Поиск
Новостройки
Продажа
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До МКАД
до
км
До МКАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До МКАД
до
км
До МКАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До МКАД
до
км
До МКАД
Найдено
0
0
0
Карта сайта

Зачем нужна юридическая проверка недвижимости

20 ноября 2023 Интервью
https://www.novostroy.ru/articles/interview/zachem-nuzhna-yuridicheskaya-proverka-nedvizhimosti/
Зачем нужна юридическая проверка недвижимости
Зачем нужна юридическая проверка недвижимости
Интервью
2023-11-20 14:36:00
https://st.novostroy.ru/regions/u/articles/box/655b4e2e432cd.jpg
Эксперты обсудили с Novostroy наиболее распространенные риски, связанные с объектами недвижимости, и разъяснили, какую документацию необходимо предоставить для проведения юридической проверки, а также какие гарантии получает клиент по итогу этой процедуры.

Эксперты обсудили с Novostroy наиболее распространенные риски, связанные с объектами недвижимости, и разъяснили, какую документацию необходимо предоставить для проведения юридической проверки, а также какие гарантии получает клиент по итогу этой процедуры.

ЖК High Life от компании Pioneer, источник: https://www.pioneer.ru/project/high-life ЖК High Life от компании Pioneer, источник: https://www.pioneer.ru/project/high-life

Novostroy: Назовите самые распространенные риски при покупке недвижимости.

Ильдар Мухаметзянов, адвокат, основатель онлайн-сервиса юридической помощи Advostar.online:

Ильдар Мухаметзянов
Эксперт рынка

Рисков на самом деле существует множество. Самый распространенный связан с тем, что можно попасть на мошенников, которые подделывают паспорта и правоустанавливающие документы, чтобы выдать себя за собственников. Причем их качество может быть очень высоким и может даже ввести в заблуждение органы Росреестра. Более того, такие мошенники могут попытаться продать одну и ту же квартиру несколько раз, чтобы кратно увеличить свой заработок.

Другой риск заключается в том, что проданная квартира может войти в конкурсную массу при банкротстве физического лица. Однако, вероятность такого риска крайне мала, если проводить расчет по сделке через банковский счет.

Некоторые проблемы могут быть связаны с расторжением сделки, если окажется, что продавец недееспособен. Так, например, пожилые собственники с некоторой долей вероятности могут состоять на учете в психиатрии или у нарколога. Если родственники узнают о продаже жилья, то они могут подать в суд и оспорить договор купли-продажи.

Бывают и такие ситуации, когда бывшие собственники по разным обстоятельствам не выписываются месяцами. В этом случае приходиться снимать их с регистрации через суд. Процесс может осложниться, если среди зарегистрированных будут несовершеннолетние.

Кроме того, предыдущие владельцы могут оставить огромный долг по квартплате или умолчать о каких-либо важных обстоятельствах. В моей практике был такой случай, когда обнаружилось, что сосед клиента может перекрыть ему воду со своего участка, если захочет. Пришлось решать этот вопрос через Водоканал.

Юрий Александров, директор, учредитель ООО «Юридическая компания «А.Лигал»:

Наиболее распространенные риски при покупке недвижимости:

  • покупка у лица, которое в действительности не является собственником;
  • покупка у лица, без получения необходимых в силу закона согласий, в результате чего сделку впоследствии можно оспорить в суде, например без согласия второго супруга (ст. 35 СК РФ), без согласия органа опеки, если среди собственников квартиры есть несовершеннолетний (ст. 37 ГК РФ), либо без согласия других долевых собственников объекта (ст. 246 ГК РФ);
  • покупка недвижимости с различными обременениями (залог, аресты, запреты регистрационных действий и т.д.);
  • покупка недвижимости, приобретенной за счет средств материнского капитала, без последующего выделения в ней долей детям;
  • покупка недвижимости с правом проживания других лиц, которое не прекращается, несмотря на продажу (завещательный отказ, право проживания, предусмотренное предыдущим договором купли-продажи, наличие лиц, отказавшихся от приватизации);
  • различные физические недостатки квартиры (перепланировка, аварийное состояние, реконструкция и т.д.);
  • наличие охранных обязательств объекта культурного наследия;
  • покупка недвижимости, которую в ближайшее время могут изъять для государственных нужд.

Лина Коршунова, юрист и основатель онлайн-сервиса по проверке недвижимости Legal Check-Up:

Лина Коршунова
Эксперт рынка

Если вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то, как правило, большинство рисков будут связаны либо с нарушениями, допущенными при переходе права собственности от одного собственника к другому, либо в правовом статусе самого собственника.

Наиболее распространенными рисками при покупке недвижимости на вторичном рынке являются следующие:

1. Наличие так называемых скрытых наследников. Текущий собственник получил квартиру по наследству, а по факту оказывается, что есть еще один или несколько наследников, которые не вступили в наследство, но они также вправе претендовать на долю в этой квартире. Суд может удовлетворить их требования, вам придется вернуть недвижимость, а вот вернуть деньги будет очень затруднительно.

