Откатится ли рынок недвижимости до общежитий и доходных домов?

• Все недорогое всегда пользуется спросом
• Кардинальных предпосылок для отката нет
• Спрос на аренду набирает обороты

Все недорогое всегда пользуется спросом

После повышения ключевой ставки Центробанком рынок наблюдает небольшое падение на «вторичке» и отток спроса в сторону льготных и субсидированных программ, доступных в новостройках, – обращает внимание генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева. На вопрос же, откатится ли рынок до общежитий и доходных домов, эксперт замечает: «Все, что недорого, пользуется спросом вне зависимости от того, в каком состоянии находится рынок. Возможно, какие-то покупатели действительно перейдут в этот более низкий сегмент. Но только некоторые: все же это совершенно другой вид недвижимости, и многие предпочтут вообще ничего не приобретать, нежели покупать комнату в общежитии».

В подтверждение сказанного Юлия говорит, что даже при ключевой ставке в 15% мы видим новые одобрения кредитов. «Люди по-прежнему планируют брать жилье по высокой ставке, но при этом хотят получить хорошую скидку от продавца вторичной недвижимости. И многие продавцы идут им навстречу. Высокая ставка доставляет неудобства тем, кто оформил ипотеку с небольшим первоначальным взносом: ежемесячный платеж для таких заемщиков становится иногда просто не по силам. При этом они вряд ли обратят внимание на общежитие или доходный дом. И, если их не заинтересуют и новостройки, то, скорее всего, они предпочтут взять паузу и положить деньги на вклад».

В то же время Юлия Усачева дает свои прогнозы, согласно которым, ощутимый спад на рынке недвижимости произойдет уже в январе 2024-го. «В текущем году рынок не ощутит особенного падения, так как сейчас все еще действуют одобренные кредиты по старым ставкам и сохраняют актуальность субсидированные и льготные ипотеки. И клиент просто перенаправляет внимание с готового жилья на строящиеся объекты. Таким образом, в ближайшие два месяца стоит ожидать дальнейший рост спроса на новостройки. Одновременно с этим будет падать стоимость жилья на вторичном рынке: те, кто хочет продать свою квартиру, будут снижать ее стоимость, чтобы договориться с покупателями».

Кардинальных предпосылок для отката нет

Общежития и доходные дома – те же хостелы, уверен генеральный директор агентства недвижимости Homeway Мaрсeль Ахметшин. «Они всегда пользовались спросом. Возможно, конечно, какое-то увеличение их будет в ближайшее время в связи с удорожанием ипотеки. Но кардинальных изменений и предпосылок отката к ним я не вижу». Тем более что доходные дома еще нужно строить, «а за это время на рынке все может поменяться. Не думаю, что найдутся инвесторы, которые рискнут вкладывать в подобные проекты миллиарды – при том, что ситуация не прогнозируемая и не стабильная. Политика ЦБ приучила инвесторов к осторожности при принятии решений».

Дает Мaрсeель и свою интерпретацию того, что было и что происходит на рынке. До поднятия ключевой ставки ЦБ, число сделок с использованием ипотечных средств на вторичном рынке доходило до 80% при размере первоначального взноса от 10 до 20%. В этих сделках, по замечанию эксперта, участвовали в основном те, кто уже накопил средства на первоначальный взнос и собирался купить квартиру для проживания или для временной сдачи в найм.

«Сейчас, с поднятием процентной ставки и увеличением первоначального взноса количество сделок с использованием ипотечного кредитования, на мой взгляд, сократится до 40-50%, и участвовать в них будут те граждане, которые продали свое имущество или имеют первоначальный взнос в размере 70-90% от цены квартиры», – уверен Мaрсeль Ахметшин.

Относительно же цен эксперт отмечает, что на «вторичке» не наблюдается какого-либо неординарного снижения. «Можно сказать, что цены замерли – они не растут. По новостройкам цены продолжают небольшой рост. Незначительное увеличение банками первоначального взноса и процентов по ипотеке сказалось на решении граждан, но не так сильно как на "вторичке"».

В завершение своего комментария Мaрсeль Ахметшин рекомендует тем, у кого есть средства на первый взнос, лучше покупать жилье в новостройке – «либо с меньшей площадью, либо в более доступном районе. Есть шанс сохранения своих денег до нормализации ситуации».

Спрос на аренду набирает обороты

В Европе уже давно развита аренда недвижимости. К примеру, в Германии больше половины граждан арендуют жилье, в отличии от России, где эта тенденция только набирает обороты – следует из слов еще одного собеседника Novostroy, директора по развитию сети апарт-отелей YЕ’S Антона Агапова.

«При этом за последнее время спрос на долгосрочную аренду растет, – комментирует Антон. – Так, за год он вырос на 20%. Существует корреляция между востребованностью на рынке аренды и доступностью жилья. Цена квадратного метра с 2020 года в России выросла в 1,6 раза, а с начала 2023 года выросла примерно на 5% в среднем для новостроек и на 12% – на вторичном рынке. Ввиду роста стоимости недвижимости все больше людей отдает предпочтение аренде. Все большей популярностью пользуется тренд на шеринг-экономику (с англ. share – делиться, шерингом называют экономику совместного потребления – ред.). Растет ценность мобильности, и люди стали более гибкими, отдавая предпочтение преимуществам совместного пользования разных материальных благ. Также это касается недвижимости. Это близко поколениям миллениалов и поколению Z, которые много перемещаются, путешествуют и хотят жить в комфортных условиях и получать качественный сервис, не привязывая себя к конкретной локации и не сковывая себя ипотекой».

На описанном фоне, по убеждению Антона Агапова, и формируется новый рынок – сервисных апартаментов, где гости могут по сопоставимой с классической квартирой стоимостью арендовать апартаменты в комплексе с развитой инфраструктурой и качественным гостиничным сервисом. «Мы видим отражение этого тренда на примере наших действующих объектов. Так, загрузка за последние 6 месяцев сети апарт-отелей YЕ’S составила 94%, что свидетельствует о востребованности данного формата», – заключает эксперт.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.