В условиях роста ипотечных ставок из-за увеличения ставки ключевой покупатели могут выбрать вместо переплат по ипотеке более выгодные схемы рассрочки. Впрочем времени на принятие такого решения остаётся все меньше, ведь уже через два месяца рынок ждут кардинальная перестройка. Сможет ли в ней выжить институт рассрочки и при каких условиях, Novostroy.ru спросил у экспертов.
Novostroy.ru: Эксперты высказывают мнение, что с внедрением эскроу-счетов покупатели будут брать ипотеку ближе к моменту сдачи новостройки и раскрытию эскроу-счёта, а чтобы интересующую квартиру не перекупил кто-то расторопнее, оформлять рассрочку на первых этапах. Насколько эта схема жизнеспособна и может быть востребована?
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: Согласно поправкам в 214-ФЗ, дольщики не смогут переводить средства напрямую застройщику, если тот использует эскроу-счета. Поэтому схема с рассрочкой нежизнеспособна. Разногласия могут возникнуть при действующих рассрочках после перехода на новую схему финансирования. С одной стороны, дольщик подписал договор, согласно которому он обязан перечислять средства на счет застройщика.
С другой стороны, с 1 июля это будет запрещено. Законом до сих пор не обозначено, как действовать в таких ситуациях. Полагаю, что девелоперу придется подписывать с каждым дольщиком новое соглашение, согласно которому дальнейшие взносы должны будут поступать уже на эскроу-счет уполномоченного банка.
Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development: На мой взгляд, то, о чем говорят некоторые эксперты, не имеет ничего общего с действительностью. Приведенная схема жизнеспособна для тех, у кого изначально есть средства на покупку недвижимости. Но такие клиенты скорее предпочтут сегмент бизнес-класса, элитное жилье, а не комфорт-класс или масс-маркет.
Дело в том, что рассрочка и ипотека – два принципиально разных инструмента. Условия предоставления рассрочки чаще всего предполагают первоначальный взнос от 30% и ежемесячный платеж от 150 тысяч рублей. И доля рассрочки велика, когда дом только вышел в продажу, длится этот период от нескольких месяцев до полугода. Потом она пропорционально снижается.
Рассрочка используется как механизм, например, когда клиент продает свою старую квартиру и у него уже есть покупатель. Или когда клиент в принципе имеет средства на большой первый взнос и последующие ежемесячные платежи. Ипотеку же люди берут, потому что, к сожалению, не могут платить больше определенной суммы. В зависимости от бюджета клиента комфортный платеж – от 30 до 60 тысяч рублей в месяц. Поэтому схема «внести первый взнос – платить рассрочку – в конце взять ипотеку» редко пользуется спросом у среднего покупателя недвижимости, хотя она, бесспорно, была бы выгодна застройщику.
Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI: По новым правилам продажа квартиры на стадии строительства возможна только при обязательном открытии эскроу-счета в банке. Законодательство не допускает никаких иных схем привлечения средств дольщиков. В противном случае это будет криминал.
Как показывают расчеты, на этапе строительства девелоперу будет не выгодно предоставлять рассрочку платежа. Когда возводится объект, застройщик заинтересован в максимальном притоке денег дольщиков. Чем больше средств на эскроу-счетах, тем ниже процент по кредиту, с помощью которого финансируется проект.
N.RU: Какова сейчас доля рассрочки среди остальных видов оплаты жилья?
М.Л.: Рассрочка – это дорогой инструмент, поэтому он не пользуется большим спросом. Если по ипотеке платежи можно растянуть до 30 лет, то рассрочка предполагает полный взаиморасчет в течение всего нескольких месяцев. В наших проектах массового сегмента рассрочка составляет порядка 5%. Cамая длительная рассрочка на сегодня предоставляется сроком на 24 месяца (в массовом сегменте). За прошедший год средние ставки и максимальные сроки рассрочки не поменялись. Что интересно, максимальный уровень ставок по рассрочке за год остался на прежнем уровне и составляет 18% (в массовом сегменте). С помощью таких невыгодных условий девелоперы стимулируют клиентов брать ипотеку, чтобы получать средства единовременно, а не на протяжении нескольких месяцев. В высокобюджетных проектах рассрочка также предлагается в среднем до двух лет, однако ее условия могут быть разработаны в индивидуальном порядке.
