Встречаются объявления, в которых продавец предлагает переуступить ипотечную квартиру по своей ставке. В чем суть подобного предложения, насколько реально в 2024 году оформить такой кредит, какие есть нюансы, плюсы и минусы у данной схемы? Ответы на все эти вопросы – в нашем новом материале.
Что за схема
В условиях, когда рыночные ипотечные ставки стали заградительными – от 20%, приобрести недвижимость по ставке продавца в 10-12% годовых представляется весьма выгодным предложением. «Такой вариант на вполне законных основаниях предлагают многие банки, в том числе и Сбер. Банк просто переоформляет на покупателя ипотеку с сохранением всех условий, которые в свое время были предоставлены продавцу. Законодательных ограничений здесь нет, но есть другие сложности», – отмечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Как финансовый продукт ипотека по ставке продавца появилась относительно недавно – вспоминает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Схема стала ответом на потребности заемщиков из-за изменений конъюнктуры рынка кредитования в 2022 году и начала цикла повышения ставок по рыночным ипотечным программам.
«Такой вид ипотеки подразумевает сохранение условий жилищного кредита для покупателей недвижимости. Продавец определяет стоимость объекта, а покупатель продолжает закрывать оставшийся долг банку с сохранением параметров кредита и выплачивает продавцу разницу (между стоимостью недвижимости и суммой оставшегося долга), – комментирует Ярослав Баджурак. – Условно, если продавец определил стоимость своей недвижимости в 5 млн рублей, остаток долга по ипотеке составляет 3 млн рублей, то покупатель выплачивает продавцу 2 млн рублей».
В дополнение руководитель риелторской компании Next Павел Красавцев говорит: «Вы собираете необходимые документы, подаете заявку. Если банк вас одобряет, то требования по оплате ипотеки переоформлять на покупателя, при этом вам не нужно будет повторно заказывать оценку квартиры».
Основные нюансы
Насколько бы схема ни казалась привлекательной, нужно знать ряд нюансов. «Основное – нельзя переуступить ипотечную квартиру, которая приобреталась по субсидированным ставкам от застройщика и льготным программам: "Господдержка", "Семейная ипотека", "Дальневосточная ипотека", "Ипотека для IT", "Военная ипотека", "Сельская ипотека"», – обращает внимание президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый.
В то же время девелопер замечает, что ипотечную ставку можно сохранить только на сумму, равную остатку долга продавца. «Например, если продавец брал ипотеку с первоначальным взносом 15% и успел выплатить по кредиту еще 20% стоимости квартиры, то покупатель вправе взять в кредит лишь 65% от ее цены. Остаток суммы, запрашиваемый собственником, он должен оплатить самостоятельно, иначе сделка не состоится».
Кроме того, покупателю понадобятся полисы страхования – объекта, жизни и здоровья.
Также новому собственнику нужно быть готовым к большому первоначальному взносу. «Так как зачастую квартиры продаются по текущим рыночным ценам, которые часто существенно отличаются от цены покупки», – поясняет Олег Гулеватый.
Важно и то, что кредитор сравнивает кредитные портреты продавца и покупателя. Сопоставимыми должны быть возраст, доход и срок займа. «Для одобрения подобного рода кредита банком покупатель и продавец должны иметь схожий финансовый профиль – уровень дохода, долговую нагрузку и т. п. и также стоит учитывать, что в условиях высоких процентных ставок по кредитам, банкам сегодня невыгодно оформлять долговые обязательства новым клиентам по нерыночным процентным ставкам», – отмечает Ярослав Баджурак.
Еще один важный момент – вознаграждение банку. «Цена услуги – 1% от остатка долга по ипотеке, но не менее 12 тысяч и не более 30 тысяч рублей», – уточняет Павел Красавцев.
Завершая рассмотрение всех нюансов ипотеки со ставкой от продавца, Ярослав Баджурак добавляет: «С одной стороны, может показаться, что для покупателя недвижимости подобная сделка имеет ощутимые преимущества – как правило, для жилищных кредитов, оформленных 3-5 лет назад, характерны более низкие процентные ставки. С другой стороны, раздумывая над ипотекой от продавца, стоит внимательно оценить фактический размер переплаты – может оказаться так, что с учетом страховки, размера первоначального взноса и комиссий игра не будет стоит свеч».
(Бес)перспективы ипотеки со ставкой продавца
Очевидно, что сохранение ипотечной ставки на остаток долга при текущих рыночных – очень заманчивое предложение. Тем более что будут отсутствовать затраты на оценку недвижимости.
Меж тем банковская комиссия за услугу, необходимость оформления покупателем всех страховок, а главное – не распространение ипотеки по ставке продавца на льготные и корпоративные программы жилкредитования, вносят не одну ложку дегтя. Все это не позволяет данной схеме стать масштабной – убежден Павел Красавцев.
Другие собеседники Novostroy придерживаются аналогичных мнений и прогнозов. «Изменились условия рынка, и поэтому ни большинству владельцев квартир, ни кредитным организациям не выгодно переоформлять кредит по прежним ставкам, особенно если сделки сложные с участием материнского капитала или другого вида субсидий – времени и усилий на переоформление уходит много, а выгода для банков сомнительна. Поэтому сейчас такие сделки проводятся редко и с целым рядом ограничений, например: только для определенной целевой группы (родственников продавца), если долг по ипотеке не превышает 70% от стоимости квартиры, только на вторичном рынке, если кредит не льготный и т. д.», – комментирует Ася Левнева, заключая, такая опция выгодна банкам только при продаже неликвидных залоговых лотов.
Ярослав Баджурак, в свою очередь, предлагает взглянуть на ситуацию под углом продавца: «Если драйверы спроса на ипотеку от продавца сегодня понятны (шанс приобрести недвижимость с помощью более дешевого кредита), то в части оценки предложения возникает резонный вопрос: много ли соотечественников в условиях высоких ставок по кредитам сегодня готовы отказаться от более выгодного жилищного займа, оформленного ранее? Таким образом, ипотека по ставке продавца в текущих реалиях, скорее, представляет единичные истории на вторичном рынке недвижимости».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии