Рассказываем о программе «клиентский капитал», которую стали предлагать застройщики. Каковы ее условия, плюсы для покупателей, подводные камни и перспективы для рынка – в этом материале.
Суть программы
На рынке новостроек реализуется вполне ожидаемый сценарий: на фоне сворачивания массовой льготной ипотеки застройщики проявляют максимум изобретательности для продажи своих товаров. В результате и появляются новые программы для потребителей – отмечает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. «Одна из них – "клиентский капитал", которую предложил девелопер RDI на один из своих объектов в Подмосковье. Покупателю обещают: не хватает денег на первый взнос – внесем полностью за счет застройщика».
О сути программы от лица инициатора нашей редакции поведал коммерческий директор RDI Group Валерий Кузнецов. Из слов девелопера следует: «"Клиентский капитал" – это программа, которая позволяет покупателям квартир в новостройках избежать необходимости накопления средств на первоначальный взнос. Застройщик вносит эти средства за клиента, что делает возможным начать погашение ипотеки сразу, без предварительных накоплений. Это особенно актуально для молодых семей и покупателей, которым трудно быстро собрать нужную сумму».
Собеседник Novostoroy убежден, что программа выгоднее потребительского кредита, ведь при ее использовании не появится дополнительных платежей по займу в довесок к ипотеке. При этом даже в RDI Group признают, что у программы есть и свои ограничения. Прежде всего, это привязанность «клиентского капитала» к конкретным жилым комплексам, что ограничивает выбор покупателей.
«Кроме того, несмотря на видимую экономию, всегда важно внимательно изучить условия договора, так как существует риск скрытых платежей или менее выгодных условий по ипотеке на долгосрочной основе. Например, банк может изменить процентную ставку или включить дополнительные комиссии, что увеличит общую стоимость ипотеки. Поэтому перед подписанием договора необходимо тщательно изучить все условия и консультироваться с финансовыми специалистами», – обращает внимание девелопер.
Уже знакомая история
Удорожание недвижимости и сокращение реальных располагаемых доходов населения не позволяет многим купить квартиру в новостройке, где собрать первый взнос даже для участия в льготной программе – тот еще квест. Поэтому некоторые застройщики и запустили программу «клиентский капитал» – замечает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
«Судя по ограниченной информации из рекламных объявлений, застройщики предлагают уже знакомую нам ипотеку без первоначального взноса, но только с другим названием, – комментирует Ася Левнева. – Компании обещают внести первый платеж за своих клиентов, которые решили приобрести жилье в их проектах, чтобы получить одобрение банка на ипотечный кредит. Такая программа позволяет привлечь покупателей не скидками или снижением цен, которые в условиях роста издержек сложно предоставить без ущерба для бизнеса, а отсрочкой платежа. Платить первый взнос, вероятно, все равно придется, но только не сразу, а постепенно в сумме с ипотечными платежами. Распространение подобного предложения может спровоцировать очередной рост цен».
В целом представителю «Балтийской жемчужины» программа «клиентский капитал» в условиях высокой закредитованности населения представляется довольно рискованным проектом, ведь наличие первого взноса – показатель платежеспособности заемщика. «Если взноса нет, то снижаются и гарантии, что покупатель сможет отвечать по долгосрочным кредитным обязательствам. Но при высоких процентных ставках компании вынуждены идти на осознанный риск ради сохранения спроса на недвижимость», – отмечает Ася Левнева.
Основные минусы и перспективы «клиенткапа»
Для понимания, почему «клиентский капитал» появился на рынке, Ярослав Баджурак предлагает вспомнить, что даже для льготного ипотечного кредитования базовым требованием является 20% первый взнос (ПВ):
К примеру, средняя цена новой подмосковной «двушки» может превышать 10 млн рублей, то есть людям необходимо найти минимум 2 млн рублей. В Санкт-Петербурге придется копить почти 3 млн рублей, так как средняя стоимость «двушки» – 14,7 млн рублей. Очевидно, что многим на это потребуется немало времени. Вот почему, на наш взгляд, программа «клиентский капитал» может заинтересовать людей. Мы не исключаем, что с «клиентским капиталом» спрос покупателей резко подскочит. Особенно накануне 1 июля – до закрытия льготной ипотеки. Ведь с помощью этой программы человек быстро преодолеет «порог» входа в льготный кредит благодаря деньгам застройщика. Ему не придется использовать другую массовую схему – брать на ПВ потребительский кредит. По этому пути, по оценкам ЦБ, до сих пор идут до 6% клиентов.
Добавим, в схеме новинки – «клиенткап» – прослеживается аналогия с другой государственной программой – материнский капитал. Его заемщики также вправе внести для ПВ по ипотеке. Правда, все банки для одобрения ипотечной заявки обязательно требуют, чтобы клиент внес помимо маткапа собственные деньги. Полагаем, что заемщики с «клиенткапом» неизбежно столкнутся с вопросами от банков-кредиторов, которые касаются собственных денег. Следовательно, реальные условия жилищного кредита могут оказаться гораздо менее выгодными. Мы также не исключаем, что одобрение по таким заявкам получат далеко не все. Таким образом, широкая воронка продаж застройщика выльется в «узкое горлышко» выдач ипотеки.
Еще один очевидный минус «клиентского капитала»: расходы за использование денег застройщика неизбежно заложены в цене квадратного метра. Впрочем, так или иначе практически все программы девелоперов по сути базируются на перекладывании затрат на плечи покупателей. В этом плане новинка ни в чем не выигрывает, например, в сравнении с другой программой «ипотека по ставке от застройщика».
Третий негативный момент программы «клиентский капитал», на наш взгляд, станет острее после 1 июля. Массовому клиенту придется решать квартирный вопрос с помощью рыночной ипотеки по ставкам, которые приблизились к 20%. Их можно считать заградительными. Следовательно, льгота от застройщика к ПВ вообще не будет играть никакой роли, так как ежемесячный платеж вырастет в 2-2,5 раза, по сравнению с льготным. Малообеспеченные покупатели просто не «потянут» жилищный кредит, даже преодолев «порог» входа в ипотеку за счет «клиенткапа». Очевидно, что девелоперы это понимают, поэтому мы не исключаем, что крупные застройщики могут предложить комбо-решение: «клиентский капитал» и субсидирование ипотечной ставки. Но даже в этом случае главная цель продавцов – не продешевить и удержать «ценник», при этом не допустив обвала спроса.
Вместе с тем, вполне жизнеспособным решением от застройщиков может стать комбинирование «клиентского капитала» с трейд-ином. Девелоперы будут забирать в зачет новостроек старые квартиры покупателей, а пока они продаются на не самом живом рынке, вносить ПВ за клиента.
Остается добавить, что «клиентский капитал» очень напоминает другую программу ипотеки без первого взноса или «околонулевую» ипотеку, с которой ЦБ боролся, начиная с 2022 года. Напомним, регулятор рассматривает ее как высокорискованную и для заемщиков, и для банков. Первые – рискуют не справиться с платежами, взяв крупный кредит, когда не сумели накопить даже ПВ. Вторые – получают потенциального проблемного клиента с высокой вероятностью дефолта.
Резюмируя, рекомендуем внимательно изучать все условия «клиентского капитала», как и любых финансовых инструментов. Перед принятием решения не лишними будут и консультации с профессионалами.
А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, все намного проще. Читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии