По уже сложившейся традиции рассказываем о законодательных новшествах в сфере недвижимости и ЖКХ, которые вступят в силу в новом месяце, и о том, как эти изменения отразятся на рынке.
- Уточненные критерии вспомогательных объектов
- Изменения в газоснабжении жилых домов
- Расширение географии соцнайма
- Новый электронный реестр
- Согласование работ, влияющих на облик дома
- Другие новшества
Весна и лето 2023-го оказались богатыми на законодательные новшества, однако перед началом осени темп немного сбавлен – замечают в агентстве недвижимости (АН) «Тренд Новостройки». Тем не менее, уже в первый день осени вступят в силу сразу несколько правительственных постановлений, которые повлияют на собственников квартир и частных домов, а также на граждан, нуждающихся в жилье, – подчеркивает руководитель направления «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.
Уточненные критерии вспомогательных объектов
Так, с 1 сентября 2023 года уточняются критерии, по которым объекты недвижимости можно отнести к вспомогательным строениям и сооружениям. «Эти условия прописаны в постановлении правительства от 04.05.2023 №703. К таким постройкам, например, будут относиться объекты не больше 1500 кв. м, которые возвели для эксплуатации основного здания и для них не нужна защитная зона. Закон нацелен на сокращение количество судебных разбирательств и снижение расходов застройщиков на возведение таких зданий и конструкций», – поясняет гендиректор ООО «Удобные решения» (бренды «Диспетчер24» и Oico) Егор Марьяскин.
Из слов директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой также следует, что постановление №703 определяет четкие критерии признания строительного объекта вспомогательным. «Важно, что для возведения вспомогательного сооружения не нужно получать разрешение на строительство. Теперь по высоте, площади, а главное по наличию поблизости связанного с ним основного объекта можно законодательно определить и подтвердить статус строения. Это постановление должно снять целый ряд наболевших вопросов о том, что можно, а что нельзя считать вспомогательным объектом».
Как правило, это касается гаражей, теплиц, сараев, навесов и так далее. «Поэтому теперь при их строительстве не будет необходимости получать соответствующее разрешение», – заключает кандидат юридических наук и гендиректор ООО «Мариокс центр» Оксана Васильева.
Изменения в газоснабжении жилых домов
В День знаний вступают в силу и законодательные новшества, касающиеся газоснабжения жилых домов. Как уточняют в АН «Тренд Новостройки», речь о Федеральном законе №71-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации" и Жилищный кодекс Российской Федерации», принятом для повышения безопасности проживания в многоквартирных домах с газом. Собственникам обязательно придется заключать договор о техобслуживании и ремонте газового оборудования со специализированной компанией, в противном случае им смогут отключить газоснабжение.
Это требование будет действовать и для многоквартирных, и для частных домов. Договор на внутридомовое обслуживание будет заключать управляющая компания или товарищество собственников жилья (ТСЖ), а на внутриквартирное – сами собственники. Однако последние могут делегировать эту обязанность УК, если вынесут соответствующее решение на общедомовом собрании. «При этом техобслуживание всех квартир в доме должна проводить одна организация, та же, что отвечает за общедомовые приборы. Если договора на обслуживание не будет, поставщик сможет отключить газ в доме или квартире, – комментирует Константин Ташлыков, обращая внимание, – также правительство изменило требования к обслуживающим компаниям и установило список обязательных работ. Поэтому собственники и УК, у которых уже есть заключенные договоры с компаниями, должны будут их перезаключить до 1 января 2024 года».
То, что газообслуживающая организация будет теперь следить за состоянием инженерных сетей как по всему дому, так и в каждой квартире отдельно, поможет избежать аварий, связанных со взрывом бытового газа, – резюмирует Оксана Васильева.
Расширение географии соцнайма
Вступают с сентября этого года и законодательные изменения, благодаря которым жилье по договору социального найма можно получить как по месту жительства, так и в любом другом месте, но в границах муниципального образования. Для этого потребуется письменное согласие заявителя.
