На сегодня в России проблемным признан 1821 дом. В лучших случаях с момента банкротства девелопера и остановки строительства до сдачи дома проходит один-два года. В худших – десятки лет. Novostroy.ru выяснил, в каких долгостроях безопасно покупать недвижимость, сколько можно сэкономить и удастся ли инвестору заработать на перепродаже.
Сколько можно заработать на покупке квартиры в долгострое?
«После того, как проект стал долгостроем, он точно теряет порядка 20% от рыночной цены, но в некоторых случаях показатели могут быть значительно выше», – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Таким образом, квартира, которая изначально стоила, например, 4 млн рублей, после признания дома проблемным может быть продана новому покупателю уже за 3,2 млн рублей. Если дольщик приобретал её на начальный этапах строительства проекта, то после сдачи эта же квартира будет стоить примерно на 30% дороже – 5,2 млн рублей. Так, жильё, купленное изначально за 3,2 млн, после достройки подорожает до 5,2 млн, выгода для инвестора составит 2 млн рублей.
Кроме того, стоит также учитывать инфляцию, заявляют эксперты. Если дом достраивали, например, год, то за это время цены на недвижимость значительно выросли. В случаях с наиболее востребованными типами квартир (студиями и однокомнатными), расположенными в популярных локациях, их стоимость за год может вырасти до 20%. По итогу финальная цена приведенной в пример квартиры увеличится уже до 6,2 млн, а выгода для инвестора после перепродажи составит 3 млн рублей.
Где искать инвестиционно-привлекательные квартиры в долгостроях?
По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», для покупки стоит выбирать квартиры в проблемных ЖК, которые расположены в границах Москвы и Петербурга, а не в областях. Земля в столицах дорогая и вероятность того, что дом не сдадут сводится к минимуму. Также важно, чтобы объект был на финальных стадиях строительства.
«Минимизация рисков с долгостроем возможна, когда проект включен в государственную программу достройки проблемных объектов. Особенно, когда процесс по этим проектам начал развиваться. Например, выделены инвесторы для достройки проекта и это было озвучено в СМИ. Кроме того, можно говорить о минимизации рисков ввода, когда объект достроен, но есть проблемы с подключением к коммуникациям. Это дорогостоящая процедура и для неё требуется поиск инвестиций. Но, как правило, этот вопрос решается быстрее, чем глобальная достройка проекта», – рассказывает генеральный директор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
«Точно не следует покупать квартиру в долгострое, который стоит без должной консервации больше года. Скорее всего, такое строение придется сносить. А если оно и будет достроено, то есть большой риск возникновения технических проблем в будущем (перекошенные стены, щели)», – дополняет Дмитрий Таганов.
Какие есть риски при покупке квартиры в долгострое и как свести их к минимуму?
Основной риск заключается в том, что проект просто не достроят, а пострадавшим выплатят компенсации. Также есть вероятность, что по окончании строительства дом будет отличаться от изначального проекта девелопера. Не исключено и то, что на завершение строительства могут уйти многие годы. Тем не менее, утверждают эксперты, грамотный выбор проекта позволит свести все обозначенные риски к минимуму.
«При определении уровня риска важны все факторы: во-первых, локация – насколько дорого стоит здесь земля и, соответственно, интересна ли она для игроков рынка; во-вторых, время простоя на площадке – чем оно дольше, тем больше вероятность, что конструкция начала приходить в негодность; в-третьих, наличие девелопера, готового продолжить проект, и его репутация. Однако важно помнить, что покупка в долгострое всегда имеет гораздо больше рисков, чем приобретение квартиры в обычном ЖК», – объясняет Дмитрий Таганов.
Как купить квартиру, если объект признан проблемным?
После того как строительство остановилось, купить квартиру напрямую у девелопера-банкрота не выйдет. Приобрести недвижимость можно либо у компании-инвестора, если такая уже появилась, либо у дольщика по переуступке.
«При приобретении по переуступке нужно быть особенно осторожным. Для инвестора на этом этапе важно понять, как тот, кто продает квартиру, приобрел права на недвижимость в строящемся доме. В случае, если собственник сам купил квартиру по переуступке, то стоит проверить все предшествующие сделки с юристом. Должны быть все доказательства, что владелец произвел полный расчет с предыдущим собственником», – комментирует адвокат Александр Щербинин.
Комментарии