2. Нарушение прав несовершеннолетних. Этот риск может проявляться в различных вариациях. Например, текущий собственник использовал материнский капитал, но не выделил долю ребенка в праве собственности. Тем самым права ребенка были нарушены, и он либо его законный представитель вправе будет оспорить приобретение вами этой квартиры. Еще одной вариацией данного риска может быть невыполнение требований органов опеки и попечительства при приобретении текущим собственником квартиры, если он приобрел квартиру у собственников, среди которых имелся несовершеннолетний. В таком случае несовершеннолетний, чьи права были нарушены, также вправе обратиться в суд и попытаться восстановить свое право собственности на квартиру или на ее долю.

3. Нарушения при приватизации. Если квартира приобретается в доме, год постройки которого датируется раньше 90-х годов, то с уверенностью можно сказать, что в истории перехода права собственности на квартиру была сделка по приватизации. Если приватизация была проведена с нарушениями (например, не выделили долю несовершеннолетнему), то сделка по приватизации и все последующие сделки могут быть признаны судом недействительными.

4. Любые другие правовые изъяны в предыдущих сделках в отношении объекта недвижимости, которые влекут за собой их недействительность. Например, текущий собственник приобрел квартиру у лица, которое действовало по недействительной доверенности. Или предыдущий собственник был признан банкротом и не вправе был отчуждать свое имущество.

5. Текущий собственник недвижимости признан банкротом. Это значит, что все его сделки с недвижимым имуществом после получения им статуса банкрота будут оспорены. На банкротство необходимо проверять не только собственников, но и членов его семьи, так как между ними возможно уже были совершены сделки с недвижимостью, чтобы вывести ее из залоговой массы.

6. Текущий собственник имеет недействительный паспорт, признан экстремистом или имеет непогашенные долги. Все эти факторы ставят вашу сделку под существенный удар признания недействительной. А совершение сделок с экстремистами вообще чревато уголовной ответственностью вплоть до лишения свободы до 8 лет.

ЖК «Ривер Парк» от Речников Инвест, источник: https://river-park.ru/

Novostroy: Зачем нужна дополнительная экспертиза?

Ю. Александров (ООО «Юридическая компания «А.Лигал»):

Дополнительная правовая экспертиза, выполняемая юристом, позволяет выявить множество дополнительных рисков, с учетом знания судебной практики, например наличие скрытых обременений. Такие риски не могут быть выявлены риэлтором, а также находятся за пределами проверки правовой экспертизы Росреестра. Зачастую, подобные риски реализуются только после обращения в суд с иском об оспаривании сделки граждан либо гос.органов.

Л. Коршунова (Legal Check-Up):

Юридическая проверка требуется, чтобы изучить все документы в отношении недвижимости и ее собственника, и убедиться в их так называемой юридической чистоте. Всегда лучше на берегу всё понять о выбранной квартире, доме или участке, чем сталкиваться с неприятными сюрпризами, когда объект уже куплен.

Самая коварная опасность сделок с недвижимостью на вторичном рынке для покупателей состоит в том, что здесь довольно легко остаться без квартиры и без денег. В этих сделках вы имеете дело с гражданами, чье материальное положение вы не знаете и о репутации которых вам ничего не известно.

Наша судебно-правовая система устроена так, что даже если вы будете добросовестным покупателем, но сделка будет признана недействительной по каким-то основаниям, откатить назад ее очень легко. Росреестр прекратит ваше право собственности на основании решения суда без вашего участия. А вот вернуть ваши деньги или деньги банка (если купили в ипотеку) очень сложно. Судебные приставы-исполнители завалены работой, все делают очень долго. Продавец может выехать из страны, объявить себя банкротом, и взыскать с него деньги будет практически невозможно.

Novostroy: Что получает клиент после выполнения юридической проверки недвижимости, какие гарантии?

Ю. Александров (ООО «Юридическая компания «А.Лигал»):

После проведения подобной экспертизы, клиент получает письменное заключение о проведенном исследовании, выявленных рисках, а также рекомендации для их устранения. Если риски слишком высокие, юрист в заключении не рекомендует заключать сделку в целом. Каких-либо юридических гарантий этой не дает, поскольку в конечном счете решение о покупке принимает сам покупатель и все риски лежат только на нем.

Л. Коршунова (Legal Check-Up):

Клиент после проведения юридической проверки существенно снижает для себя риск остаться без денег и квартиры, если в ходе проверки не будет выявлено каких-либо негативных обстоятельств, влияющих на действительность заключаемой им сделки.

Многие сервисы сейчас предоставляют возможность купить сертификат, который в случае потери права собственности на недвижимость, гарантирует вам возврат рыночной стоимости квартиры. Это возможно через страхование профессиональной ответственности компании, которая проводила проверку. Другой вопрос, что такие сервисы, дабы обезопасить себя, выдают крайне консервативные заключения, в которых запрещают к покупке чуть не половину всех объектов, попадающих к ним на проверку.

