Октябрь принес не самые радостные новости с рынка недвижимости. В Москве и Петербурге серьезный спад продаж в новостройках. Ипотека выдохлась и не смогла активизировать спрос. В канун нового года рынок погружается на дно, которого, правда, еще не видно.
Статистика, эксперты, риэлторы, строители – все говорят и фиксируют, что на рынке недвижимости началось падение, причем сразу же существенное. Не на 1-2%, как раньше, а сразу же на 40%. Конечно, предыдущие два года (особенно 2021 год) были аномально ажиотажными из-за коронавируса и сравнивать с ними не совсем корректно. Но все привыкли к постоянному росту – продаж, цен, объемов ипотеки, а тут такое.
Низкий спрос
По сравнению с октябрем 2021 года оценка выручки в Московском регионе в октябре 2022-го оказалась на 39% ниже. Продажи в лотах в агломерации снизились на 43% по сравнению с прошлым годом, а в квадратных метрах – на 45%. Такие цифры фиксирует DataFlat.
Подобная ситуация наблюдается и в Северной столице. В Петербурге рынок отстает от прошлогодних показателей – на 38% в лотах и на 24% по выручке. Рынок Ленобласти также показал спад по числу реализованных лотов – на 20%.
Схожие цифры приводят «ЦИАН. Аналитика» и «Метриум». Официальной статистики от Росреестра пока что по октябрю нет, но скорее всего она подтвердит «неофициальные» данные. Застройщики аккуратно комментируют снижение спроса, но признают его. «Конечно, мы видим некоторое падение показателей. Многие занимают выжидательную позицию, но мы по-прежнему фиксируем высокий интерес к своим кварталам», – говорит директор по продажам ГК «Ленстройтрест» Татьяна Алексеева. Но с оптимизмом смотрят в будущее не все застройщики, некоторые предполагают, что спрос до конца года снизится еще на 20%, правда, свои прогнозы не особо афишируют. По словам Марка Лернера, гендиректора компании «Петрополь», провал 20-30% мы можем увидеть, если геополитическая ситуация обострится, а этого исключать нельзя. «Но сейчас делать прогнозы – неблагодарное дело. В этом году, впервые в моей практике, я на неделю, месяц планирую, на более длительный срок это не имеет смысла», – добавляет он.
Тем не менее, пока что провала нет. По данным ДОМ.РФ, за 10 месяцев количество ДДУ в России снизилось на 15,5%. Год назад, в 2021 году, был зафиксирован рост договоров долевого участия на 18%, таким образом количество сделок в новостройках вернулось до уровня 2020 года.
График иллюстрирует объем сделок на рынке Москвы за 12 лет. Почти стабильный спрос, только вторичный рынок пошатывает
Цены падают
Наконец-то, это случилось – цены стали снижаться. Хотя бы в отчетах аналитиков. Строящееся жилье упорно не желает сдаваться и заметно дешеветь, но вынуждено идти на уступки как минимум в виде скидок. «Цены реальных сделок продолжают плавно снижаться. Не путать с рекламными ценами – этим еще снижаться и снижаться. Притом скорость изменений ценников растет», – отмечает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость».
По данным DataFlat, в октябре в Петербурге средняя цена реализованного лота уменьшилась на 4%. В Ленинградской области – на 5%. Интересную аналитику стал публиковать московский Росреестр (петербургский вообще не любит публиковать ни статистику, ни аналитику).
В сентябре средняя цена сделки с жильем в Москве по зарегистрированным в Росреестре договорам долевого участия в строительстве снизилась на 7,3% и составила 18,1 млн рублей.
В Москве бюджет покупки в новостройках снизился по сравнению с началом года. А если сравнивать с апрелем прошлого года, то снижение составило 30%
Но более острая проблема – это не снижение цен. Застройщики спокойно могут пойти на некоторый дисконт, чтобы стимулировать спрос или, наоборот, всеми силами сохраняя цены, создать искусственный дефицит. Более острая проблема – в разнице цен между "первичкой" и "вторичкой", когда строящаяся квартира оказывается много дороже уже готовой. Причем "вторичке" не остается ничего другого, как двигаться по цене вниз, чтобы быстрее найти покупателя с деньгами – застройщикам спешить некуда, деньгами их обеспечивает проектное финансирование.
