Каждый год в СМИ обосновано или голословно разворачиваются игры на «страхах» относительно перемен на рынке недвижимости. Так заинтересованные стороны лоббируют свои идеи и подталкивают покупателей к решительным действиям. Мы узнали, что будет главным «хитом» 2022 года.
В январе 2022-го мы уже разговаривали с экспертами на эту тему. Тогда участники рынка полагали, что главным «страхом», который будет двигать рынок, станут высокие ставки по ипотеке. Первое полугодие прошло. Мы увидели: шоковое состояние экономики, обсуждения дефолта, зашкаливающую инфляцию, ключевую ставку в 20% и последующее ее снижение до 8%. Прогноз оправдался неожиданным, усиленным в несколько раз образом. Ипотека, вслед за ключевой, подорожала в моменте до 20-24%, фактически парализовав рынок недвижимости, особенно вторичный. Впрочем, сейчас стоимость займов на жилье вернулась практически до докризисного уровня. Что теперь? Разобрался Novostroy.
Novostoy.ru: На какой стадии сейчас экономический кризис в России? Мы уже прошли пик?
Мария Онучина, генеральный директор управляющей компании 25/7: Сложный и философский вопрос. Скорее всего пик кризиса пройдет после окончания СВО, так как даже в текущем моменте, когда все говорили, что больше санкций уже не будет, определенные партнеры из-за рубежа вводили новые ограничения. Вероятный исход — санкции с нами будут еще долгое время и в среднесрочной перспективе. Скорее всего ожидать какого-то кардинально позитивного сдвига не получится.
Однако сейчас мы можем видеть даже дефляцию и постепенное налаживание параллельного импорта. Это благоприятные вести в том числе и для застройщиков, которые на более высокой стадии готовности своих проектов столкнулись с катастрофическими сложностями в части комплектования объектов инженерными системами.
Яна Вирченко, глава отдела продаж компании ГК «Полис Групп»:
Не хочется мыслить пессимистично, но по мнению многих экспертов рынка, мы только входим в затяжной кризис.
И вот сейчас сложно говорить о прогнозах, так как один квартал — слишком маленький период для оценки ситуации. Многие сферы работают по инерции, которую дал докризисный период. Строительство, в частности. Промежуточные результаты кризиса и прогнозы можно будет дать к концу года.
N.ru: С какими итогами рынок недвижимости входит в новое полугодие? Как будет развиваться ситуация в ближайшие полгода?
Я.В.: Тут все немного лучше, чем глобально в России, так как сферу строительства и недвижимости поддерживает правительство страны.
Первый квартал был активным по спросу, во втором, как говорят на рынке, мы «пробили дно».
При этом общие показатели за первое полугодие не такие уж и плохие. В июне спрос начал выравниваться, ставка вернулась к докризисному периоду. Сейчас в новостройках можно купить квартиру под ставку 7% с суммой кредита до 12 млн и первоначальным взносом 15%. Это может сделать любой человек, которому одобрят ипотеку. При этом до марта сумма кредита была в пределах 3 млн рублей. Ставки опускались весь второй квартал, и мы ждем продолжения. Цены будут расти согласно темпам продаж и строительства — по плану. Что касается спроса, он начал восстанавливаться, многие приезжают из регионов, продают «вторичку», хотят сохранить деньги в недвижимости. Ждем к осени активизации.
М.О.: Второе полугодие скорее всего пройдет под мотив смены инвестиционных стратегий населения. Высокие проценты по вкладам уже не такие высокие и почти вернулись на показатели 2021 года. Возможностей для инвестиций зарубеж да и в ценные бумаги не так много. Соответственно, наиболее ликвидным в этом плане активом станет недвижимость (жилая и коммерческая).
Ставки по ипотечному кредитованию почти вернулись на круги своя. Сейчас большое внимание уделяется программам субсидирования и социальным ипотекам. Немного в стороне стоят меры поддержки на приобретение апартаментов, но застройщики предлагают сопоставимые с покупкой жилой недвижимости программы поддержки и рассрочек. Безусловно спрос немного проседает, но цены на недвижимость растут — как и в любом другом кризисе.
N.ru: Чем будет «пугать» рынок недвижимости 2022 год? Какими, на ваш взгляд, будут главные мотивы к покупке жилья?
М.О.: Основным драйвером покупки той или иной недвижимости помимо потребности в квадратных метрах и сохранения накопленных денежных средств являются привлекательные условия. Если же государство не сможет сдержать инфляцию на докризисном уровне и начнет повышать ключевую ставку, то возможность обратиться к кредитному плечу у потенциальных собственников недвижимости просто пропадет. Тогда придется надеяться на накопленные денежные средства. А с учетом роста цен их может не хватить на покупку недвижимости, даже на первоначальные взносы по ипотеке или рассрочке.
Я.В.: Иногда пугает то, что явно видно разделение рынка на тех, кто верит в светлое будущее, и тех, кто в него не верит. Если стабилизируется внешнеполитическая ситуация, то люди будут уверены в завтрашнем дне и начнут расширять свои квадратные метры. Квартиры покупают приезжие из регионов, инвесторы, молодые семьи и те, кто готов менять старую квартиру на новую. Так как в 2022 году активно внедрили субсидированные программы, мотивом к спросу у многих является: покупка квартиры с минимальным ежемесячным платежом и незаметной переплатой за весь период использования кредита — это и будет драйвером.
Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse: «Пугать» в этом году уже никого не будут. Люди и так напуганы настолько, что боятся вообще что-либо дорогое приобретать. Поэтому власти и девелоперы, наоборот, стараются успокоить: упразднение строительных норм на качество не влияет, импортозамещение позволяет все дома возводить хорошо и в срок, новые льготные ипотечные программы позволят вытянуть ипотеку с текущим семейным бюджетом, а государство поддержит бизнес и никого не уволят. Впрочем, пока этим «успокаивающим» речам население не доверяет.
N.ru: Какие опасения сейчас есть у самих девелоперов (в экономике, в строительстве, для бизнеса)?
М.О.: Пугать рынок недвижимости может отсутствие комплектующих и инженерных решений, которые традиционно закупались под тот или иной проект за рубежом. Параллельный импорт потенциально может закрыть данную потребность, но пока его эффективность еще не особо понятна.
Соответственно, при отсутствии необходимого оборудования, запуск новых проектов может заморозиться, как и реализация текущих.
Есть надежды на импортозамещение, но пока это кот в мешке.
М.Л.: Девелоперы опасаются того, что у них не хватит денег на возведение объектов. Банально даже на получение проектного финансирования по эскроу-счетам. Поэтому уже сейчас они занимаются акциями, ипотеками под 2% и другими стимулирующими целевую аудиторию историями.
Я.В.: Главное для девелоперов: поддержка государством, низкие процентные ставки, спрос на объекты недвижимости и цены на материалы, а также их доступность к приобретению. Пока все эти пункты будут существовать, девелоперы со всем справятся.
N.ru: Что поможет «вытащить» рынок недвижимости?
М.О.: Вытащить рынок позволят программы поддержки застройщиков от государства. Вероятное постепенное раскрытие эксроу-счетов, льготные программы получения проектного финансирования, регулирование цен на строительные материалы. Ведь это все закладывается в себестоимость строительства и влияет на конечную стоимость реализации жилья.
Я.В.: Стабилизация внешнеэкономической и внешнеполитической ситуации. Снижение ставки ЦБ и процентов по кредитам. А также доступность закупок материалов и оборудования для строительства.
М.Л.: «Вытащит» рынок только одно – снятие неопределенности. Это возможно только после завершения специальной операции.
Комментарии