Ежегодно в Испании недвижимость приобретает 1500-3000 российских граждан. Испания является крупнейшим спекулятивным рынком курортной недвижимости Европы. Как следствие, страна больше подвержена катастрофическому снижению цен и возникновению интересных предложений. Грустное лидерство страны по количеству зараженных коронавирусом и назревающий экономический кризис лишь усиливают вероятность этого. Как местные участники рынка оценивают последствия влияния на него пандемии, и какие действия оказываются возможны в связи с этим?
Как пандемия повлияет на испанскую недвижимость
Профессиональные участники рынка, продавцы и покупатели недвижимости по-разному оценивают перспективы испанского рынка жилья.
Самыми оптимистичными из них являются девелоперы и риэлторы. Большая часть из них прогнозирует незначительный спад цен и спроса. Аргументов для такого оптимизма они не приводят, что серьезно снижает доверие к их прогнозам. Ведь будучи стороной заинтересованной, они вынуждены всеми силами поддерживать рыночную активность.
Продавцы настроены пессимистичнее всех, в то время как покупатели отличаются умеренностью взглядов. Консенсус-прогноз всех трех сторон представлен в таблице.
|
Срок общего спада продаж |
Более 6 месяцев |
|
Срок спада зарубежного спроса |
1-2 года после завершение пандемии |
|
Сокращение общенациональных цен |
Больше чем на 10% |
Причины неопределённости
Домовладельцы в сложное время стремятся отменить продажу, не желая терять в цене. Так собирается поступить 41% продавцов. Покупатели, наоборот, готовы использовать кризис для заключения выгодных сделок по бросовым ценам. Такой тактики придерживается 52% потенциальных покупателей недвижимости. Ответить им взаимностью готово лишь 11% продавцов. Такое количество домовладельцев готово предоставить дисконт, чтобы реализовать свою недвижимость.
В складывающейся ситуации значительное количество активных покупателей столкнется с небольшой группой продавцов, предоставляющих скидки. Спрос, превышающий предложение, неминуемо приведет к приросту цен, а следовательно, и снижению числа сделок, после чего все начнется по второму кругу, но с еще худшими показателями.
Это красноречиво свидетельствует о том, как несоответствие ожиданий участников рынка приводит к еще большему ухудшению рыночной ситуации. Она теряет последние признаки управляемости. И даже коронавирус сейчас неспособен однозначно сыграть на пользу одной из сторон сделок. Ведь по мере развития пандемии прирост количества сговорчивых продавцов может сопровождаться снижением численности платежеспособных покупателей. Даже люди, имеющие накопления, сейчас оказываются под жестким прессом кризиса.
Рабочие места сокращаются, деловая активность падает. Как следствие, снижается доход. К тому же существенно увеличивается количество форс-мажоров, требующих безотлагательных финансовых расходов.
Справедливости ради стоит отметить, что испанское правительство попыталось предотвратить кризис на рынке. Однако меры поддержки оказываются лишь самим испанцам. Например, для них введен мораторий на выплату ипотеки за жилье, являющееся основным местом проживания. Иностранные собственники испанской недвижимости вынуждены решать свои проблемы в частном порядке. Им рекомендовано как можно быстрее обратиться к кредиторам с просьбой урегулировать проблему платежей.
У кого покупать испанскую недвижимость
В складывающейся ситуации наиболее привлекательные предложения смогут сгенерировать две категории продавцов. К первой из них относятся иностранцы, купившие испанскую недвижимость в кредит и утратившие источники дохода из-за коронавируса. В отличие от остальных категорий домовладельцев им фактически не оказывается помощи, что на фоне очевидного спада курортной индустрии делает их наиболее сговорчивой частью продавцов.
Разумеется, при заключении сделки следует ориентироваться на объекты, стоимость которых на 10 и более процентов меньше, чем среднерыночная цена. Именно такой спад прогнозирует по итогам пандемии большинство участников рынка. При этом предпочтение стоит отдавать квартирам в крупных прибрежных городах с устойчивыми рынками труда.
Вторым привлекательным продавцом может стать само правительство Испании. Страна относится к немногим европейским юрисдикциям, где местные муниципалитеты реализуют иностранцам по бросовым ценам жилье с целью привлечь жителей в те или иные районы. В условиях экономического кризиса подобные предложения могут возникать не только чаще, но и становится все более привлекательными.
Например, с началом эпидемии в марте власти городка Igüeña в округе El Bierzo автономной области Castile & León продают около 130 домов по цене от 3800 до 5000 евро за объект. Вполне понятно, что сам шахтерский городок в четырех часах езды от аэропорта Мадрида вряд ли подойдет любителям пляжного туризма. Но вот использовать эту недвижимость для фриланса или как юридический адрес и залоговый актив открываемой в Испании компании вполне возможно. Благо цена этого жилья эквивалента лишь паре туристических путевок в Испанию. Неслучайно 100 из 130 домов уже реализованы.
В складывающейся ситуации неопределенности единственным правильным решением будет приобретение недвижимости, чья цена и характеристики соответствуют вашим внутренним ожиданиям. Другое дело, что сами ожидания крайне тяжело построить в близком соответствии с действительностью. Именно это умение оказывается критически важным для заключения сделок.
Комментарии