Поиск
Новостройки
Продажа
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До МКАД
до
км
До МКАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До МКАД
до
км
До МКАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До МКАД
до
км
До МКАД
Найдено
0
0
0
Карта сайта

Как проверить надежность застройщика? Переводим с юридического на русский. Часть 2

https://www.novostroy.ru/articles/interview/kak-proverit-nadezhnost-zastroyshchika-perevodim-s-yuridicheskogo-na-russkiy-chast-2/
Как проверить надежность застройщика? Переводим с юридического на русский. Часть 2
Как проверить надежность застройщика? Переводим с юридического на русский. Часть 2
Интервью
2022-08-27 11:23:00
https://st.novostroy.ru/regions/u/articles/box/6308ea717afbc.jpg
Novostroy.ru
211
21
Как «расшифровать» данные проектной декларации? Каковы признаки будущего долгостроя? Стоит ли покупать квартиру, если застройщик ранее срывал сроки сдачи? Опасно ли наличие судов у компании? Верить ли отзывам в Интернете? В этом материале публикуем вторую часть подсказок и советов от юристов и представителей застройщиков.

Как «расшифровать» данные проектной декларации? Каковы признаки будущего долгостроя? Стоит ли покупать квартиру, если застройщик ранее срывал сроки сдачи? Опасно ли наличие судов у компании? Верить ли отзывам в Интернете? В этом материале публикуем вторую часть подсказок и советов от юристов и представителей застройщиков.

Как проверить надежность застройщика? Как проверить надежность застройщика?

Novostroy.su: Какая информация в проектной декларации жилого объекта говорит о стабильности застройщика? Какие пункты, как их «расшифровывать»?

Инна Красовская, руководитель управления развития цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости «Метр квадратный»:

О стабильности застройщика могут свидетельствовать такие данные в проектной декларации:

Пункт 3.1.2. Сведения о юридических лицах, входящих в одну группу лиц с застройщиком.

В целом, чем больше лиц, связанных с застройщиком, тем лучше (если среди них отсутствуют многочисленные банкроты). Это означает, что компания действительно входит в крупную сеть застройщиков.

Раздел 4 — предыдущие объекты застройщика за три года. Чем их больше, тем лучше.

Раздел 5 – финансовые результаты компании, соотношение дебиторской и кредиторской задолженности. С одной стороны, не нужно пугаться отрицательных цифр, ведь застройщик первые годы только строит ЖК, а деньги получает позже. С другой стороны, если этот же застройщик строит сразу несколько объектов и многие из них распроданы, то отрицательное соотношение может свидетельствовать о недостатке денег на текущее строительство. В этом случае особое внимание нужно уделить способу расчетов – эскроу будет надежнее всего.

Раздел 7 указывает на негативные факторы — у надежного застройщика он будет «пустым», то есть в графах не будут указаны факты о наличии задолженностей или о присутствии в реестрах недобросовестных поставщиков.

Разделы 10-17 — об объекте. Там есть вся информация о планируемом количестве квартир, подключении к сетям и так далее. У честного застройщика она соответствует рекламе и обещаниям, которые дают сотрудники отдела продаж.

Интересен п. 19.7 – количество ДДУ. Если в декларации их количество совсем небольшое по отношению к планируемым объемам, то возникает вопрос, выкупят ли все квартиры, чтобы строительство закончилось. 

Алёна Талаш, управляющий партнер компании «РосКо»:

Финансовой и проектной документации нужно уделить особое внимание. В бухгалтерском балансе посмотреть на размер уставного капитала, оценить динамику выручки в отчетах прибылях и убытках. Значение минимального размера уставного капитала – 10 тысяч рублей в бухгалтерском баланса при снижении чистых активов должно насторожить заказчика. Рост долговой нагрузки компании также может негативно сказаться на исполнении текущих обязательств.

В отчете о прибылях и убытках застройщику необходимо оценить динамику выручки и показатель «Чистая прибыль». Если одновременно снижается и выручка, и прибыль компании, то этот фактор может свидетельствовать о падении спроса при увеличении себестоимости строительных работ.

Дмитрий Макаров, коммерческий директор компании «Полис Групп»:

Упомянутые организации
Полис Групп
Компания
Рейтинг A/19 объектов

Основное — обратить внимание на банк, который выдает проектное финансирование. Если это крупный банк, это уже 50% успеха, т.к. банки просчитывают собственные риски и берут на себя контроль за исполнением расходования бюджета и темпов строительства застройщика.

Novostroy.su: Как проверить застройщика, у которого случались задержки сроков сдачи?

И. Красовская («Метр квадратный»):

Необходимо обратить внимание на длительность задержек: сроки сдачи могут сдвигаться до 3-4 месяцев и у самых надежных застройщиков по не зависящим от них причинам.

Также стоит сравнить количество судебных дел о взыскании неустойки за сдачу объекта с общим числом проданных квартир. Если соотношение невелико, то, вероятно, застройщик стремится разрешить разногласия мирным путем, что свидетельствует в его пользу.

Еще один вариант — поиск судебных дел, не связанных с дольщиками: возможно, на сроки повлияли недобросовестные подрядчики, с которыми судится застройщик.

Наконец, необходимо обратить внимание на проект ДДУ: некоторые застройщики, которые предвидят задержки, пытаются внести в договор условия о том, что задержки до 6 месяцев не являются существенными или о том, что при задержках неустойка выплачивается в меньшем размере, чем предусмотрено законом. Эти условия незаконны и в любом случае не будут применяться, но сам факт их присутствия говорит не в пользу застройщика.

Д. Макаров («Полис Групп»):

Застройщик максимально заинтересован построить быстро, чтобы заплатить меньше процентов, т.к. денежные средства с эскроу-счетов застройщик получает и может ими свободно распоряжаться только после получения разрешения на ввод. Поэтому если у застройщика были задержки по проектам, которые строились с участием проектного финансирования банка ранее, то не исключено, что это повторится. Это может быть связано с качеством исполнения сроков работ генерального подрядчика, с маркетингом, когда объект не продается необходимыми темпами. В текущий момент у объектов высокого класса, в которых была высока доля зарубежных материалов, тоже возможны задержки по понятным всем причинам. И чтобы это понять, можно даже не открывать проектную декларацию.

Novostroy.su: Как и где проверить судебные разбирательства строительной компании? Какие будут «опасным звоночком»?

Василиса Фролкова, юрист, соавтор телеграмм-канала «ЮристыPROнедвижимость»:

Судебные разбирательства можно и нужно проверить на сайте арбитражного суда и районного суда по месту нахождения Застройщика. «Опасный звонок» — иски от участников долевого строительства о взыскании неустоек, иски от государственных органов и от подрядчиков на очень крупные суммы. Чем больше исков к застройщику и чем больше суммы — тем рискованнее покупка.

И. Красовская («Метр квадратный»):

Судебные разбирательства проверяются в картотеке арбитражных судов и общей юрисдикции.

Самыми опасными являются суды с госорганами: о несоответствии земельного участка текущему строительству, многочисленные штрафы за нарушение строительных правил и т.д.

Заслуживают внимания и разбирательства с другими дольщиками по текущему объекту: если дольщики расторгают ДДУ из-за задержек или несоответствия строящегося объекта изначальному договору или иным основаниям, это может свидетельствовать о проблемах у застройщика.

Нестандартным, но, возможно, еще более серьезным «звонком» будут иски работников о взыскании заработной платы и иных выплат: если у застройщика нет денег на зарплаты, то вряд ли их хватит на завершение строительства.

Денис Гулаков, генеральный директор ГК «Меридиан»:

Наличие банкротных дел свидетельствует о том, что у застройщика есть долги, которые он не выплатил, несмотря на решение суда. Наличие долгов по налоговым сборам можно уточнить на сайте ФНС, проверить компанию застройщика на наличие неисполненных долговых обязательств — на сайте ФССП.

Д. Макаров («Полис Групп»):

Судебные разбирательства есть в открытом доступе и по ИНН, можно проверить и ознакомиться с ними. Если много дел, связанных с тем, что застройщик не закрыл свои финансовые обязательства перед подрядчиками, это может говорить о том, что могут быть сложности с гарантийными обязательствами и с качеством работ. Или могут быть претензии от физических лиц по качеству объекта либо предыдущих объектов, которое строила компания и входящие в неё юридические лица.

