Хватит ли на всех застройщиков банковских денег, или им придётся уйти с рынка? Эксперты утверждают, что из всего широкого банковского пула менее десятка сможет финансировать возведение новостроек. Придётся ли застройщикам идти на поводу у банков и чем это чревато Novostroy.ru узнал у экспертов рынка.
Novostroy.ru: Генеральный директор А101 на недавнем круглом столе «Проектное финансирование: как работать в новых условиях?» заявил, что лишь 7-8 банков в России способны финансировать застройщиков. Как вы прокомментируете это заявление?
Дмитрий Лебедев, председатель совета директоров Basis Investment Company: На первый взгляд, основные бенефициары нового порядка - банки. Для них это дополнительный вид деятельности, перспективный рынок, а соответственно - новые комиссии и доходы. Но есть два препятствия. Первое - нормативы ЦБ по собственному капиталу банка. Действительно, если объём новостроек достаточно большой, то могут возникнуть проблемы. Сейчас эта тема обсуждается и, видимо, регулятор изменит свой подход к этому вопросу, хотя это и не будет просто. Второе - стратегия самого банка: готов ли он открывать это направление? Многие банки не планируют этого делать, это не их профиль. Надо понимать, что введенные изменения - это революция на рынке недвижимости и сегодня никто точно не понимает, как это будет работать. Первое время нас ждёт много сюрпризов и отразиться это в первую очередь на стоимости жилья.
Кирилл Дутов, финансовый консультант «Азбука Финансов»: Значимость банков резко выросла после того, как застройщиков лишили дешевых денег от вкладчиков. В следующие 5 лет количество сдаваемых объектов будет постепенно сокращаться, что спровоцирует рост цен на недвижимость. Застройщики будут вынуждены привлекать дорогие банковские кредиты. На фоне нестабильной ситуации в банковском секторе заявление директора А101 не лишено смысла, но не стоит забывать про основное преимущество проектного финансирования. Банки могут создать юридическое лицо, где затем консолидируют капитал, а после уже будут финансировать застройщиков. Таким образом на рынок недвижимости могут зайти и не самые крупные банки, которые настроены играть в долгую и видят перспективы развития на этом рынке.
Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active (входят АН Штаб квартир и Арендафон): Утверждение основано в большей степени на цифрах. По новым нормативам, общий объем кредитования заемщика не может превышать 25% от капитала банка. Такая поправка сразу сужает пул кредитных организаций до сильнейших и крупнейших игроков. Т.е. если на сегодня мы имеем порядка 60 уполномоченных банков, то кредитовать девелоперов могут себе позволить только банки, входящие в десятку крупнейших. Кроме недостаточности объема собственного капитала, у каждой кредитной организации своя стратегия развития. И вовсе не для всех банков, которые могут себе это позволить, финансирование девелоперских проектов и строительной отрасли является ключевым направлением бизнеса. Если государство озаботится этим вопросом и окажет поддержку, то есть все основания ожидать появления новых банков, которые будут готовы развивать направление и работать с застройщиками.
Также отмечу, что вся эта ситуация с поправками после 1 июля 2018 года и последним закланием Качуры не осталась незамеченным не только СМИ и отраслью, но и органами госвласти. Буквально сегодня из утреннего «Коммерсанта» мы с вами узнали, что Минстрой РФ отреагировал на возмущение отрасли заявлением о снижении требования к кредитующим застройщиков банкам. В частности, что будут снижаться кредитные рейтинги для открытия счетов эскроу- и спецсчетов. И это согласованная позиция Министерства строительства РФ, ЦБ и Минфина.
N.RU: Какие банки, по Вашему, способны выделять застройщикам проектное финансирование?
Д.Л.: Очевидно, что это банки с более высоким рейтингом, они обладают бОльшими возможностями и с нормативами у них всё в порядке. В первую очередь, это госбанки, на соблюдение нормативов которых ЦБ смотрит менее придирчиво, и финансирование строительных проектов - их ключевое направление.
Я.В.: В финансовом плане все лидеры банковской сферы потянут. Официальные заявления о работе с экскроу-считами озвучены от ПАО Сбербанк, ВТБ. Однако я бы переформулировал вопрос из «будут способны» в «захотят». Какие банки захотят брать на себя, по сути, функцию надзора за строящимися жилищными проектами. Банкам должно быть выгодно работать с новым для рынка и себя продуктом.
N.RU: Смогут ли банки без государственного капитала участвовать в девелоперских проектах? Если да, то какие?
Д.Л.: Такую возможность имеют многие частные банки, например «Альфа-Банк», «Райффайзенбанк», «МКБ» и другие крупные частные банки. Вопрос в другом - входит ли это направление в список стратегических интересов этих банков, захотят ли они присутствовать на этом рынке, как будут работать с рисками? По моему мнению, банки, которые делают ставку на розницу, не будут участвовать в финансировании девелоперов, по крайней мере с самого начала.
N.RU: Не возникнет ли, при условии такого ограниченного количества способных финансировать стройку банков, ситуации, когда эти банки будут диктовать застройщикам своё видение ведения бизнеса?
Д.Л.: Банки обязательно будут диктовать условия и рассматривать проекты более глубоко и детально, ведь их роль возрастает, как и риски. Это большой вызов для девелоперов и риск для всей отрасли. Допускаю создание альянсов между девелоперами и банками.
N.RU: Не двинется ли девелоперский бизнес по пути унификации проектов в угоду требованиям банков?
Д.Л.: Унифицировать проекты - это мечта девелопера и в этом его интересы совпадают с банками. Ведь чем больше повторяющихся бизнес-процессов, тем меньше ошибок, меньше рисков. Всё разнообразие проектов идёт от конкуренции за потребителя, потребитель «голосует ногами» за тот или иной проект. Будем надеяться, что новые правила сохранят конкурентный рынок и не вырастят монопольного монстра.
К.Д.: Понятно одно, что скоро количество застройщиков начнет сокращаться: одни не смогут без дешевых денег дольщиков, другие уже чересчур закредитованы. Унификации проектов не будет, потому что каждый объект уникален и должен иметь свое УТП, которое выделит его среди конкурентов. Спрос на качественную недвижимость растет среди населения и застройщикам типовых домов становится все сложнее и дороже привлекать покупателей.
Я.В.: В Москве рынок по факту уже монополизирован Фондом реновации, который контролирует серьезную часть пула столичных новостроек. Если государство отдаст всю систему нового кредитования на откуп банкам, такую ситуацию исключать не стоит.
Комментарии