Как оформить ипотеку. Объясняем основные этапы

• Кому выдают ипотеку
• Подготовка к ипотеке
• Документы для ипотеки
• Подбор жилья
• Подача заявки в банк
• Заключение договоров
• Оформление собственности
• Льготная ипотека

Кому выдают ипотеку

Банк заинтересован в том, чтобы получить надежного, платежеспособного заемщика. По определенным критериям организация определяет степень надежности. В разных банках границы каждого параметра могут различаться, но в целом стоит ориентироваться на следующий список.

1. Возраст. От 20 лет на дату оформления до 65 на дату погашения кредита. В отдельных случаях возможно увеличение верхнего порога до 75 лет.
2. Трудовой стаж. Требуется, чтобы на последнем месте заемщик работал не менее 3-6 месяцев, общий трудовой стаж достигал периода не меньше 6-12 месяцев.
3. Гражданство. Российские банки обычно не выдают ипотеку иностранным гражданам — заемщик обязан иметь российский паспорт.
4. Платежеспособность. Банк должен быть уверен, что доход плательщика кредита — стабилен. Для этого в пакет документов входит справка с указанием источника дохода — зарплата, пенсия, доход от аренды недвижимости и т.п.
5. Наличие созаемщика. Им может быть любой совершеннолетний родственник или друг. Жена или муж являются созаемщиками автоматически.
6. Кредитная история. Банки обращают внимание на хорошую кредитную историю и отсутствие крупных непогашенных кредитов.

Подготовка к ипотеке

Крайне важно заранее, с калькулятором в руке, рассчитать свои возможности.

1. Оценить, сколько средств вы можете ежемесячно выделять на погашение ипотеки. Оптимально, чтобы выплаты не превышали 40-50% от суммарного дохода вашей семьи. Учитывайте, что за период погашения ипотеки ваши расходы могут измениться в большую сторону (например, ухудшение здоровье, рождение детей, потеря работы и пр.). Специалисты рекомендуют запасаться финансовой подушкой безопасности (не менее 3-6 ежемесячных платежей).
2. Посчитать, какую сумму вы можете внести в качестве первого взноса. Некоторые банки предлагают программы без первоначального взноса, но ставка по кредиту в этом случае будет выше. Обычно первый взнос составляет 15% от стоимости жилья, но лучше уточнить эту цифру в конкретном банке на момент покупки.
3. Обратите внимание, что помимо суммы первого взноса и ежемесячных выплат, понадобятся деньги на страхование здоровья и жизни основного заемщика, оформляемое каждый год.

Документы для ипотеки

Вновь повторим мантру — в каждом кредитном учреждении список документов может отличаться. Приводим основной перечень:

• паспорт
• СНИЛС
• заверенная копия трудовой книжки
• справка о доходах (для физ. лиц)
• свидетельство о заключении или расторжении брака
• свидетельства о рождении детей брачный контракт (если заключали)

Для ИП, вместо справки о доходах, требуется ИНН и последняя налоговая декларация.

В некоторых банках можно оформить ипотечный кредит по двум документам: чаще это паспорт и СНИЛС.

Для зарплатных клиентов список необходимых документов может быть сокращен буквально до одного паспорта. Уточняйте эти детали в вашем банке.

Подбор жилья

Определитесь с типом жилья. Будет ли это квартира в новостройке, секция таунхауса, апартаменты, жилье на вторичном рынке, или вы хотите построить свой дом. В каждом отдельном случае требования банков могут отличаться. Обратите внимание, что банк не выдаст кредит на приобретение жилья в аварийном здании или обремененного другими долгами (как проверить квартиру на «вторичке» — можно узнать в нашей статье). При покупке частного дома — больше шансов на ипотеку на дом в населенном пункте и со всеми основными коммуникациями (водой, электричеством, газом). Могут отказать в покупке комнаты в коммуналке или общежитии.

Подача заявки в банк

Заявку на оформление ипотеки можно подать на сайте банка в режиме онлайн. Потребуется приложить необходимые документы (в некоторых банках — документы подвозятся после одобрения заявки). Чаще ответ об одобрении (или отказе) приходит в течение одной-двух недель. Стоит помнить, что одобрение действует два-три месяца (обычно). Если за это время не выбрать жилье — заявка оформляется заново.

Заключение договоров

Оформляется два договора: договор купли-продажи (или долевого участия) с продавцом и кредитный договор с банком. В этот же момент страхуется жизнь заемщика и сама недвижимость. Уделите время всему тексту договора, включая мелкий шрифт. Обратите внимание на график выплат и дополнительные платежи (комиссии, пошлины, услуги оценочных компаний).

Оформление собственности

Чтобы юридически стать собственником жилья — его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это делается в МФЦ или онлайн. Однако даже после регистрации собственности на жилье будут наложены ограничения до завершения выплат по ипотеке. Без одобрения банка вы не сможете квартиру, например, продать или подарить.

Льготная ипотека

Государство выдает некоторым категориям граждан субсидии на ипотеку. Условия по программам различаются, и, соответственно, порядок оформления ипотеки тоже будет особым. Перечислим основные специальные программы:

• ипотека с господдержкой (предполагает пониженную ставку);
• социальная ипотека для молодой семьи (единовременная субсидия, частично покрывающая стоимость жилья);
• ипотека для семей с детьми (пониженная ставка); 
• социальная ипотека для бюджетников; 
• военная ипотека (ей мы посвятили целую статью); 
• ипотеки для разных категорий специалистов (например, для сотрудников РЖД, IT-специалистов).

Также в каждом регионе могут действовать свои ипотечные программы (например, дальневосточная ипотека для жителей одноименного региона).