Появление эскроу-счетов «перекроило» сферу строительства. В 2019 году количество обанкротившихся компаний стало на 16,5% больше. Если год назад их было 111, то в этом году — 133. Причем это в основном небольшие застройщики, в ведении которых не более 4 строящихся домов, находящихся на разных стадиях строительства. Какие факторы способны привести к банкротству? Как покупателям сократить собственные риски при приобретении жилья?
Novostroy.ru: Есть ли другие, помимо эскроу-счетов, факторы, способные привести к разорению застройщика? Какие локации будут являться наиболее рискованными для возведения новых ЖК? Какая стратегия управления и финансовая модель являются ошибочными для застройщиков в данной ситуации?
Наталия Рогожина, доцент кафедры менеджмента недвижимости ИОМ РАНХиГС: На строительный рынок всегда значительное влияние оказывали различные риски. Как показала практика, многие застройщики уходили с рынка в силу финансовой несостоятельности, плохой проработки проектов, недостаточной оценки емкости рынка определенного сегмента жилищного строительства и др. Низкая кредитоспособность застройщика ограничивает возможности финансирования.
Успех проекта в значительной степени определяется его местоположением. Снижение стоимости жилья за счет менее привлекательного с точки зрения потребителя расположения ЖК может повлиять на скорость продаж и ликвидность жилья. Это не позволит обеспечить требуемые финансовые параметры реализации проекта. Для успешной перспективной деятельности застройщикам необходимо выстраивать бизнес процесс, ориентированный на внедрение механизма проектного финансирования.
Елена Иванкина, зав. кафедрой управления недвижимостью и ЖКХ факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС: Возможности разорения застройщика весьма разнообразны. Первопричиной часто является отсутствие спроса платежеспособного населения. Иногда проблема в неправильно выстроенной финансовой модели и/или в изменениях в законодательстве. Повлиять на рынок строительства может и такое явление, как глобальный экономический кризис, вроде кризиса 2007-2009 годов, который серьезно подорвал строительные рынки европейских стран и США, а также немного ухудшил ситуацию на строительном рынке России.
Также среди значимых отрицательных факторов: отсутствие концепции строительства и маркетинговых исследований собственной компании и деятельности конкурентов.
Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: Предварительные расчеты влияния «эскроу» на финансовые модели проектов показали, что в Москве и Санкт-Петербурге эскроу-счета могут быть даже лучше по показателям, чем использовавшаяся схема ДДУ с применением спецсчетов.
При анализе проектов застройщики ориентируются на ряд показателей, наиболее важным из которых является ставка внутренней доходности на собственные средства (IRR). Он нужен для понимания того, куда лучше вложить средства. IRR на несколько процентов снизился, но остаётся в приемлемых значениях. Негативный эффект возможности пользования средствами дольщиков только после сдачи в эксплуатацию сглаживается более доступным проектным кредитованием.
В Московской области (при работе с проектами, расположенными на расстоянии примерно от 15 км от МКАД и далее) ставка внутренней доходности может падать практически в 2 раза (до 10-15%), что делает строительный бизнес уже малопривлекательным.
Таким образом, «эскроу» в нынешнем виде прежде всего скажутся на проектах с низкой маржинальностью, которые раньше спасала возможность использования средств дольщиков в течение строительства. Как сейчас будет решаться эта проблема, сказать сложно. Но поручение Президента РФ о достижении ввода 120 млн кв.м жилья в год никто не отменял. Можно предположить, что все же будет согласована схема поэтапного «раскрытия» средств на эскроу-счетах в соответствии с реализацией определенных этапов строительства, что сделает экономику проектов более привлекательной.
Те же расчеты показали, что переход на вариант со строительством полностью на собственные средства также не является панацеей, поскольку экономику проектов это не спасает. Для небольших застройщиков сильно возрастает цена ошибки. Например, замедление темпов реализации или цена продажи ниже предполагаемой станут значительно сильнее сказываться на показателях доходности проекта, поскольку от этого будет зависеть ставка проектного финансирования. В проектах с эскроу она плавающая, и зависит от объема средств на эскроу-счетах. Плохие продажи будут вести к установлению более высокой ставки кредитования и, соответственно, растущим расходам на финансирование проекта, что негативно скажется на экономике.
