На рынке новостроек увеличивается количество непроданных квартир. На это обратили внимание на самом верху. Затоваривание началось не сегодня, проектное финансирование дает застройщикам шанс оставаться при своих барышах, не форсируя продажи. Как итог – квартирный профицит. Цифры продаж свидетельствуют о нестабильности рынка. С одной стороны – нескучно, с другой – есть риск обрушения рынка недвижимости и провала жилищной госполитики.
Упал – отжался
Рынок начинает пожинать плоды неконтролируемого роста цен и ошибок, допущенных Минстроем. Проектное финансирование, господдержка позволила застройщикам чувствовать себя более-менее уверенными в краткосрочной перспективе. Есть и хорошие новости – в марте выросли продажи. Если сравнивать с февралем этого года. И упали, если сравнивать с мартом прошлого года.
По данным Dataflat, после провального февраля в марте 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Нoвая Мoсква и Московская область) выросли на 43% в лотах и на 49% по оценке выручки по сравнению с февралем 2023 года.
В Петербургском регионе (Петербург и область) ситуация аналогичная. В марте зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам оказались на 33% выше в лотах и на 39% - по оценке выручки, чем в феврале 2023.
Грубо говоря, объемы продаж вернулись к январским показателям, так что можно выдохнуть – рынок не рушится на глазах. Пока. Однако такие показатели свидетельствуют, что стабильность покинула рынок. Больное состояние – то жар, то озноб. А лекарства, как и диагноза, нет.
«В общем адаптация к отмене околонулевых ставок идет успешно. Рост продаж достигнут на фоне отсутствия негативных новостей, если их не будет и в апреле, то рынок продолжит восстанавливаться. Этому поможет и ослабление курса рубля», – комментирует успехи марта Максим Ельцов, гендиректор «ПИА-Недвижимость».
Ложку дегтя в позитив можно добавить, если сравнивать данные марта этого года с мартом прошлого. А тут – минус 50% в Петербурге и Ленобласти, в Московском регионе – минус 34. Увы, все эти сравнения не совсем корректны из-за нестабильной ситуации на рынке, подверженной внешним факторам.
Занятно, что если верить данным Dataflat, то на рынке новостроек продолжается рост цен. Плюс 5% в Москве, плюс 1% в Петербурге. Можно списать эти цифры на статистическую погрешность, но в любом случае цены держатся.
Затоваривание
Федеральные чиновники вдруг начали замечать затоваренность рынка. Апогеем стало выступление президента Владимира Путина, который, как известно, просто так ничего не говорит.
«На рынке недвижимости начинают возникать и определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать», — сказал-посоветовал наш президент.
«В 2022 году наметилась тенденция к росту объема непроданного жилья в стадии строительства в условиях высоких запусков новых проектов и снижающегося спроса:
‒ доля непроданного жилья выросла до 69% (+8 п.п. к 2021 г., 67,9 млн кв. м)
‒ если исключить проекты, где продажи еще не открыты (отсутствуют ДДУ), не было продано 40,6 млн кв. м (41%). Такой объем непроданного жилья на 20% превосходит средний уровень в 2019–2021 гг. (33,8 млн кв. м)», — говорится в «Обзоре многоквартирного жилищного строительства РФ за 2022 год», подготовленном «ДOМ.РФ».
Локализованные данные говорят об еще большем объеме непроданного жилья конкретно по месту строительства. Так, в Москве на начало апреля 2023 года строилось 16,2 млн кв. м жилья, 10 млн кв. м из них были нераспроданными, подсчитали аналитики «ДOМ.РФ». ЦИАН называет еще большую цифру – 11,8 млн кв. м жилья. Чтобы распродать эти объемы, понадобится более 2,5 лет – и это без учета нового предложения.
В любом случае Минстрою (и «ДOМ.РФ») ясно дали понять, что нужно стимулировать продажи или придумывать какие-то схемы, чтобы объем непроданного жилья сокращался. Вaриант снижать цены (а лучше повышать доходы населения, но об этом вообще забыли) выглядит логичным, но...
«У затоваривания прямая зависимость от цены. Покупатели не могут покупать по этим ценам, – комментирует Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бeнуа». – В 2015 застройщики быстро выкрутились из подобной ситуации, снизив цены. Сейчас, почему-то, они решили, что спрос можно стимулировать постоянной игрой на повышение. Но складывается абсурдная ситуация, о которой я постоянно говорю: если ты купил сейчас квартиру в новостройке, то тебе, чтобы ее продать, необходимо снизить цену в среднем на 30%. Получается, что застройщики сегодня продают неликвидный товар. Они сами виноваты в затоваривании». И добавляет: «Я думаю, что это хорошо, и такая ситуация должна привести их в чувство, а не лоббировать дальнейшие поблажки для себя от государства. Объем критичный, даже при росте спроса распродавать придется долго, учитывая, что стройка идет и объемы постоянно прирастают. Все это должно привести к снижению цен. И, чем ближе это снижение будет к 30%, тем динамичнее будут расти продажи».
Комментарии