Максим Ельцов дополняет: «Вопрос не в снижении цен, а в небывалом разрыве ожиданий (рекламные цены) и реальности (цены реальных сделок). Сделки пойдут, когда этот разрыв сократится. Общее настроение продавцов уже можно понять, посмотрев аналитический отчет ЦИАНа. Если кратко, частота использования слова «срочно» в объявлениях заметно увеличилось. Это не про статистику и аналитику, а про эмоции. Снижать цену до нужного уровня не готовы. Пока. Вот и пишем «срочно».
Есть и более радикальные позиции. «Сегодня нет никакого смысла покупать что-то неготовое. Поэтому мы в ближайшие годы будем говорить только о проектах, которые уже сданы. Тут можно показать качество строительства, качество проекта, качество планировок, – пишет в своем блоге Сергей Смирнов из АН Vysotsky Estate. – Мы находимся сегодня в уникальной, ранее не имевшей место быть ситуации. Застройщики проиграли рынок готовому жилью. Банки и застройщики сами себя загнали в ловушку. Теперь им придется научиться продавать не мечты, а готовый продукт».
Беспомощная ипотека
Из хороших финансовых новостей – продлена программа материнского капитала. Из плохих – ЦБ обещает с 2023 года ограничить субсидированную застройщиками околонулевую ипотеку. Хотя вполне возможно, ЦБ нагнетает, чтобы стимулировать ипотечных заемщиков воспользоваться этим странным продуктом. В любом случае банки и застройщики придумают еще какой-нибудь дешевый кредит, если этого не сделает государство. Более того, в Минфине намекают, что и субсидируемую государством ипотеку под 7% продлевать не собираются после Нового года, а это тоже означает: бегите, пока дают.
А пока что очевидно, что ипотечное кредитование не смогло справиться с падением спроса. В этом году никаких рекордов у банков не будет. Без роста экономики и зарплат спрос на рынке недвижимости не будет расти, а ипотека перестанет быть «драйвером». По России (данные РИА Рейтинг) соотношение ежемесячного платежа по ипотеке и средней зарплаты уже составляет 49,9%, то есть половина зарплаты уходит на погашение ежемесячного ипотечного платежа. А есть регионы (Ивановская, Тамбовская области, Калмыкия), жителям которых приходится отдавать 70% своей зарплаты, чтобы расплатиться за квартиру в ипотеку. Ипотека постепенно из драйвера превращается в тормоз российской экономики.
Выдача ипотеки за 9 месяцев этого года. Рекордов не будет
А что дальше?
Никто сегодня не готов давать прогнозы даже на несколько месяцев вперед. Участники рынка недвижимости активно адаптируются к сложившейся и меняющейся ситуации. Риэлторы, ориентированные на продажи новостроек, не стесняясь начали предлагать варианты покупки недвижимости в Дубае. Застройщики и банки изобретают новые кредитные схемы. После околонулевой ипотеки появилась траншевая, когда до ввода дома в эксплуатацию заемщик практически ничего не платит за кредит. Другими словами, процессы идут. Никто не скучает.
Комментарии 4
А что будет с 30 -40 миллионной армией мигрантов,если сократятся стройки , полиция не защищает местных ,она занята охраной нелегалов и вдастьимущих.
Ппро
Конечно надо в дубае брать недвижимость, а в расии глупо брать недвижимость, так как ей весь мир недружествен
Эксперт рынка (новичок)
подоспела официальная статистика по Москве. Еще менее оптимистичная.
В октябре продажи жилья в Москве рухнули на 53,8% год к году до 4,59 тыс. ДДУ. Это на 40,1% меньше и показателей сентября, следует из данных столичного Росреестра.
В целом по итогам января-октября 2022 года в Москве объем сделок с жильем и нежилыми помещениями сократился на 11,5% год к году до 114,99 тыс. ДДУ.