему переходит ипотечный договор продавца по ставке 8% и в сумме 3 млн рублей. То есть для банка происходит замена заемщика, для которого условия остаются прежними. Сергей выплачивает уже не 5 млн и должен будет внести погашенную часть ипотеки, 2 млн рублей, как первый взнос.
Предположим, что у покупателя есть 2 млн рублей. Тогда сделка максимально выгодна, ведь текущая ставка на «вторичку» у Сбербанка начинается от 10,9%.
Однако, если у Сергея Н. нет 2 млн рублей, то на первом плане у него проблема, под какой процент Сбербанк выдаст эти 2 млн рублей. Платежеспособный заемщик с хорошей кредитной историей может рассчитывать на 10,9%. Как видим, разница по ставке двух покупателей разных лет — 3,9%. Но даже в такой ситуации схема ипотеки выгоднее, чем новый кредит на «вторичку».
По расчетам, ежемесячный платеж нового покупателя, который дополнительно внес 2 млн рублей, по ставке 8% составит — 25 093 рублей. Если Сергею К. понадобится взять дополнительно 2 млн рублей в еще одну ипотеку, то его ежемесячный платёж будет по ставке от 10,9% и составит — 20 508 рублей.
Получается, что сумма ежемесячных расходов по долгу продавца в 3 млн рублей и новому займу в 2 млн рублей — 45 501 рублей.
В случае новой ипотеки на 5 млн рублей по ставке 10,9% на 20 лет с первым нулевым взносом, по условиям «вторички» Сбербанка ежемесячный ипотечный платеж составляет — 51 270 рублей.
То есть программа Сбербанка позволяет каждый месяц экономить на ежемесячном платеже, а значит, на итоговой переплате больше 10%, даже с дополнительным кредитом.
Екатерина Беляева (TrendAgent):
С учетом увеличения стоимости жилья за последние годы, продавец будет продавать жилье по завышенной цене, поэтому покупатель должен быть готов к тому, что ему потребуется больше собственных средств, так как размер кредита ограничен той суммой, которую осталось выплатить продавцу объекта. Если стандартно минимальный первоначальный взнос при покупке вторичного жилья составляет 15%, то фактически при использовании этой услуги он может достигать 60%. Поэтому покупателю важно трезво оценить, сможет ли он «потянуть» эту квартиру, исходя из остатка основного долга у продавца. Возможно будет легче взять бОльшую сумму в ипотеку и делать потом досрочные погашения.
Novostroy: В чем может быть подвох этой программы?
Екатерина Беляева (TrendAgent):
В целом Сбербанк предоставляет возможность достаточно простого «переноса» долга и продажи объекта в рамках залога по жилью. Однако покупатель и продавец должны учитывать комиссию банку в размере 1% от остатка долга по кредиту (минимум — 12 000 рублей, максимум — 30 000 рублей).
Кроме того, данная программа действует только на залоговые объекты Сбербанка. Это означает, что если у продавца есть ипотека в другом банке, то воспользоваться опцией будет невозможно, т.к. это не новая кредитная заявка, а «переноса» долга на другого залогодержателя (клиента).
Виталий Русаков (риелтор):
Единственный негативный момент может быть связан с тем, что по мере расширения практики использования этой программы большинством банков, некоторые из них могут использовать методы для компенсации «упущенной выгоды» (в виде разницы ставок между «старой» и «новой» ипотекой). Для этих целей они могут увеличить комиссионные сборы на переоформление ипотеки продавца квартиры, либо увеличить суммы первоначального взноса для нового заемщика.
Novostroy: Насколько перспективна сейчас эта программа для рынка?
Виталий Русаков (риелтор):
Отчасти эта программа поможет повысить ликвидность, как первичного, так и вторичного рынка недвижимости, сделав доступной ипотеку для большего количества потенциальных заемщиков. В оборот пойдут залоговые квартиры, с которыми не все покупатели были готовы иметь дело. По оценкам, спрос на ипотечное жилье может вырасти на 3-5%, если новая программа пройдет успешную адаптацию на реальном рынке.
Екатерина Беляева (TrendAgent):
На мой взгляд, это хороший шаг в сторону развития вторичного рынка жилья. С одной стороны, у покупателя будет меньше затрат в том, что касается аккредитивов, ячеек, за которые необходимо было платить при обычной сделке по «вторичке». Однако есть вероятность, что покупателю потребуется вкладывать больше средств, чем он рассчитывал.
Ярослав Баджурак («Выберу.ру»):
Можно предположить, что подобные программы появятся и у других ипотечных лидеров — ВТБ, Альфа-Банка, РСХБ. Но пока эффектное решение предложил только Сбербанк. Считаем, что программа перспективна для рынка, на котором Сбербанк занимает половину.
Согласно аналитике «Релайт-Недвижимости» количество ипотечных квартир по ставке 8,5% сейчас около 1,5 млн. Из практики, до 30% заемщиков продают квартиру, не погасив ипотеку, в течение 5 лет с момента покупки. То есть до 0,5 млн объектов недвижимости могут рассматриваться покупателями для сделок с переходом ставки продавца на покупателя в ближайшие два года. За счет чего сам рынок может вырасти по количеству сделок на 15-20%.
Комментарии