Инвестирование в жилую недвижимость традиционно является одним из самых популярных способов вложения средств среди россиян. И тому есть объективные причины.
Во-первых, квартира или дом — это простой и всем понятный актив. Для покупки и последующей сдачи в аренду не нужно каких-то особенных знаний. В отличие от инвестирования в акции, криптовалюты, NFT и т. п. Во-вторых, вложения в недвижимость по праву считаются одними из самых надёжных. Вдобавок в последние годы жильё постоянно растёт в цене.
Но стоит ли задумываться о вложении денег в такие активы в 2022 году? Может ли доходная недвижимость спасти ваши сбережения несмотря на геополитический кризис и санкции в отношении России?
На эти вопросы мы и постараемся сегодня ответить, разобрав вместе с экспертами рынка три основные типа недвижимости для инвестиций среди физлиц: квартиры, апартаменты и загородные дома. Но прежде всего мы должны предостеречь читателей.
Не лучшее время
Да, вложения в недвижимость считаются надёжными. Но лишь относительно. Особенно если речь идёт о покупке квартир в новостройках в 2022 году. По мнению некоторых экспертов, к осени Россию накроет волна банкротств среди девелоперов и появление новых долгостроев.
Причин для таких опасений немало. Резкое падение спроса весной этого года, экономический кризис, проблемы с импортом стройматериалов из-за границы — это лишь часть тех вызовов, с которыми сегодня сталкиваются строительные компании.
Понимают это и покупатели. По информации от аналитиков АН «ИНКОМ-Недвижимость» сейчас лишь 15% россиян готовы покупать квартиры в новостройках на котловане. Остальные хотят получить ключи в этом же году (25%) или же готовы подождать 1-2 года (60%).
Солидарна с большинством и Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
«Сейчас не лучшее время для краткосрочных и начинающих инвесторов. Для выгодных вложений нужна экспертиза и терпение. В условиях сокращения платёжеспособного спроса и роста издержек застройщиков надёжнее всего инвестировать в недвижимость максимальной степени готовности, на строительство которой сейчас брошены все силы компаний».
Кроме того, стоит иметь в виду, что сильно изменилась экономика сдачи недвижимости в аренду. Прежде всего в мегаполисах. Это очень хорошо видно на примере Санкт-Петербурга. За последние три года доходность от сдачи в аренду жилья довольно сильно просела: с 9 до 5% для комнат и с 5,7 до 4,3% для «однушек».
Объясняется это тем, что арендные ставки за это время выросли незначительно, а вот стоимость жилья подскочила довольно сильно. Так что ни Москва, ни Петербург сейчас не могут похвастаться высокой доходностью. Подробнее мы разбирали этот вопрос в статье: «уж лучше вы к нам или почему Колыма в лидерах по доходности инвестиций в недвижимость».
Значительно вырос и порог входа для инвестирования в квартиры. Ещё 3-4 года назад в обеих столицах можно было найти компактные «однушки» недалеко от метро по 5 млн рублей. Сегодня в Петербурге они в среднем стоят не меньше 7 млн, а в Москве — 11 млн рублей. Соответственно, вырос и срок окупаемости квартир. Для «однушек» в Петербурге он сегодня составляет около 23 лет, тогда как в 2019 этот показатель составлял 18-19 лет.
Ну как, ещё не передумали инвестировать в жильё? Если нет, то пойдём дальше и посмотрим, что сегодня предлагает для инвесторов рынок недвижимости.
Квартиры
Как мы уже оговорили выше, рассчитывать на высокую доходность и быструю окупаемость квартир в текущих условиях не приходится. И в Москве, и в Санкт-Петербурге, чтобы «отбить» затраты на покупку квартиры, нужно сдавать её более 20 лет.
| Средняя стоимость однокомнатной квартиры, млн рублей | Средняя арендная плата, тысяч рублей |
Доходность от сдачи в аренду, %
|
|
| Москва | 11 | 45 | 4,5 |
| Санкт-Петербург | 7 | 25 | 4,3 |
Зато стоимость самой недвижимости в последние годы только растёт. Особенно в последние 3 года. Притормозился рост на жильё лишь в последние месяцы. Но о каком-то значительном понижении цен речи не идёт.
Да и вряд ли такое может случиться, учитывая что государство снова решило не бросать застройщиков на произвол судьбы. Незаменимая палочка-выручалочка в виде льготной ипотеки на квартиры в новостройках по-прежнему в деле.
Апартаменты
Альтернативный вариант покупке квартиры под сдачу — стать собственником апартаментов. В чём разница между этими типами недвижимости можно узнать здесь. Стоимость апартаментов обычно чуть ниже, чем у аналогичных квартир. Но разница незначительна — в районе 10%.
Что же касается доходности апартаментов, то всё зависит от управляющей компании, которая занимается данным объектом. Обычно собственникам предлагают 2-3 программы доходности на выбор. В прошлом году мы анализировали условия УК в апарт-комплексах Северной столицы в статье: «Доходность до 18%, вход от 300 тысяч: что обещают инвесторам апарт-отели Петербурга». Часть той информации актуальна и сегодня.
А вот что думает об инвестировании в апартаменты в 2022 году Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI):
«Разница между квартирой и апартами не такая существенная, если она находится в востребованной локации, обладает должным качеством строительства, транспортной доступностью и комфортной инфраструктурой.