Novostroy.su: Юридические признаки будущего долгостроя? Как проверить надежность конкретной новостройки?

Андрей Мозоль, инвестор, риэлтор, эксперт по недвижимости:

Признаки потенциального долгостроя:

  • владелец компании учредил несколько юридических лиц, часть из которых может быть даже уже ликвидирована;
  • в отношении учредителя ведется дело о банкротстве или взыскании задолженности, уголовное дело и т. п.;
  • владелец/учредитель строительной компании не является гражданином РФ или «Российским юридическим лицом»;
  • оставшийся срок разрешения на строительство слишком короткий по сравнению с необходимым для ввода дома в эксплуатацию;
  • отсутствие официального сайта;
  • отсутствие строительной техники на площадке;
  • отсутствие разрешения на строительство, проектной декларации, прав на земельный участок;
  • статус земли, на которой планируется строительство, не соответствует разрешению на строительство жилого дома и/или проектной документации;
  • строительство дома не с эскроу-счетом;
  • «серая» схема, когда застройщик просит часть стоимости уплатить «в обход кассы»;
  • отсутствие аккредитации застройщика хотя бы в одном банке;
  • несоразмерно низкая цена по сравнению с конкурентами;
  • наложение на земельный участок запрета на регистрационные действия. В этом случае нередко покупателю предлагают приобрести недвижимость по договору нвестирования, но в Росреестре откажут в регистрации такой сделки.

Д. Макаров («Полис Групп»):

У застройщика большое количество судебных дел с его подрядчиками.

И. Красовская («Метр квадратный»):

Сочетание ответов на пункты:

  • Проект ДДУ. Если в нем есть условие о том, что задержки до 6 месяцев не являются существенными или о том, что при таких ситуациях неустойка выплачивается в меньшем размере, чем предусмотрено законом, это говорит не в пользу застройщика.
  • Задержки в обновлении проектной декларации на сайте наш.дом.рф и на сайте застройщика. Изменения застройщик должен вносить ежемесячно. «Молчание» долгое время может свидетельствовать о проблемах у девелопера.
  • Судебные разбирательства, в которых застройщик является ответчиком.

Novostroy.su: Насколько важным показателем являются отзывы о компании в Интернете? Как их «фильтровать»?

Д. Гулаков («Меридиан»):

Не поленитесь проанализировать отзывы о компании на разного рода отзовиках и картах («2ГИС», Яндекс-карты, Фламп и т.д.). Особое внимание нужно обратить на то, как застройщик реагирует на негатив, готов ли к урегулированию проблемной ситуации.

Д. Макаров («Полис Групп»):

Как минимум, если много положительных отзывов, это плюс для компании, значит она следит за своим информационным пространством. Что касается фильтрации, не всегда и не на всех ресурсах можно отличить бота от настоящего человека. Можно отличить по косвенным признакам, например, часто ли оставляет отзывы, по какой тематике, как часто заходит в сеть.

И. Красовская («Метр квадратный»):

Как правило, публикуются только плохие отзывы — в 90% случаях можно найти именно их.

Важно помнить, что часть из них — заказные, а какие-то написаны на эмоциях. Нужно искать отзывы с доказательствами их реальности. Чаще всего, при действительном обмане, люди идут в суд, обращаются в государственные органы и обязательно пишут об этом в своих отзывах – публикуют документы или ссылки.

Наиболее надежным способом будет найти чаты жильцов уже построенных или сдаваемых домов: в них вы сможете пообщаться с реальными людьми и оценить масштаб проблем, о которых стало известно в Интернете.

В первой части материала эксперты рассказали, как проверить застройщика, возводящего свой первый объект, какие существуют бесплатные и платные сервисы проверки и как именно ими пользоваться, по каким признакам распознать будущего застройщика-банкрота.

Статья по данной теме26 августа 2022

Что и как проверить, чтобы не попасть на мошенников или будущего застройщика-банкрота? Какие существуют бесплатные сервисы проверки строительных компаний и как ими пользоваться? В этом материале публикуем первую часть подсказок и советов от юристов и представителей застройщиков.

Похожие статьи по данной теме

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail
К этой новости пока нет ни одного комментария
Отменить

Самое читаемое за месяц