Какая недвижимость подорожала из-за коронавируса

В какую недвижимость инвестировать в период пандемии

Коронавирус – вовсе не однозначное зло для рынка недвижимости. Большую её часть COVID-19 не жалует. Однако есть сегменты, которые под воздействием пандемии переживают настоящий бум. Прежде всего, речь идет о складской недвижимости и особенно о низкотемпературных складах. Именно эти объекты стали центром хранения и распределения дефицитных лекарств, требующих особых условий складирования. Спрос существенно возрос и на обычные склады. Например, в США онлайн-ритейлер Amazon из-за возросшего спроса на дистанционные покупки нанял 100 тыс. новых складских работников подняв минимальную стоимость их оплаты с $2 до $17 в час. Такой взрывной рост спроса трудно представить даже в период экономического бума. Данные первичных исследований из Китая и прогнозы мировых консалтинговых компаний также свидетельствуют об активизации спроса на склады.

Помимо этого поднялся спрос на дата-центры из-за возросшей роли обработки информационных данных. Еще одним сегментом, выигравшим от введения карантинов и экономического кризиса, стал фуд-ритейл. Речь идет о заведениях, ориентированных на доставку заказов на дом. Все иные фуд-предприятия записываются в разряд наиболее пострадавших от кризиса. Например, доставка пиццы на дом продолжает работать даже в Нью-Йорке, ставшем новым мировым центром распространения COVID-19. Находящиеся в городе сетевые пиццерии получают один заказ в две минуты, что намного интенсивнее, чем при обслуживании обычной живой очереди.

Также стоит отметить возросшую загруженность индустриальной недвижимости, ориентированной на выпуск фармацевтических препаратов или средств защиты от вируса. Ориентировочные ставки доходности данной недвижимости до кризиса представлены в таблице. При этом стоит отметить, что рынок дата-центров в России как таковой отсутствует, чего нельзя сказать о фуд-ритейле и складах, характеризующихся одними из максимальных уровней доходности в мире.

Как видим, даже докризисный уровень дохода выглядит впечатляюще. Насколько его временно увеличит эпидемия, станет известно не ранее квартала после завершения пандемии. Именно в этой амплитуде проводятся серьезные исследования рынка. Пока же он предоставляет лишь первичные данные из отдельных источников. С момента развития эпидемии прошло слишком мало времени, чтобы участники рынка наработали качественную статистику.

Аренда, перепродажа, строительство: как заработать на коронавирусе и недвижимости

Аренда, строительство и продажи оказались малоэффективными формами использования недвижимости. Практически везде арендаторы стали источником сразу нескольких проблем. Во-первых, они, как и арендодатели, стали потенциальными источниками заражения, что возвело контакты с ними в разряд нежелательных. Но это оказалось меньшим из зол. В конечном счете, сдавать недвижимость можно и дистанционно. Куда большие проблемы принесло снижение платежеспособности арендаторов из-за спада экономики.

Казалось бы, с этим можно бороться за счет ротации клиентов. Но не тут-то было. Правительства развитых стран, а именно там находятся наиболее перспективные рынки недвижимости, ввели мораторий на выселение арендаторов. Причем запрет зачастую распространяется как на жилую, так и коммерческую недвижимость. Наиболее ярко это проявилось в Нью-Йорке, где вплоть до 20 июня запрещено выселять из помещений арендаторов. Исключения составляют лишь случаи серьезных коммунальных аварий, потери жилья самим арендодателем или «серьезные нарушения» закона, что еще нужно доказать в суде.

Продажа недвижимости стала таким же ненадежным делом, как и ее аренда. Спрос на жилье везде снижается, а сделки заключаются лишь теми людьми, которые уже продали свое жилье и ищут новое, чтобы заселится. Риэлторов выдавливают из бизнеса, заставляя отказываться от показов домов и переходить на демонстрацию недвижимости в виртуальных турах.

Само подписание контрактов в ряде случаев разрешается лишь дистанционно. Например, подобное требование ввели на рынке недвижимости США. Все это ставит под сомнение эффективность перепродажи недвижимости в спекулятивных целях. Это же относится и к строительству. В ряде стран возведение недвижимости тотально запрещено. Например, к данной мере сдерживания коронавируса прибегли власти Индии. После чего местные застройщики признали неизбежным срок переноса завершения проектов на 7-8 месяцев.

Однако на фоне сворачивания традиционных средств эксплуатации недвижимости появились и новые возможности. В ряде случаев владение востребованными объектами предоставляет возможность куда большего получения дохода, чем до кризиса. Например, собственники уже упомянутых дата-центров и спекулятивных складов вполне могут претендовать вместо арендных платежей на долю от оборота или даже часть бизнеса арендатора. В условиях, когда поддержание эксплуатации недвижимости требует повышенных усилий, это кажется оправданной платой за риск. Это же касается и небольших арендных квартир с хорошим телекоммуникационным оборудованием. Их активно используют девушки с низкой социальной ответственностью, которые перепрофилируются из-за карантина в вебкам-модели.

Что в итоге

В складывающейся ситуации наиболее оптимальным становится приобретение той недвижимости, которая дефицитна без пандемии и вдвойне востребована при ней. К таким объектам относятся низкотемпературные склады и дата-центры. Все остальные объекты недвижимости ситуативно выигрывают лишь в период эпидемии.

На текущий момент в Москве экспонируются лишь склады, в то время как дата-центры вообще отсутствуют в продаже. Всего реализуется около 70 складов. Самое доступное предложение предусматривает покупку двухпроцентной доли в складском комплексе площадью в 15 тыс. кв. м. Цена лота составляет всего 5 млн. руб. Для сравнения, наиболее дорогой объект складской недвижимости оценивается в 2,3 млрд руб. и обладает площадью в 25 тыс. кв. м. Все реализуемые складские помещения относятся к классу D и C. То есть на рынке не продаются наиболее качественные склады класса А и В, что неудивительно. Ведь данная недвижимость обычно возводится не для продажи, а для сдачи в аренду.

Как видим, рынок попросту не готов предложить инвесторам наиболее оптимальные решения. Предложение на нем ограничивается малоликвидными объектами или вовсе отсутствует. Именно несоответствие предложения спросу является главным результатом воздействия короновируса на рынок недвижимости.