Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая рассказала Novostroy.ru, почему, вопреки ожиданиям, продажи в конце 2016 года растут небольшими темпами.
Novostroy.ru: Многие эксперты и представители строительных компаний ожидали в 4 квартале 2016 года увеличения подъёма продаж в строящихся ЖК по причине завершения программы субсидированной ипотеки. Сегодня точно ясно, что программа господдержки ипотечного рынка продлена не будет. Случился ли ожидаемый подъём?
Мария Литинецкая: На данный момент у всех игроков рынка ипотеки сложилось чёткое понимание, что ажиотажа, подобного февралю или декабрю 2015 года ждать не стоит. Статистика говорит о выравнивании уровня продаж на протяжении всего года. Сезонность как всегда сказалась на продажах в конце весны и летом, с начала сентября и по текущий момент продажи растут небольшими темпами.
Novostroy.ru: С чем это связано?
М.Л.: Я связываю данную тенденцию с тремя факторами. Во-первых, многие покупатели заняли выжидательную позицию относительно стоимости валютной корзины: в связи с тем, что доллар опять начал движение вверх, потенциальные покупатели пока отложили покупку. Во-вторых, основная часть клиентов уже решила «жилищный вопрос». В-третьих, появилась уверенность в экономической ситуации и понимание, что ставки продолжат снижаться, т.е. шанс всё ещё не упущен. Окончание государственной программы субсидирования ипотеки не сможет дестабилизировать рынок, так как ставки по ипотечным займам снижаются и без государственных интервенций. Возможно, завершение ипотеки с господдержкой перенаправит потребительский спрос с новостроек на вторичное жилье.
Novostroy.ru: Как менялась доля ипотечных клиентов в течение 2016 года?
М.Л.: Доля ипотечных клиентов была стабильной на протяжении трёх кварталов и лишь в конце года начала расти. Общая статистка – от 50% до 60% всех сделок приходилось на сделки с привлечением ипотечного кредита. В 1 квартале эта цифра составляла 51%, во 2 и 3 кварталах выросла до 56%, в октябре - 58%.
Novostroy.ru: В субсидированной ипотеке действительно больше нет необходимости?
М.Л.: В программе субсидирования ипотеки в том виде, в котором она действовала в 2016 году, больше нет экономического смысла, так как ключевая ставка вернулась к докризисному уровню, да и значения собственных ставок банков находятся на уровне, при котором мы наблюдали активный рост рынка ипотеки. К тому же, государственная помощь банкам не совсем правильна с рыночной точки зрения, так как их цель – извлечение прибыли, а не социальная помощь. Логичнее развивать программы, позволяющие при помощи государства приобрести собственное жильё через сертификаты различным группам населения: военным, учителям, учёным и так далее.
Novostroy.ru: Отразится ли как-то отмена субсидированной ипотеки на ценах на жильё?
М.Л.: Отмена программы не приведёт к росту цен на жильё, так как ставки по ипотеке влияют на цены довольно опосредованно и незначительно. С одной стороны, уровень ставок по собственным программам банков и так очень близок к психологическому порогу доступности – 12%. С другой стороны, покупателей с «живыми» деньгами сейчас очень мало, недаром большая часть сделок проходит с привлечением либо ипотеки, либо рассрочки от застройщика. Поэтому после отмены программы субсидирования отпугивать покупателей увеличением цен застройщикам нет смысла. Но и ожидать дальнейшего снижения цен тоже не стоит. Какое-то время рынок продолжит стагнировать и затем начнётся рост, в том числе и цен.
Novostroy.ru: Первые лица страны не раз заявляли о том, что государство и дальше будет оказывать поддержку ипотечному рынку. В чём эта поддержка должна выражаться?
М.Л.: Пожалуй, самой эффективной помощью государства может стать развитие вторичного рынка ипотеки. Чтобы банки могли высвобождать вложенные деньги, ИЦБ (ипотечные ценные бумаги) должны иметь свободный рынок обращения. Первую сделку по секьюритизации в 2003 провел «Газпромбанк». Дальнейшие сделки с 2007 года совершало АИЖК. Они были очень редки, проходили не чаще одного раза в год. В последние годы ИЦБ выпускает не только Агентство, но и коммерческие банки. Однако, до сих пор этот инструмент не получил широкого применения в связи с недоверием инвесторов к российским ИЦБ из-за нестабильности нашего рынка и как следствие его высокой рискованности, что противоречит первоначальному критерию данных ценных бумаг. Задача Правительства – доработать законодательную базу, так как ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» до сих пор содержит в себе много пробелов и несовершенств.
Комментарии