Мы считаем, что главное — это вооружить покупателя всей информацией об объекте, дать максимально понятные рекомендации, что делать с тем или иным риском, какие документы нужно запросить и куда обратиться. Дело в том, что если покупатель утратит право собственности в судебном порядке, то проблема была скорее всего в том, что какой-то факт или документ были скрыты при проверке. И в этом случае привлечь консультантов даже при наличии гарантирующего сертификата вряд ли получится. Именно поэтому перед сделкой важно дойти до конца в поиске всех документов и фактов. И если какой-то пазл найти не удается, то лучше отказаться от такого объекта, а не надеяться на то, что в будущем можно будет привлечь к ответственности консультантов.

ЖК «Новое Медведково» от Инград, источник: https://www.ingrad.ru/

Novostroy: Какие документы требуются от клиента для юридической проверки недвижимости?

Л. Коршунова (Legal Check-Up):

Перечень документов для каждой квартиры всегда будет разным в зависимости от юридической истории конкретного объекта. Но есть основа, без которой никакая проверка невозможна.

В первую очередь, это выписка из ЕГРН. Выписку может заказать кто угодно, но желательно, чтобы это сделал собственник. Так она будет более содержательной, поскольку недавно вступили в силу поправки в законодательство, ограничивающие доступ третьих лиц к персональным данным собственника.

Второй важный документ — это основание приобретения права собственности продавцом. Здесь возможны варианты. Это может быть договор купли-продажи, договор с застройщиком, договор дарения, свидетельство о наследстве или другие варианты.

И дальше в зависимости от документа-основания мы запрашиваем дополнительные документы.

Также важно изучить Единый жилищный документ (ЕЖД) или выписку из домовой книги, справки от управляющей организации об отсутствии задолженности.

Обязательно ознакомьтесь с доверенностью, если со стороны продавца выступает представитель, и проверьте ее подлинность в реестре доверенностей.

Валерия Подгорская, адвокат Московской коллегии адвокатов «ЮрСити», медиатор:

Перед заключением любой сделки очень важна проверка ее юридической чистоты и добросовестные действия продавца и покупателя. Поэтому, я всегда советую своим доверителям проверять как сам объект недвижимости, так и продавца.

Прежде, чем принимать решение о покупке недвижимости нужно запросить у продавца следующие документы:

1. Документ-основание права. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство, договор мены и др. Данные этого документа нужно сравнить с данными выписки из ЕГРН (п.2).

2. «Свежая» расширенная выписка из ЕГРН. Сверяем указанные в ней данные с данными документа-основания права и проверяем, нет ли на недвижимости обременений. Также стоит обратить внимание на смену собственников: если собственник недвижимости часто менялся – это плохой знак.

3. Паспортные данные собственника. Их нужно сопоставить с выпиской из ЕГРН и документом-основанием права, а также проверить на сайте ФНС и ФССП — есть ли у него исполнительные производства. В картотеке арбитражных дел и на сайтах судов общей юрисдикции по месту регистрации можно проверить наличие гражданских и арбитражных дел о взыскании задолженности. Если долгов много, есть риски. Например, суд или приставы могут наложить арест на этапе сделки или в дальнейшем продавец может начать процедуру банкротства и ваша сделка потенциально может попасть под оспаривание. Также не лишним будет проверить, является ли продавец учредителем ООО и не находится ли Общество в процедуре банкротства.

4. Свидетельство о браке собственника или о расторжении брака, справка ЗАГС ф.15. При продаже недвижимости требуется нотариальное согласие супруга собственника, чтобы впоследствии сделка не была им оспорена. А если собственник не в браке, очень важно проверить, состоял ли он в браке, когда сам покупал эту недвижимость. Чтобы убедиться, что собственник не состоял в браке в момент покупки недвижимости, я советую перед сделкой запросить у продавца справку об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака (форма 15) за определенный период. Если имущество куплено в период брака, а брак расторгнут — нужно запросить нотариальное соглашение либо решение суда о разделе имущества или нотариальное согласие бывшего супруга на сделку.

5. Нотариальное согласие супруга собственника на сделку. Потребуется, если квартира приобретена в период брака.

6. Расширенная (или архивная) выписка из домовой книги. Этот документ покажет, кто был зарегистрирован в квартире (доме), когда и на каком основании выбыл. Здесь трудно самостоятельно оценить ситуацию, при наличии таких лиц лучше проконсультироваться у адвоката.

7. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей. Она нужна для того, чтобы не купить недвижимость с долгами.

8. Справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что собственник не состоит на учете. Лучше убедиться в дееспособности продавца, иначе сделка может быть оспорена его родственниками.

9. Технический паспорт. В нем проверяем отсутствие расхождения данных в площади (жилой, общей) между техпаспортом и выпиской из ЕГРН, наличие перепланировок и их законность. На сайте администрации города (района) найдите Генплан города и Правила землепользования и застройки района. Убедитесь, что под вашим потенциальным окном не планируется 6-ти полосная магистраль или строительство нового жилого квартала.

Статья по данной теме26 октября 2023

Эксперты рассказали Novostroy, кто может получить льготы на оплату коммунальных услуг, какие документы для этого потребуются, а также назвали причины, по которым вам могут отказать в предоставлении субсидий.

Хотите привлечь новую аудиторию? Размещайте статьи в самых просматриваемых блоках сервиса!

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail
К этой новости пока нет ни одного комментария
Отменить

Поиск новостроек

Показать все