Но в случае с апартами покупатель получает инвестиционную недвижимость под ключ: с отделкой, программами доходности и сформированной инфраструктурой объекта. В отличие от ЖК, где многие квартиры приобретаются для самостоятельного проживания, а у соседей и в коммерческих помещениях ещё год-полтора продолжается ремонт, у клиента апарт-отеля есть выбор: вселяться самому или сразу предоставлять недвижимость в аренду через управляющую компанию, получая гарантированный доход.
Программы доходности отличаются и могут пересматриваться исходя из конъюнктуры рынка. В отеле VIDI на Синопской набережной при вложении 7,5 млн рублей доходность составляет 9,8% годовых. Кроме того, приобрести качественную недвижимость в историческом центре за подобный чек – не так просто, как кажется на первый взгляд. Поэтому, в любом случае, покупатель получает ликвидный актив, который не подешевеет с годами».
Иной взгляд на перспективы инвестирования в апарт-отели у Аси Левневой:
«В Петербурге спрос на апартаменты уже в первом квартале 2022 года сократился на 24% в сравнении с тем же периодом прошлого года из-за низкой правовой защищённости, высоких налогов и коммунальных платежей, снижения туристических потоков и роста цен.
Средние цены в этом сегменте достигли значения 271 тыс. за квадратный метр, что сопоставимо с жильём класса “комфорт+”, на которое распространяется льготная ипотека. Поэтому апартаменты при всех их преимуществах для инвестиций или сдачи в аренду если и стоит брать, то очень осторожно, изучив рынок и выбранную локацию на предмет спроса и аналогичных предложений».
Загородная недвижимость
Инвестирование в загородные объекты стоит особняком, от вложений в квартиры или апарты. У частной собственности множество правовых и иных нюансов. Кроме того, загородные дома всегда стоили значительно дороже квартир. А вот спрос на аренду коттеджей значительно ниже, чем у жилья в городе. Особенно если говорить о долгосрочной сдаче.
С другой стороны, пандемия вызвала небывалый всплеск интереса к загородной недвижимости, который не снижается до сих пор. Подтверждением тому служит тот факт, что за 4 месяца 2022 года доля частного домостроения в России составила 63% от общего объёма возводимого жилья.
«Никто не ожидал такого взрывного роста в связи с пандемией. Казалось бы, ещё в 2019-м году рынок был почти мёртв, а после карантинного 2020-го и стремительного 2021-го рост составил сотни процентов, и сегодня, с учётом ситуации с границами и свободой передвижения, загородный рынок чувствует себя вполне уверенно», — считает Александр Кравцов.
Цены на загородную недвижимость также постоянно растут. За 3 последних года средняя стоимость коттеджей в Ленобласти выросла с 6 до 10,4 млн рублей.
Что же касается доходности, то точно назвать её для загородной недвижимости очень сложно. Слишком разнородные объекты представлены на рынке, да и данных для анализа маловато. Хотя конкретные значения доходности охотно обещают в некоторых инвестиционных проектах, которые специализируются на сдаче коттеджей в аренду. И таких в последнее время стало немало.
По сути, это те же самые апартаменты, но только для загородного рынка. Инвесторы приобретают коттедж в конкретном посёлке (или долю в общем фонде), а управляющая компания занимается обслуживанием и сдачей в аренду этой недвижимости. Доходность в каждом из таких проектов обещают разную, но все как один довольно высокую.
Заметили интерес покупателей к загородной жизни и девелоперы массового сегмента. Всё чаще в черте города или в ближайших пригородах строятся малоэтажные жилые комплексы, которые представляют собой некий компромисс между многоэтажками и загородным жильём.
Так проект по освоению территории «Балтийская жемчужина» завершает строительство двух малоэтажных ЖК бизнес-класса Lotos Club и Riviera Club.
«Спрос на загородную курортную недвижимость тормозит отсутствие инфраструктуры в шаговой доступности и пробки на дорогах. Но в целом интерес к удалённым локациям для жизни и отдыха будет расти, так как путешествовать за рубеж становится всё сложнее и затратнее. В приоритете многофункциональные проекты, которые сочетают в себе городскую инфраструктуру и хорошую экологию», — объясняет такое решение застройщика «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Резюме
Общие выводы можно сделать по всем трём видам недвижимости, которые мы разобрали. Для инвестирования и в квартиры, и в апарты, и в «загородку» справедливо:
- Довольно высокая стоимость объектов. Имея на руках менее 7 млн рублей, присмотреть что-то интересное на рынке будет затруднительно. Исключением может быть лишь покупка комнат или какой-либо доли объекта.
- Относительно низкая доходность от сдачи в аренду в районе 4-5% годовых. Больше обещают лишь различные апарт-комплексы, но будут ли они держать слово — большой вопрос.
Что же касается надёжности инвестиций в недвижимость, то ситуация несколько сложнее. С одной стороны, цены на жильё встали и что с ними будет дальше сказать трудно. Эксперты дают совершенно разные прогнозы.
С другой стороны, по сравнению с ситуацией на фондовом рынке и криптовалютами, жилая недвижимость по-прежнему остаётся тихой гаванью для инвесторов. Понятной и надёжной. Что для россиян очень и очень ценно. Особенно в 2022 году.
Комментарии