На пути к «эконом минус»: станут ли апартаменты массового спроса новым видом жилья?

(Novostroy.ru) Можно ли считать потенциальное жильё класса «эконом минус» не чем иным, как апартаментами массового спроса, которые в конце концов разрешат сделать жилыми?

Александр Пузанов: Пожалуй, соглашусь с Вами. За разного рода обсуждениями в данном направлении стоит в том числе проблема легализации апартаментов. В правовом поле вообще, и в жилищном законодательстве в частности.

Речь идёт о возможном внесении изменений в нормативные акты федерального уровня, связанных с появлением нового, особого вида жилых помещений. Напомню, сейчас в законодательстве присутствуют три типа помещений, которые могут быть объектами жилищных прав и оборота: квартира, комната, жилой дом. Нынешние апартаменты могут стать четвёртым.

Проблема стала особенной острой в столице, где апартаменты в том числе за счёт сегмента массового спроса заняли существенную долю рынка новостроек.

(Novostroy.ru) На Ваш взгляд, есть ли своя потребительская ниша у подобного сегмента?

А.П.: Потенциальных потребителей квартир класса «эконом минус» вполне можно охарактеризовать. Например, это молодая семья, которая только-только сформировалось, молодожёнам нужно где-то жить. Они пока не претендуют на место в детском садике для своего ребёнка, тем более на место в школе. Этих объектов социальной инфраструктуры в шаговой доступности им не нужно. Они молодые, мало болеют, поэтому ближайшая поликлиника тоже может оказаться на расстоянии в несколько остановок на транспорте. Зато, например, преимуществом будет то, что их квартира находится рядом с работой.

Апартаменты, легализованные в качестве жилья под маркой «эконом минус», могут сформировать определённый сегмент рынка. Но, разумеется, их легализация возможна в тех случаях, когда это не нарушает ничьих законных прав и интересов.

(Novostroy.ru) Нужна ли вообще правовая трансформация апартаментов в некое «не совсем, но жильё», в том числе под вывеской «эконом минус»? Не правильнее ли вовсе запретить их строительство?

А.П.: Тема легализации апартаментов возникла и активно обсуждалась весь прошлый год. Сейчас стоит задача их введения в правовое поле, потому что запретить всё это, во-первых невозможно, а во-вторых, нецелесообразно.

С одной стороны, у тех, кто уже де-факто живёт в апартаментах, нет ни жилищных прав, ни жилищных обязанностей. Это необходимо исправить. В первую очередь на федеральном уровне, через внесение изменений в Жилищный кодекс.

Но с другой стороны, необходимо и ужесточить ответственность за проживание в помещении, которое заведомо не может быть жилым. Например, с точки зрения безопасности (пожарной и т. п.). Сейчас то, что нельзя проживать (не размещаться временно, как в гостинице, а именно проживать) в нежилом помещении, написано прямым текстом только в законе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Ни в жилищном, ни в градостроительном законодательстве таких положений нет. Этого явно недостаточно.

Соответственно, задача тяжёлого переходного периода – принять изменения в нормативные акты и затем отделить «чистых» от «нечистых». Правильно определить на будущее, что можно считать условным «жильём эконом минус», а что – помещениями, проживание в которых будет заведомо незаконным и невозможным.

(Novostroy.ru) Какие изменения в правовом поле потребуются для легализации апартаментов в качестве жилья?

А.П.: Институт экономики города подготовил законопроект, которым нынешние апартаменты предлагается ввести в законодательство как новый вид жилых помещений. Здесь можно выделить три принципиальных вопроса.

Во-первых, изменение норм градостроительного законодательства. В частности возведение жилья нового типа может быть разрешено в территориальных зонах, не предназначенных для жилой застройки. Например, вдоль магистралей в центральной части столицы, в зонах высокой деловой активности. Да, там возможно, будут проблемы с шумовым загрязнением, ещё с каким-то загрязнением, но эти недостатки для каких-то отдельных домохозяйств могут быть признаны допустимыми. С другой стороны, строить подобное жильё там же, где расположены обычные многоквартирные дома, будет нельзя.

Также мы считаем, что подобные помещения могут находиться только в специальных многофункциональных зданиях, где можно будет размещать практически всё, что угодно, кроме промышленных производств. Такой формат вполне можно ввести в правовое поле.

Во-вторых, изменение правовых норм в жилищной сфере. В частности, технические требования к условному «жилью эконом минус», как мы предлагаем, должны быть мягче требований к обычным жилым помещениям. Например, по инсоляции (естественному освещению), высоте потолков, размерам кухонь и т. п. Разумеется, за исключением нормативов, призванных обеспечить безопасность проживания. Всё это требует внесения изменений в соответствующее постановление Правительства РФ о требованиях к жилым помещениям.

Кстати, государственный жилищный надзор в отношении таких помещений также предполагается (в первую очередь, согласование перепланировок).

И в третьих, на новый класс жилья было бы неправильно распространять определённые льготы, привычные для нынешних собственников квартир.

(Novostroy.ru) Что имеется в виду?

А.П.: Мы предлагаем, в частности, исключить льготы и субсидии по оплате услуг ЖКХ, возможность получать имущественные налоговые вычеты при покупке. То есть, установить все возможные правовые нормы, стимулирующие потенциальных покупателей такого жилья отказать от его приобретения. Или, по крайней мере, заранее понимать, за счёт чего цена такого жилья будет заведомо ниже, чем сопоставимых по характеристикам жилых помещениях иных типов.

(Novostroy.ru) Ваш законопроект уже внесён в Госдуму?

А.П.: Мы только подготовили его по заказу Правительства Москвы, поскольку в столице проблема введения апартаментов в правовое поле в качестве определённого типа жилых помещений особенно актуальна. (Кстати, она стала таковой именно с появлением апартаментов массового спроса.) Насколько я знаю, власти города пока в Госдуму данный документ не внесли.

Сейчас, в связи с усилением трендов общей неопределённости, сворачиванием строительной активности у столичного руководства, возможно, появились другие приоритеты. Но я всё равно ожидаю, что Москва реализует своё право законодательной инициативы. Поскольку, если сравнивать с другими городами и регионами России, в столице проблема легализации апартаментов наиболее острая.

И полагаю, в ближайшее время в каком-то виде эта тема на федеральном уровне всё равно будет обсуждаться. Концептуально мы к этому уже готовы.