На рынке недвижимости все чаще можно встретить предложения квартир и апартаментов с предчистовой отделкой, или white box. Эксперты рассказали, что в нее входит, в чем основные преимущества и недостатки, когда стоит выбрать именно такой вариант отделочных работ, а также ответили на вопрос — поможет ли это сэкономить при последующем ремонте.
Novostroy: Что такое предчистовая отделка? Что в нее входит?
Павел Красавцев, руководитель компании по аренде и управлению собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом NEXT:
Предчистовая (white box, предстартовая) отделка в себя включает:
- подведение всех коммуникаций;
- установку радиаторов;
- выполнение всех черновых работ;
- заливку стяжки пола;
- монтаж разводки электрики и отопления;
- шпатлевку стен и потолка, выравнивание поверхностей по строительным маякам;
- централизованное остекление лоджий;
- установку железных входных дверей.
Далее зависит от проекта комплекса:
- дверь может быть дизайнерской;
- стены подготовлены под поклейку обоев или покраску;
- вентиляция может быть как с приточным клапаном, так и с фанкойлом.
Встречаются новостройки с отделкой white box, но без межкомнатных перегородок: это удобно для тех, кто хочет индивидуальную планировку.
Виталий Русаков, риэлтор-эксперт по недвижимости:
Это внутренняя отделка квартиры компанией–застройщиком, предполагающая подведение и установку всех внутриквартирных инженерных коммуникаций, установку бытового оборудования (например, сантехники, встроенных шкафов), установку стандартных дверей, окон, выполнение штукатурных и малярных работ. Проще говоря, это доведение квартиры в только что построенном доме от состояния серой бетонной коробки до полноценного жилья, готового к проведению дальнейшего ремонта, чистовой отделки, формированию новоселами необходимого интерьера.
Пока каких-либо стандартов того, что конкретно должно входить в предчистовую отделку, не существует. Заказчик и фирма–строитель могут в подписываемом договоре (типа ДДУ) отдельно прописать общий формат и элементы отделки квартиры.
Novostroy: Насколько часто встречаются на рынке недвижимости квартиры и апартаменты с такой отделкой? Насколько они востребованы?
Артем Балашов, директор по продажам Ziggurat Development:
В премиальном сегменте формат отделки white box (предчистовая отделка) является не самым распространённым, но с каждым годом становится более востребованным. На основании данных аналитического отчета NF Group мы видим, что по итогам 2022 года в структуре предложения рынка элитной недвижимости доля лотов с отделкой white box составила 13% (+2% в годовой динамике). При этом в структуре спроса процент сделок с отделкой white box по сравнению с прошлым годом увеличился с 12 до 14%.
В. Русаков (риэлтор):
По оценкам некоторых экспертов, в РФ доля квартир массового сегмента на рынке новостроек, продающихся с предчистовой или чистовой отделкой, находится на уровне примерно 20%, то есть каждая пятая квартира. Это связано с тем, что есть немало семей, ограниченных в расходах на проведение ремонта. Особенно это касается людей, которые приехали из других регионов страны и пока что плохо знают местный рынок строительных материалов.
В проектах дорогих сегментов (премиум и элитного класса) примерно такая же картина. Доля квартир с отделкой занимает не более 30%, без отделки или с черновой — около 65%. Это связано с тем, что целевая аудитория дорогого жилья имеет деньги на самостоятельный дорогостоящий ремонт.
Novostroy: Расскажите, в чем отличия предчистовой отделки в элитном сегменте и комфорт-классе?
Ригина Гордеева, директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:
В квартирах премиум-класса кроме выровненных потолков, стен и пола может предполагаться установка розеток и выключателей, систем отопления и подключение к вытяжным устройствам.
Самым большим отличием в предчистовой отделке «премиума» и «эконома» является наличие у первого шумоизоляции, а также качество и стоимость материалов. Для квартир комфорт-класса материалы закупают с поправкой на цену в меньшую сторону, для премиального сегмента заказывают дорогие, порой эксклюзивные материалы, которые помимо стоимости отличаются высоким качеством.
В. Русаков (риэлтор):
Основное отличие состоит в том, что в бюджетных сегментах предчистовая отделка имеет минимальный объем. То есть в большинстве случаев стены квартиры штукатурятся, делается напольное покрытие из недорогих материалов, устанавливаются по минимуму элементы инженерной инфраструктуры (водопроводное и канализационное оборудование), стандартные (недорогие) двери и окна.
Если производится полный формат предчистовой отделки в элитном сегменте, то кроме штукатурки и напольных покрытий может быть установлена встроенная мебель, вплоть до кухонных гарнитуров. Однако в большинстве случаев покупатели элитных новостроек предпочитают черновую отделку и уже доводят до идеала квартиру путем ремонта своими собственными силами и по своему вкусу (благо позволяют финансовые возможности).
