Рынок недвижимости постоянно меняется, и каждый год приносит новые тенденции и запросы от покупателей. В связи с этим некоторые типы квартир становятся более востребованными, в то время как другие теряют свою ликвидность. Эксперты рассказали порталу Novostroy, какие условия могут повлиять на сложность продажи квартир в 2024 году и какие типы жилья могут стать менее привлекательными для потенциальных покупателей.
Novostroy.ru: Какие факторы повлияют на сложности с продажей?
Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:
Столичный неликвид, этот вечный «головняк» московских риелторов. В 2024 году он, как всегда, будет держать нас в тонусе. На пике «немодности» будут следующие типы жилья.
Во-первых, старые, потертые и не отремонтированные «красавицы» в домах старого фонда. Их можно назвать «винтажными», но даже это не спасет их от отсутствия спроса. Почему? Потому что покупатели 2024 года – это покупатели эпохи Instagram* и TikTok, они ищут не просто крышу над головой, а стиль, удобство и, конечно, красоту.
Во-вторых, квартиры с нестандартной планировкой. Современные покупатели хотят простоты и функциональности, а не лабиринтов в своем доме.
И наконец, «золотые клетки» – квартиры в дорогих районах, но с таким количеством недостатков, что даже расположение их не спасает. Даже самый изысканный район не заставит покупателей закрыть глаза на темные, тесные комнаты и отсутствие парковки.
Основными факторами, которые могут затруднить продажу недвижимости в 2024 году, вероятно, будут высокая стоимость ипотеки, уровень доступности жилья, а также предпочтения покупателей. Расположение, состояние здания, качество ремонта и инфраструктура района также играют ключевую роль.
*Признана экстремистской организацией и запрещена на территории РФ
Ольга Благовещенская, сопредседатель Конфедерации городов комьюнити:
На продажи могут повлиять:
- увеличение стоимости квадратного метра;
- ограничения по ипотечным программам для вторичного жилья;
- в качестве универсального фактора, который остается всегда: сложнее всего продавать квартиры с обременением или где не сделан ремонт;
- вызывают опасение части покупателей объекты, где строительство еще не начато или находится на начальной стадии по причине страха, что объект не будет достроен.
Андрей Гарифуллин, заместитель коммерческого директора IT-платформы по бронированию квартир Нмаркет.ПРО:
Сложности с продажей квартир на вторичном рынке в основном связаны с высокой ключевой ставкой и соответственно со ставкой по ипотечному кредитованию свыше 17%. При таком варианте решающим фактором будет ликвидность квартиры и готовность двигаться по цене. На данный момент на рынке Москвы средняя цена «вторички» в сопоставимых локациях на 35% дешевле первичного рынка. По нашей оценке существенного сокращения ключевой ставки не будет, и рынок вторичной недвижимости будет регулироваться сам собой.
Сложности с продажей новостроек будут напрямую зависеть от условий ипотечного кредитования по льготным программам. На данный момент поддержка государства заявлена до 1 июля 2024 года. Но по заявлениям регулирующих органов, условия будут меняться, причем, весьма вероятно, с января. Это касается повышения первоначального взноса до 25 или 30% и сокращения лимитов на стоимость в столицах. В этих условиях конец 2023 года может собрать отложенный (или опережающий) спрос с I квартала 2024 года при принятии этих изменений законодательно.
В целом полное сокращение программ весьма маловероятно, т.к. это сильно ударит по одной из самых ключевых рыночных отраслей.
Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions:
Программы льготной ипотеки становятся все менее выгодными. Первоначальный взнос повышается, процентная ставка растет, а льготная ипотека в Москве и Петербурге действует при сумме до 12 млн рублей. Многие квартиры, в том числе и «однушки», уже вышли за пределы этой суммы.
Novostroy.ru: Как повлияет на спрос и предложение квартир экономическая ситуация в стране и уровень инфляции в 2024 году?
Р. Гордеева (Etagi Prime):
Нестабильная экономическая ситуация и высокий уровень инфляции могут ограничить покупательную способность, что приведет к снижению спроса на дорогостоящее жилье. Это может особенно сказаться на сегменте роскошного жилья.
О. Благовещенская (Конфедерация городов комьюнити):
В 2024 году могут быть отменены некоторые льготные ипотечные программы. Если будет отменена ипотека с господдержкой, все равно останется семейная ипотека, ипотека для учителей, арктическая и дальневосточная ипотека, а также другие адресные программы. За любыми рыночными изменениями следует коррекция цен. Кроме того, рынком управляют застройщики. Если их становится меньше, снижается конкуренция, соответственно, они могут сохранять потолок цен. Снижается доступность недвижимости. Это плохо для рынка, но способствует коррекции цен на рынке недвижимости. Ожидается очередная коррекция рынка. Застройщики не планируют снижать цены, так как не испытывают проблем с продажами. На рынок повлияет и то, что появятся новые виды ипотеки, например, траншевая. Ее суть заключается в том, что вы вносите 30% от стоимости объекта недвижимости, и следующий платеж нужно внести перед вводом объекта недвижимости в эксплуатацию. Многие выберут этот вариант. Поэтому катастрофы на рынке недвижимости в предстоящих экономических условиях не ожидается.