В.К.: В среднем на рынке доля сделок с рассрочкой платежа колеблется на уровне 10-15%. У нас в проекте ЖК «Южное Видное» (Ленинский район Московской области) она несколько выше – около 20 %.
N.RU: Прогнозируете ли Вы увеличение этой доли с 1 июля?
М.Л.: Даже при дальнейшем росте ставок по ипотеке, полагаю, программы длительной рассрочки вряд ли получат распространение. Вся проблема заключается в предстоящем переходе к использованию эскроу-счетов. Девелоперам ограничат доступ к средствам дольщиков, то есть застройщикам нет никакого смысла предлагать рассрочку. Эти средства они все равно не увидят до ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому в результате предстоящих нововведений рассрочка вовсе может быть упразднена. Ее полностью заменит ипотека.
В.К.: У застройщиков пока нет полной ясности в новых условиях работы с 1 июля. Но, по предварительным оценкам, с введением системы эскроу-счетов применение рассрочки на рынке начнет снижаться. Она станет не выгодна девелоперам на стадии реализации проекта. По новым правилам строительство будет вестись на кредиты, которые девелоперы получат под определенный процент. Он будет тем меньше, чем больше компания продаст квартир в проекте и привлечет средств на эскроу-счета. Соответственно, предоставив рассрочку на начальной или средней стадии строительства, девелопер недосчитается денег, а значит, заплатит повышенный процент по кредиту.
N.RU: Может ли рассрочка стать выгодной для застройщиков?
В.К.: Рассрочка как финансовая услуга застройщика становится привлекательной после ввода дома в эксплуатацию и завершения выплат банку. В этом случае компания уже не несет прямых убытков, предоставляя рассрочку. Таким образом, эта услуга, по всей вероятности, сохранится в основном на стадии продаж готовых квартир при максимальном уровне цен.
N.RU: Какие ещё схемы оплаты квартир могут появиться с 1 июля?
В.К.: С 1 июля во всех новых проектах законодательство допускает только одну схему привлечения средств дольщиков – через открытие счетов эскроу в уполномоченных банках. В них по новым правилам деньги покупателей хранятся до ввода дома в эксплуатацию. Строительство же ведется исключительно на банковские кредиты.
Конечно, некоторые проворные компании могут изобрести иные схемы выманивания денег у желающих купить новостройку. Однако век жизни подобных «новаций» будет очень короткий. Не для того власти так решительно вводят новые правила в системе долевого строительства, чтобы кто-то их с легкостью обходил. Если обнаружатся лазейки в законе, депутаты их быстро уберут. Да и административные рычаги воздействия у надзорных органов всегда есть. Судя по настрою властей, они моментально разберутся с сомнительными схемами. Впрочем, не стоит забывать, что закон допускает альтернативные варианты финансирования, если застройщик не привлекает деньги дольщиков. В этом случае источниками могут быть собственные средства, облигационные займы, ЗПИФы. Но вряд ли они получат массовое распространение.
М.Л.: Думаю, что часть застройщиков, чтобы сохранить доступ к средствам дольщиков, попытаются уйти на «серые» семы продажи жилья с заключением договоров соинвестирования или предварительных договоров купли-продажи на этапе строительства дома.
Данил Попов, исполнительный директор AKTIVO: Я думаю, что никаких новых схем непосредственно оплаты квартир не появится. Потому что все, за исключением работы через «эскроу-счет», по большому счету является нарушением новых норм. Так что, застройщики будут в соответствии с этим жить, как бы им не хотелось этого делать.
Оплатить квартиру с помощью инвестиций в ЗПИФНы невозможно, потому что из паевого фонда нельзя выделить собственность «в натуре». В фонде весь имущественный комплекс выступает неделимым объектом собственности. Конкретный инвестор не сможет получить доли этого имущества в кв. метрах, поэтому инвестиционные фонды заменить ДДУ не смогут точно. Какие-то производные финансовые инструменты, наверное, могут прямо послужить этой цели, но это может быть воспринято как попытка обойти продажи через эскроу-счета и продолжать привлекать деньги с рынка с тем же уровнем риска для покупателя, что и раньше.
Комментарии