Нет такой сферы, которая бы не была затронута пандемией. Одна из первых пострадавших отраслей - недвижимость. И пока российские застройщики пытаются наверстать упущенное, наши соотечественники по-прежнему активно скупают зарубежные варианты жилья. Но чем объяснить такую популярность заграничных домов и квартир? Как повлиял коронавирус на этот сектор? И кто сегодня покупает недвижимость за пределами нашей страны. Эти и другие вопросы Novostroy.ru задал экспертам.
Novostroy.ru: Насколько популярна среди россиян зарубежная недвижимость? Какие страны для покупки предпочитают наши соотечественники?
Виктор Иванов, финансовый эксперт, автор финансового блога «Ленивый Инвестор»: Зарубежная недвижимость стремительно набирает популярность среди российских граждан. Причем в большинстве своем как форма инвестиции, которую, к слову, теперь могут себе позволить не только обеспеченные граждане, но и средний класс. Благодаря множеству инвестиционных платформ даже начинающий инвестор может вложить небольшую сумму средств в доходную европейскую недвижимость, приобретая ее часть или долю.
В нынешних условиях нестабильного рынка европейская недвижимость является одним из наиболее надежных и ликвидных активов для инвестирования валюты.
Традиционно российские вкладчики предпочитают Латвию благодаря ее социально-экономическим особенностям. К тому же, Латвия, Греция и Болгария в данный момент являются самыми недооцененными рынками с колоссальным потенциалом роста. И если российская недвижимость - это 3-6% годовых в рублях, то доходная европейская недвижимость способна приносить инвестору 6-12% годовых рентного дохода в валюте и до 100% за счет роста стоимости актива за 2-3 года.
Novostroy.ru: Какой вид жилой заграничной недвижимости чаще всего выбирают покупатели? Сколько они готовы вложить?
Александр Мельденбург, директор по продажам Ассоциации застройщиков Грузии: Россияне в основном предпочитают инвестиционную недвижимость, реже приобретают ее для самостоятельного проживания. Нередки покупки апартаментов в отелях с мировым именем (например Hilton, Marriott, Wyndham, Holiday Inn и прочих) для последующей сдачи через управляющую компанию. Это доход на автопилоте без личного присутствия. Средний чек - около 100 тысяч долларов, но инвестиционные проекты начинаются от 35-40 тысяч долларов за готовые апартаменты под ключ.
В.И.: Несомненно, жилье повышенной комфортности является наиболее доходным инвестиционным активом в сегменте жилой недвижимости. Да, выйти на этот рынок стоит несколько дороже, но и отдача в долгосрочной перспективе намного выше. Особой популярностью пользуются рядные дома, многофункциональные жилые комплексы и объекты в туристических зонах.
Для личного пользования обычно выбираются небольшие квартиры-студии площадью 40-50 квадратных метров, которые приобретаются совместно несколькими инвесторами и предоставляются в sharing-формате. Инвестиции варьируются от нескольких сотен евро (20 тысяч рублей) до сотен тысяч евро (20 миллионов рублей). Здесь все зависит от уровня дохода инвестора, доступных финансовых средств и интересов самого вкладчика.
Novostroy.ru: При помощи каких средств (своих, заемных) производится покупка? Как часто жилье в другой стране приобретается россиянами в кредит?
А.М.: Большинство россиян предпочитает рассрочку (это если говорить о Грузии). Вариант ипотеки тоже пользуется популярностью из-за относительно невысокой ставки. Около 20% покупателей вносят полную оплату, так как в этом случае им предлагаются хорошие скидки, подарки и бонусы.
В.И.: В данный момент стремительно растет количество российских граждан, которые интересуются возможностями инвестирования средств в европейские инвестиционные проекты. Ввиду того, что кредитование граждан Российской Федерации Европейскими банками является очень сложным процессом, большинство вкладчиков такой возможностью не обладают.
Именно из-за этого формат sharing-экономики и долевое инвестирование в недвижимость стремительно набирают популярность. Однако стоит обратить внимание и на небанковское кредитование. Нерезидент может получить заем под 7-8% годовых.
Novostroy.ru: Пользуются ли покупатели услугами агентств/риэлторов или делают это самостоятельно? Насколько труден процесс покупки без помощников и посредников?
А.М.: Ранее покупатели предпочитали обращаться напрямую к застройщикам из-за недоверия агентствам и частным риелторам. Но в последний год тенденция изменилась. Надо понимать, что застройщик может предложить только свои проекты.
Современный потребитель же привык выбирать из большого количества вариантов. Кроме этого, ему очень важен сервис и объективная оценка.
Застройщики редко «пляшут» вокруг клиента. Агентства и частные риелторы часто предлагают дополнительные услуги - составление договора на нескольких языках, консультирование, помощь юриста, содействие при регистрации собственности и организация бесплатных туров для поиска недвижимости.
Без посредников все действия при поиске и покупке недвижимости придется проделать самому. Нельзя сказать, что это довольно сложно, но итоговая сумма выйдет немного дороже, и сам процесс займет больше времени.
В.И.: На самом деле, процесс покупки недвижимости в Европе достаточно сложный, тем более что бюрократическая и законодательная системы в каждой из европейских стран отличаются. Ввиду этого брокерские услуги пользуются большой популярностью - это, несомненно, дополнительная финансовая нагрузка на вкладчика, но человеку, не разбирающемуся в нюансах конкретного рынка, самостоятельно провести выгодную сделку будет достаточно сложно и затратно.
Novostroy.ru: Каким образом используется приобретенная зарубежная недвижимость?
А.М.: Обычно она приобретается для 1-2 месяцев самостоятельного проживания и сдачи в аренду в остальное время через управляющую компанию.
В.И.: Помимо покупки недвижимости для личного пользования или сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду популярность набирает долевое инвестирование с целью формирования пассивного дохода. В зависимости от размера инвестиции или суммы покупки она может предоставить вкладчику вид на жительство в Европе или являться обоснованием для оформления шенгенской визы.
Novostroy.ru: Как коронавирус повлиял на рынок зарубежной недвижимости? Укажите ключевые изменения.
А.М.: Из-за пандемии коронавируса 90% наших сделок теперь проходят дистанционно - это первое существенное изменение. Второе - покупка квартир с большей площадью, чем раньше. Третье изменение - увеличение спроса на недвижимость (Грузия вошла в ТОП стран Европы по эффективности борьбы с коронавирусом, что сильно сказалось на спросе).
В.И.: Коронавирус поменял условия игры на рынке доходной недвижимости в Европе. Недооцененные рынки (к примеру, Латвия и Греция) находятся практически на дне. Латвия является одной из стран, наименее пострадавших от коронавируса, ввиду этого большинство начатых строительных процессов проходило в неизменном ритме, не были остановлены или как-то еще существенно затронуты стройки во время пандемии.
Учитывая серьезность экономического шока, вызванного коронавирусом, ожидается некоторая коррекция цен на недвижимость в негативную сторону, хотя и достаточно незначительная. По нашим прогнозам, к концу года цены на жилье упадут до 10%, они начнут расти в 2021 году.
Novostroy.ru: Способна ли пандемия понизить спрос и вернуть интересантов на российский рынок недвижимости?
А.М.: Инвесторы предпочитают заграничную недвижимость. Во-первых, у многих в России уже есть один или два объекта недвижимости. Во-вторых, рынок заграничной недвижимости не переоценен по сравнению с российским. В-третьих, всё больше россиян хотят иметь «запасной аэродром».
В.И.: Этот вопрос, в первую очередь, касается личных интересов каждого инвестора. В данный момент мы скорее наблюдаем рост спроса на европейскую недвижимость и нарастающий ажиотаж вокруг темы инвестирования в нее.
Комментарии