А. Гарифуллин (Нмаркет.ПРО):
Мы не знаем, какова будет экономическая ситуация в 2024-м, как повлияют выборы президента и каких темпов достигнет реальная инфляция. Если взять базовый прогноз, то кардинальных изменений мы не ожидаем.
С точки зрения продаж недвижимости важным для принятия решения окажется баланс между ипотечными программами, курсом доллара и ставкой по вкладам. Для каждого конкретного случая заемщика/покупателя нужно подбирать оптимальный вариант. Одним из самых популярных вариантов при наличии средств выглядит ипотека под льготную программу и вклады, которые сейчас можно сделать под 17% годовых.
В. Тимофеев (Сity Solutions):
2024 год будет для нас сложным. Сейчас высокие темпы потребительской и продуктовой инфляции, люди стали больше тратить денег на бытовые расходы и им стало сложнее покупать недвижимость. Тем не менее, ликвидные объекты будут по-прежнему пользоваться спросом.
Novostroy.ru: Будут ли проблемы с продажей квартир с нестандартной планировкой или расположенных в домах старого фонда?
Р. Гордеева (Etagi Prime):
Квартиры с нестандартной планировкой или в домах старого фонда могут быть менее привлекательны для покупателей из-за потенциальных проблем с ремонтом, отсутствием современного комфорта и возможными проблемами с инфраструктурой.
А. Гарифуллин (Нмаркет.ПРО):
Это стандартные проблемы, которые не сильно будут меняться в следующем году. Недостатки таких квартир при продаже будут нивелироваться готовностью продавца к дисконту.
В. Тимофеев (Сity Solutions):
Покупатели стали более требовательны в оценке планировки квартиры, для них важно, чтобы «работал» каждый квадратный метр. Квартиры, которые не отвечают таким требованиям сложнее продаются, на них застройщики делают скидки.
В частности, застройщики уже на этапе проектирования минимизируют площадь коридоров, чтобы было самое необходимое: обувная зона, вешалка, трюмо и шкаф. Уходят в прошлое длинные квартиры «расчёски» (когда квартиру пронизывает коридор, а от него отходят «комнаты-зубчики»), также менее популярны «распашонки» (то есть двухсторонние).
Novostroy.ru: Как изменятся предпочтения покупателей квартир в Москве к 2024 году и какие характеристики жилья будут менее востребованы?
Р. Гордеева (Etagi Prime):
К 2024 году покупатели могут предпочитать более современные, энергоэффективные квартиры с умными технологиями и хорошей инфраструктурой. Меньшим спросом могут пользоваться старые квартиры с неудобной планировкой или в районах с плохо развитой инфраструктурой.
О. Благовещенская (Конфедерация городов комьюнити):
С одной стороны ожидается спрос на большие одно- и двухкомнатные квартиры, с другой — на небольшие студии. Наименьшим спросом будут пользоваться квартиры без отделки в сданных объектах, не меблированные. Наоборот, наибольшим спросом будут пользоваться полностью готовые квартиры из серии «заезжай и живи».
А. Гарифуллин (Нмаркет.ПРО):
Тенденция трех последних лет достаточно явно показывает, что в рамках новостроек человек покупает не саму квартиру, а ежемесячный платеж по ипотеке. С учетом роста стоимости покупки становятся дальше по расстоянию, а средняя площадь впервые в 2023 году упала до 46 кв. м. Думаю, что это не связано с возросшим спросом на маленькие квартиры за пределами МКАД и показывает более-менее реальное состояние платежеспособности и уверенности людей в стабильном обслуживании своего ипотечного кредита.
Если убрать вопрос бюджета и платежеспособности, то здесь кардинальных изменений не будет. На сегодня Московский регион может предложить максимальное за все время предложение на первичном и вторичном рынках. Можно спокойно выбрать локацию, наполнение и получить интересное предложение.
Novostroy.ru: Какие стратегии можно использовать для улучшения шансов на продажу квартир, которые могут оказаться сложными для продажи в 2024 году?
Р. Гордеева (Etagi Prime):
Для увеличения шансов на успешную продажу сложных объектов можно использовать следующие стратегии: инвестиции в косметический ремонт, профессиональную фотосъемку, маркетинговые акции, а также гибкие условия сделки, включая возможные скидки или предложения по расширенной рассрочке платежа.
О. Благовещенская (Конфедерация городов комьюнити):
Одна из удачных стратегий — ремонт и меблировка, покупка базовой техники в предполагаемой к продаже недвижимости, избавление от обременений на квартиру, и т.п.
А. Гарифуллин (Нмаркет.ПРО):
Какие-то новые стратегии выделить сложно, скорее они останутся прежними, но будут сильно зависеть от экономической ситуации и баланса между первичным и вторичным рынками. Актуальным выглядит привлечение профессионального агента для помощи в сделке.
Комментарии