Novostroy: Каковы основные преимущества и недостатки отделки white box?
Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Ривеpхаус»:
Если застройщик сдает квартиру в состоянии white box, то покупателю уже не нужно выполнять черновые работы, он может приступать к финишной отделке. Поэтому новоселье можно справить быстрее.
Недостаток — бюджет покупки такой квартиры оказывается в среднем на 15% больше. Также клиента может не устроить качество работ и/или использованных материалов, и ему придется все переделывать заново и тратить на это деньги.
В. Русаков (риэлтор):
Основные преимущества предчистовой отделки состоят в том, что:
- Нет необходимости тратить дополнительные деньги и время на ремонт с нуля, тем более если не предполагается делать какой-либо перепланировки.
- Более комфортные условия проживания для новоселов, так как соседи не будут беспокоить своим ремонтом, сверлением, долблением, сносом стен и перегородок.
Основным недостатком является тот факт, что не всегда качество выполненной отделки соответствует ожиданиям. Что-то все равно приходится доделывать после строителей, покупать стройматериалы и пр.
Евгений Кустов, инженер строительного контроля компании «Правильная новостройка»:
Отделка white box обладает двумя неоспоримыми преимуществами.
- В ходе приемки легко обнаружить места повреждения стен и полов и, соответственно, устранить их с меньшими денежными и временными затратами.
- В случае, если вам не нравится отделка от застройщика, вы можете воплотить свои планы, исключив затраты на демонтаж результата выполненных работ.
Несмотря на эти преимущества у такого вида отделки есть и существенные минусы.
- Вы не сразу заезжаете в квартиру, поскольку сначала нужно сделать ремонт для дальнейшего проживания.
- В первые три года после ввода в эксплуатацию любой дом дает усадку, то есть в квартире могут в любом месте возникнуть усадочные трещины, которые необходимо устранять. В рамках гарантийных обязательств застройщик должен их устранить, но он не обязан приобретать и монтировать отделочные материалы, использованные при ремонте вашей квартиры.
- При покупке квартиры с отделкой от застройщика вы приобретаете ее по фиксированной в договоре цене, но при планировании бюджета на приобретение жилья с предчистовой отделкой и косметический ремонт необходимо учитывать изменения стоимости строительных материалов. Соответственно, из-за повышения цен затраты могут вырасти на 10-20% за срок от возведения фундамента дома до ввода объекта в эксплуатацию.
Novostroy: Поможет ли такой вид отделки сэкономить на ремонте? Какова примерная стоимость white box за «квадрат»?
Р. Гордеева (Etagi Prime):
Предчистовая отделка может помочь сэкономить на ремонте, так как застройщик закупает материалы оптом. Однако это и повод обратиться к эксперту при приемке квартиры, так как white box — это набор из большего количества работ, соответственно, недочетов тоже может быть больше. Придется проверить не только функциональную составляющую отделки, но и внешний вид.
А. Балашов (Ziggurat Development):
Разница в стоимости апартаментов с черновой отделкой и white box незначительна. В среднем по рынку она составляет от 4 до 7%. Покупатель минует этап черновой отделки, а это, в свою очередь, исключает наличие постоянного шума от строительных работ и порчу общедомового имущества и МОП. Экономя силы, время и деньги, можно сразу приступать к реализации дизайн-проекта. В этом вопросе клиент полагается исключительно на свое личное понимание эстетики и комфорта.
В. Русаков (риэлтор):
В среднем стоимость предчистовой отделки в Москве и области находится в диапазоне от 2-3 тысяч рублей за 1 кв. м (без учета стоимости материалов) до 14 тысяч рублей за 1 кв. м (с учетом стоимости материалов).
Предчистовую отделку выгодно заказывать у застройщика или строительной компании в том случае, если в квартире не предполагается реализация какого-то эксклюзивного интерьера, дальнейшей перепланировки. Если учесть, что в среднем стоимость предчистовой отделки начинается от 80-90 долларов за 1 кв. м, то, если есть возможность, лучше сразу заказать эту опцию у застройщика. У компаний-девелоперов это может быть намного дешевле, так как они при строительстве заказывают материалы у подрядчиков оптом, то есть с большими скидками. Некоторые застройщики могут предложить опцию предчистовой отделки с оплатой в общей сумме ипотеки. Это выйдет намного дешевле, чем заказывать этот тип услуги отдельно.
Е. Кустов («Правильная новостройка»):
Если сравнивать варианты покупки квартиры с предчистовой отделкой и финишной отделкой от застройщика, то в большинстве случаев стоимость квадратного метра квартиры с отделкой от застройщика будет дешевле, чем квартира с отделкой white box и самостоятельным ремонтом. Это объясняется тем, что застройщик приобретает стройматериалы по оптовым ценам, которые ниже из-за больших объемов. Стоимость выполнения работ также более низкая из-за наличия у него собственного штата специалистов.
Novostroy: В каких случаях стоит приобрести жилье с предчистовой отделкой, а когда — с черновой или финишной?
П. Красавцев (NEXT):
White box удобна для тех, кто не хочет заниматься отделкой с нуля и планирует максимально быстро сделать ремонт со своими финишными материалами.
А. Балашов (Ziggurat Development):
Апартаменты с white box привлекательны еще и с инвестиционной точки зрения. Лоты без финишной отделки будут гораздо более выгодным активом при перепродаже помещения на вторичном рынке.
А. Шаров («Ривеpхаус»):
На мой взгляд, white box и финишная отделка больше подходит при покупке жилья комфорт-класса, когда покупателей устраивают планировки, предложенные застройщиком, и они не очень требовательны к используемым материалам. Главное условие для них — быстрее заселиться в готовую квартиру и не ввязываться в трудозатратный ремонт.
В ЖК бизнес-класса довольно часто покупатель хочет что-то оптимизировать или перепланировать в границах своей квартиры. Поэтому ему, если квартира уже с отделкой white box, придется сносить перегородки и возводить их заново, переносить электропроводку, штукатурить стены и т.д. И это с учетом того, что за white box уже заплачены деньги.
В. Русаков (риэлтор):
Если предполагается только произвести косметический ремонт в квартире, без каких-то серьезных планировочных и интерьерных решений, то тогда имеет смысл покупать квартиру с предчистовой и даже финишной отделкой. Например, квартира покупается с чисто инвестиционными целями, для сдачи в аренду.
Если же собственник планирует в квартире перепланировку, использование каких-то особых интерьерных решений, то тогда лучше использовать вариант черновой отделки, то есть покупать «голый бетон».
Е. Кустов («Правильная новостройка»):
Квартиру с черной отделкой мы рекомендуем покупать в том случае, если вы планируете проводить перепланировку и менять штукатурку сразу после принятия квартиры. В случае, если вас устраивает текущая планировка и применяемые отделочные материалы, вы можете остановиться на квартирах с предчистовой или чистовой (финишной) отделкой.
Novostroy: Как проверить качество отделки? На что особенно следует обратить внимание? И возможно ли это проверить самостоятельно?
В. Русаков (риэлтор):
Если имеется возможность, то проверять качество отделки в принимаемой от застройщика квартире следует с помощью эксперта. По крайней мере, рекомендуется пригласить знакомого, разбирающегося в строительстве, а лучше всего — имеющего инженерную строительную специальность.
Если же отделка принимается самостоятельно, то рекомендуется в первую очередь обратить внимание на следующие моменты:
- качество штукатурки стен, потолков, панелей: поверхности должны быть ровными, без подтеков, одного цветового тона;
- напольное покрытие должно быть без дефектов, вздутий, не должно скрипеть, прогибаться и т.п.;
- правильность геометрии стен, потолков, дверных и оконных проемов;
- плотность закрытия дверей, окон, наличия запорной фурнитуры;
- наличие и функционирование системы водоснабжения, работа кранов, исправность батарей отопления;
- исправное состояние электропроводки, наличие выключателей, розеток и пр.
Е. Кустов («Правильная новостройка»):
Разделим проверку качества выполненных работ на 2 этапа: визуальный осмотр и инструментальное обследование.
Начнем с визуального осмотра. При проверке качества отделки стен нужно визуально осмотреть поверхности на наличие трещин и простучать штукатурку для поиска возможных отслоений. В случае изменения звучания необходимо заново оштукатурить данный участок, поскольку его состав не схватился за основания и возникли пустоты и отслоения. Также стоит визуально осмотреть стены на наличие влажных участков, ведь на местах с повышенной влажностью может в дальнейшем образоваться плесень.
При проверке качества заливки стяжки пола мы рекомендуем проверить поверхность на отсутствие трещин и иных повреждений. Помимо этого, нужно проверить и углы в помещениях, надавить на углы стяжки и убедиться в отсутствии каких-либо просадок. Также вдоль всего периметра пола между стяжкой и стенами должна быть установлена демпферная лента, предотвращающая их соприкосновение в ходе усадки. Кроме стяжки в санузлах должна быть установлена и гидроизоляция на поверхности пола, смонтированная внахлест на стены.
При инструментальном обследовании необходимо проверить ровность стен и полов с помощью метрового и двухметрового уровней. Стены и полы также не должны иметь никаких бугров или углублений. В случае, если вы принимаете квартиру в холодное время года, критически важным будет также использование тепловизора, позволяющего определить тепловые аномалии, например, продувания или промерзания стен и оконных блоков.
Комментарии