Как напоминает Константин Ташлыков, социальный найм – это одна из льгот для малоимущих граждан. Например, такой вид найма доступен людям, у которых: 1) нет своей недвижимости; 2) площадь своего жилья не соответствует нормам на человека; 3) собственность находится в аварийном доме.
«В этом случае государство может предоставить малоимущим жилье. Они будут платить за него ежемесячно, как при обычной аренде. Однако стоимость аренды будет в несколько раз ниже рыночной, – говорит Константин, замечая, – раньше государство должно было предоставить социальное жилье в том же населенном пункте, в котором живут наниматели. Теперь оно может быть и в другом городе, но в границах того же муниципального образования. Переселить малоимущих можно, только если они на это согласны».
По словам Оксаны Васильевой, такие изменения связаны с тем, что не везде ведется строительство новой жилплощади, из-за чего не может осуществляться распределение квартир между нуждающимися вовремя.
Новый электронный реестр
Из перечня документов, сведений, материалов и согласований для застройщиков сделают электронный реестр. В такой будут внесены все этапы, мероприятия и процедуры, которые проходит застройщик во время возведения объектов капитального строительства.
«Теперь органы власти не смогут требовать предоставления данных, которых нет в реестре. Будут прописаны сроки предоставления застройщику согласований, материалов, сведений и основания, по которым документы могут не принять, – поясняют в АН «Тренд Новостройки», заключая, – электронный реестр позволит девелоперам более эффективно планировать согласования и остальные мероприятия, связанные со строительством, чтобы избежать лишней бумажной волокиты и затягивания сроков строительства».
Согласование работ, влияющих на облик дома
Предстоит застройщикам также согласовывать с администрацией внешний вид дома, в том числе цветовую схему фасада, отделочные материалы, которые можно использовать, подсветку, расположение инженерных и технических конструкций. Это следует из установленного правительством списка требований к архитектурно-градостроительному облику зданий (постановление правительства РФ от 29 мая 2023 г. №857).
После строительства дома любое изменение фасада также нужно будет согласовывать. «Так, если собственник квартиры захочет покрасить оконную раму, переделать балкон, установить антенну или кондиционер, ему придется получить на это разрешение. И если раньше достаточно было согласовать работы с управляющей компанией, то теперь нужно обратиться и в местную администрацию, – поясняет Константин Ташлыков, уточняя, – постановление не будет действовать на объекты, которые находятся в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе».
Другие новшества
С начала осени ждут рынок и другие законодательные нововведения. В частности, в многоквартирные дома должны будут получать допуск минимум три оператора связи. «При этом они не должны быть никак связаны с застройщиком, УК или между собой. Такие изменения необходимы для предотвращения монополий и сговоров, защиты интересов жильцов», – объясняет Оксана Васильева.
«В текущих условиях важно отметить и изменения, внесенные в ФЗ №397, которые определят судьбу заброшенных по неизвестным причинам или разрушенных в результате военных действий зданий. Эти поправки упрощают снятие с кадастрового учета таких сооружений. Если земельный участок или дом заброшены, то госорганы должны предпринять какие-то действия по поиску хозяина. Если мероприятия успехом не увенчаются, то бесхозная недвижимость может быть передана другому лицу. При добросовестном и ответственном исполнении своих обязанностей ответственными лицами эти изменения в закон должны положительно сказаться на облике и экономике локаций», – комментирует Ася Левнева.
И напоследок Ася Левнева говорит об изменениях, которые внесены в постановление №270 и содержат перечень запрещенных для размещения в охранных зонах строительных объектов. «Имеются в виду зоны электросетевого хозяйства. А те здания, которые размещать все же будет можно, должны будут соответствовать целому ряду технических критериев. Изменения направлены на то, чтобы снизить опасность возгорания и других аварий вблизи электропередач, что тоже вполне своевременно».
В заключение согласимся с Оксаной Васильевой, которая считает, что рассмотренные новшества существенно не отразятся на ценообразовании рынка недвижимости, так как преимущественно направлены на обеспечение безопасности, снижение риска монополий и сговоров и дополнительную защиту прав жильцов.
Комментарии