Аренда офиса. Крупным городам России и СНГ далеко до столичных арендных ставок

Пять городов на пространстве СНГ: Москва, Санкт-Петербург, Киев, Алма-Ата и Астана были выбраны в качестве объектов для исследования, которое проводила английская компания Jones Lang LaSalle. Целью исследования было сравнить ситуацию на офисном рынке трех столиц (Москва, Киев, Астана) и двух городов, имеющих неофициальный статус северной (Петербург) и южной (Алма-Ата) столиц в своих государствах.

Сравнительный анализ показал, что в Петербурге, Киеве, Алма-Ате и Астане средние арендные ставки примерно одинаковы. Москва же на этом фоне лидирует с огромным отрывом — здесь аренда офисов обходится почти втрое дороже.

Тому есть объективные причины. Во-первых в Москве концентрируются огромные финансовые средства российского и не только российского бизнеса. Во-вторых в Москве объективно больше офисных помещений премиум-класса, чем в других городах. Надо отметить, что если вести речь о европейских столицах, то и здесь Москва в лидерах. Офисы класса премиум дороже только в Лондоне (1 603 долларов за 1 кв. м, а в Москве — 1200 долларов). Если же говорить о городах, где проводились исследования, то вторым по дороговизне офисов оказался Петербург, за ним в порядке убывания арендных ставок следуют Астана, Алма-Ата и Киев.

Правила, по которым существует офисный рынок в вышеназванных пяти городах, тоже отличаются между собой. Например, в Москве арендные ставки устанавливают в расчете за кв. м в год и обычный срок аренды, как правило, составляет 5-7 лет. В остальных четырех городах договоры аренды на срок свыше пяти лет обычно не заключают (даже встречаются договоры сроком меньше, чем на год) и размер арендной платы обычно рассчитывают, отталкиваясь от стоимости 1 кв. м в месяц. Это связано с тем, что арендодатели, надеясь на повышение арендных ставок в будущем, не хотят заключать долгосрочные договоры. Расчет аренды исходя из 1 кв. метра в год в остальных городах, кроме Москвы, остается редким исключением, применяемым иногда только для зданий класса А. С точки зрения аналитиков все это говорит о большей зрелости и стабильности московского рынка офисной недвижимости по сравнению с другими исследуемыми городами.

Вообще, какого-то единого тренда, характерного для всех пяти изученных городов, в вопросе аренды офисов нет. Скажем, арендные каникулы (срок, в течение которого арендатор не платит за снимаемый офис — это связано, например, с необходимостью сделать ремонт в помещении) в Москве могут длиться до шести месяцев, в Петербурге и Киеве — до трех месяцев, а в Казахстане — еще меньше.

Характеристики предоставляемых арендатору помещений тоже в разных города разные. В Москве обычно сдают офисы с системой противопожарной безопасности, механическими системами, готовыми общими зонами, отоплением, лифтами, но при этом без отделки. Отделкой арендатор занимается самостоятельно, расходы на нее составляют обычно от 700 до 1000 долларов за квадратный метр.

В Петербурге по действующим расценкам отделка обычно дороже 700 долларов за кв. метр не стоит. При этом в ряде случаев арендодатель может частично компенсировать арендатору затраты на отделочные работы.

В Астане и Алма-Ате стоимость внутренней отделки офисов находится примерно на уровне петербургской. А в Киеве отделка обойдется арендаторам подешевле (в среднем от 400 долларов на кв. метр). При этом столица Украины выгодно отличается тем, что
офисы, которые там сдаются, уже имеют базовую отделку и у арендатора есть выбор: удовлетвориться тем, что есть, или же вкладываться в отделку помещений дополнительно.

Сопутствующие расходы (уборка, обслуживание, охрана общественных зон и т. п.), как правило, входят в стоимость аренды. Охрану внутри арендуемых помещений арендатору обычно приходится оплачивать дополнительно. Еще одна статья расхода — охраняемая парковка. В городах, где проводилось исследование, аренда машино-места может стоить очень по-разному (100 - 500 долларов в месяц).

Кратко резюмируя, можно сказать: аналитики считают московский рынок аренды офисной недвижимости более зрелым и стабильным. Но вряд ли зрелость и стабильность стоят того, чтобы переплачивать за них втрое.