Novostroy.ru: Часто ли нарушения закона приводят к признанию несостоятельности компании? Сталкивались ли Вы в своей практике с нарушениями, которые бы привели к банкротству застройщика?
Д.Б.: В настоящее время умышленный вывод средств из проекта (т.е. реализация проекта с заведомо мошенническими целями) стал большой редкостью, и за это нужно сказать спасибо постоянно ужесточающимся нормам 214-ФЗ.
Застройщики должны соответствовать ряду требований, подтверждающих их квалификацию и состоятельность. Это контролируется со стороны соответствующих государственных органов.
Если проект кредитуется, то банками предъявляются дополнительные требования (что зачастую не прихоть, а требования ЦБ). Так возникает еще одна степень контроля.
Однако бывают неумышленные ошибки вследствие недооценки рынка, спроса, сложности проекта, проблем с коммуникациями, которые в итоге могут приводить к банкротству застройщика.
Novostroy.ru: Какие небольшие застройщики смогут «выжить» в текущей ситуации? Что для этого необходимо?
Е.И.: Небольшие застройщики могут выжить в любой ситуации. У них всегда есть возможность стать подрядчиками крупных компаний, получающих проектное финансирование от банков.
В целом, ситуация с небольшими застройщиками очень сложная — в отношении них должны быть предприняты специальные меры финансовой поддержки: облегчение доступа к кредиту, снижение процентных ставок по кредиту, льготное предоставление земельных участков, снижение арендной платы за земельные участки, льготы по налогам, вплоть до налоговых каникул.
Д.Б.: В Москве в настоящее время к небольшим можно отнести 2/3 застройщиков (106 из 170). Ими возводится около 25% площадей. Если учесть, что сокращение объема предложения даже на 5% может привести к росту цен, очевидно, что небольшие застройщики оказывают существенное влияние на рынок.
Вопрос выживания небольших застройщиков напрямую зависит от маржинальности бизнеса. Соответственно, в Москве и Санкт-Петербурге небольшим компаниям приходится изначально легче, чем в Московской области (особенно в локациях далее 15-30 км от МКАД) и в регионах.
Очевидно, что в их случае необходимо уделить особое внимание эффективности как самого строительства, так и бизнеса в целом. В процессе реализации строительного проекта у девелоперов также есть возможность оптимизировать накладные расходы с помощью внешних исполнителей. Например, отдать на аутсорс задачи по аналитике собственной деятельности и проектов конкурентов, по PR-сопровождению и т.п. А вот функцию продаж лучше оставлять за собой – это прямое общение с покупателем, которое будет давать обратную связь. Таким образом мелкий застройщик сможет сосредоточиться на своих основных функциях, и при этом сэкономить как на зарплатах, так и на аренде офиса.
У небольших застройщиков есть свои достоинства перед крупными: они быстрее реагируют на потребности рынка, они имеют возможность более тщательно работать над своим проектом, устраняя его слабые места, больше внимания уделять своим покупателям (при создании своего отдела продаж) – им важно его удержать, они не «развращены» постоянным потоком покупателей.
Novostroy.ru: По каким признакам обычный покупатель сможет выявить рискованного застройщика? На что в первую очередь стоит обращать внимание перед приобретением жилья?
Н.Р.: При приобретении жилья на стадии строительства необходимо обратить внимание на следующие основные моменты: включение застройщика и проекта в Единую информационную систему жилищного строительства; наличие у него успешно реализованных проектов; наличие опыта работы с банками; при этом проект жилищного строительства должен реализовываться с применением схемы проектного финансирования, с использованием эскроу-счетов.
Д.Б.: Такими признаками могут являться:
- Реализация застройщиком первого проекта. Здесь имеет смысл узнать, какие проекты и в каком качестве реализовал этот застройщик ранее, есть ли опыт строительства подобных проектов у команды (компания может быть новая на рынке, но при этом под управлением опытных менеджеров).
- Заниженная цена продажи квартир. Если застройщик реализует квартиры по цене на 10% ниже рынка и более, то есть повод задуматься. Конечно, при реализации проекта по эскроу-схеме нужно обеспечить определенный поток выручки. Однако эта задача будет стоять перед всеми девелоперами, и откровенный демпинг должен стать поводом задуматься.
При этом по умолчанию документы должны быть в полном порядке – разрешение на строительство, проектная декларация, права на землю.
Комментарии