На верхах, похоже, нашли новый способ избавиться от обитателей ветхих квартир. Теперь этих граждан хотят переселять в долгострои. Но опасно ли это? Могут ли проблемные объекты стать жильем для переселенцев? Как сегодня решается проблема переселения? Эти и другие вопросы Novostroy.ru решил задать экспертам.
Novostroy.ru: На всероссийском совещании о реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» обсуждалось предложение о переселении жильцов аварийных домов в дома застройщиков-банкротов. Каковы плюсы и минусы такой инициативы?
Виталий Никифоровский, вице-президент Группы компаний Springald: Идея, на первый взгляд, выглядит вполне работоспособной. В принципе, до 70% заброшенных строек жилых комплексов можно, хотя и со значительными затратами, реанимировать. Если потенциальный инвестор получит вкупе некоторое количество аварийного жилья, требующего расселения, и недостроя, требующего достройки, вполне возможно, что ему удастся сэкономить на стройке жилья для переселяемых жителей.
Минусом данной инициативы может быть только то, что обычно комплексы недостроенного жилья и аварийное жилье значительно разбросаны и удалены друг от друга. Но в случае, если у застройщика будет внятный план действий, достраиваемый объект будет обеспечен надлежащей социальной и бытовой инфраструктурой - думаю, что особых проблем возникнуть не должно.
Плюсы очевидны - разом решается проблема дольщиков, аварийного жилья, недостроенных объектов.
Николай Кондрашов, арбитражный юрист, адвокат, член Ассоциации юристов Российской Федерации: На мой взгляд, эта идея достаточно интересна, но на практике труднореализуема. На сегодня, в случае признания застройщика банкротом, обязанность по достраиванию ложится на Фонд защиты прав дольщиков. После завершения строительства остаются свободные квартиры, которые застройщик-банкрот продать не успел. Вот тут то и начинается все самое интересное.
По информации Фонда, по России порядка 3 тысяч таких ЖК. Вот только аварийных домов в России в сотни раз больше. Более того, нанимателям помещений из аварийных домов по закону предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Вот здесь и возникнет проблема с тем, что кто-то должен будет выполнить ремонт в квартире, при этом такая квартира должна быть в черте того же населенного пункта да ещё и равнозначна по площади.
Александр Щербинин, председатель коллегии адвокатов «Перспектива»: Плюс в том, что жильцов аварийного жилья куда-то переселяют. Ведь многие люди живут десятилетиями в аварийном жилье и не могут получить хоть какую-то квартиру.
Теперь что касается минусов. Во-первых, долгострои действительно редко отличаются высоким качеством. Как правило, у застройщиков, признаваемых банкротами, наблюдаются не только финансовые проблемы, но и проблемы технологического плана. Во-вторых, такие объекты долго строятся. В-третьих, один объект может являться «детищем» нескольких компаний (к примеру, одна фирма начинала строить, другая достраивала).
Novostroy.ru: При долгом простое без консервации конструктив зданий часто теряет свои характеристики. Насколько велик шанс, что при реализации инициативы переселять будут из аварийного в аварийное жилье?
В.Н.: По нашему опыту, конструктив кирпичных зданий, недостроенных и не законсервированных должным образом, способен без особых проблем быть реанимирован в срок до 5 лет с момента остановки строительства. После этого срока здание с вероятностью 90% придется снести полностью.
Но подавляющая часть недостроев - это каркасно-монолитные здания, с заполнением стен из газобетона. Газобетон - очень хрупкий материал, без консервации погибает за год - два. Но даже после этого срока стройку можно реанимировать - просто удалив газобетонные конструкции, потому что железобетонные конструкции спокойно стоят не по одному десятку лет.
Возможность же того, что людей переселят из аварийного в заведомо аварийное жилье практически ничтожна. Наши граждане скрупулезно оценивают, куда им предстоит переезжать из имеющегося жилья, а съевшие на этом не одну, а целую стаю собак юристы по жилищному праву явно не упустят возможности поучаствовать в данном процессе.
А.Щ.: Обычно переселяют из настолько аварийных домов, что найти равнозначные им в плане ветхости практически нереально. Поэтому тут все же стоит говорить об улучшении положения переселенцев.
А то, что во вновь построенных домах будущих жильцов поджидают «неприятные сюрпризы», - так это актуально не только для завершенных долгостроев. Бывает так, что и дом построен вовремя, и застройщик надежный, а все равно промерзают межпанельные швы, налицо слышимость между квартирами, проблемы с коммуникациями. От этого никто не застрахован. В любом доме могут быть подобные недочеты. И не только в том случае, если вы переезжаете из аварийного жилья, но и когда покупаете недвижимость на собственные средства.
Novostroy.ru: Какой дом считается аварийным? Насколько нынешняя статистика аварийных домов соответствует действительности?
Н.К.: Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.
Полный перечень оснований, по которым возможно признание дома аварийным, приведен в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Дома признаются аварийными, в частности, если они имеют аварийное техническое состояние несущих строительных конструкций, расположены в опасных зонах схода оползней или расположены в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях или же если они получили повреждения, в том числе в результате взрывов, аварий, пожаров, неравномерной просадки грунтов, других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ невозможно или нецелесообразно.
К сожалению, официальная статистика не отражает даже десятой части реального состояния жилого фонда. Более 80% жилого фонда на сегодня является аварийным или близким к тому.
А.Щ.: Есть определенные СанПиНы, СНиПы и по температуре в жилом помещении, и по допустимому уровню влажности, и по безопасности нахождения и т.д., по которым дом может не соответствовать. И на этом основании он признается аварийным.
На мой взгляд, статистика сильно занижается. Сегодня множество домов находятся в таком «пограничном» состоянии, но их не признают аварийными, так как после этого потребуется произвести переселение. В действительности же аварийных домов гораздо больше, чем официально признанных таковыми.
Novostroy.ru: Куда сегодня переселяют жителей аварийных домов? Какие методы решения проблемы кроме переселения еще существуют или могли бы существовать?
В.Н.: Жильцов из аварийных домов сегодня переселяют, в основном, в то жилье, которое строится по программам реновации. Переселять граждан из аварийного жилья в такое же, но менее аварийное, - это контрпродуктивно.
Н.К.: В большинстве своем сегодня органы власти расселяют аварийные дома в освободившиеся квартиры муниципального фонда. Эта та ситуация, когда жилье при жизни гражданина не было им приватизировано. После его смерти квартира освобождается, и в неё можно заселить новых людей.
Также в последнее время появилась возможность расселения и в новые квартиры экономкласса. Насколько мне известно, в Калужской и Самарской областях многие люди были расселены в дома «Кошелев-проекта».
Комментарии