Действующее законодательство и коммуникации позволяют иностранным гражданам дистанционно начать арендный бизнес в Москве. Для этого достаточно 350-400 тыс. руб.
Что покупать
Самой доступной недвижимостью в Москве являются помещения свободного назначения. На 14 марта 2020 года самое дешевое из них реализовывалось по цене в 300 тыс. руб. За эту сумму предлагалось помещение площадью в 10 кв. м в поселке Первомайское ТАО. Объект не требует дополнительных вложений и находится в цокольном этаже здания.
Доступ в него осуществляется через подъезд малоэтажного жилого дома. В помещении есть электричество, но отсутствует вода и канализация. По заверению продавца, недвижимость можно использовать как «склад, кладовую (для хранения колес и инвентаря), бытовые услуги, офис, интернет-магазин, мастерскую, фотостудию, пункт выдачи». Помимо этого, недвижимость можно использовать для размещения юридического адреса.
Стоимость аренды ПСН в Первомайском составляет около 1000 руб. за кв. м. в месяц, что позволяет надеяться на сдачу данного актива по цене в 10 тыс. руб. в месяц. Или 120 тыс. руб. в год. При круглогодичной аренде это принесет доход в размере 40% годовых. Приобретенное помещение, без учета расходов на коммунальные услуги и налоги, окупится за 2,5 года.
Альтернативным источником извлечения дохода может стать продажа юридического адреса различным компаниям. Учитывая рыночные цены, стоимость такого юрадреса может составлять около 10 тыс. руб. в год. Всего без ограничений со стороны налоговой по одному адресу может находиться до 9 фирм. Это позволяет рассчитывать на суммарный годовой доход от продажи юрадреса в размере 90 тыс. руб. в год. В данном случае при успешной продаже максимального количества юрадресов помещение окупится в течение 3,2 лет.
Представленные варианты предусматривают наиболее оптимистичный вариант развития событий. В противоположность ему, худший сценарий может предполагать сдачу помещения в аренду по демпинговой цене в два раза ниже рынка и продажу лишь одного единственного юридического адреса. В таком случае суммарный арендный платеж составит за год 50 тыс. руб., а поступления от использования юридического адреса — лишь 10 тыс. руб. Это позволит добиться годовой прибыли в размере 20%, что окупит помещение в течение пяти лет. Но даже это очень хороший результат, так как доходность премиальной офисной и складской недвижимости в Москве составляет 9,75% и 11,75% соответственно. Правда, и цены на недвижимость класса А в десятки раз больше.
Как оформлять сделку и платить налоги
В Москве на иностранцев не налагается каких-либо ограничений при покупке недвижимости. При этом покупать сам объект рекомендуется только после личного осмотра. Это существенно сокращает различного рода риски. Но так как наша статья посвящена дистанционному открытию арендного бизнеса, то мы опишем возможность заключения сделки без личного присутствия. Благо эта возможность предусмотрена законодательством.
Для приобретения недвижимости без приезда в Россию надо найти доверенное лицо и подтвердить его полномочия на действия от вашего имени. Подтверждение полномочий заверяется у нотариуса. Цена доверенности составляет около 2 тыс. руб. Помимо этого нотариусу необходимо будет оплатить оформление договора купли-продажи, что составляет еще около 8 тыс. руб. Итого нотариальные расходы составят около 10 тыс. руб.
В дополнение к ним придется оплатить ряд иных пошлин и платежей, чей размер существенно варьируется от характеристик самого приобретаемого объекта. В целом, по Москве доля сопутствующих платежей при покупке недвижимости может достигать примерно 25% от цены недвижимости. В эту стоимость помимо фискальных платежей входит апостиль и оплата услуг вашего доверенного лица. Им может выступить адвокат, риэлтор или нотариус.
Оформление права собственности на покупателя осуществляется на основании предоставленной им копии национального паспорта, заверенной нотариально с апостилем.
Как сдавать недвижимость
Сдача недвижимости, также как и ее приобретение, осуществляется дистанционно. При этом подписание договоров аренды и акта сдачи приемки возможно посредством пересылки самих документов. Это существенно повышает риски, особенно в случае дистанционного визирования акта сдачи-приемки объекта. Но в таком случае помочь сможет ваше доверенное лицо в стране.
Иностранец может беспрепятственно сдавать недвижимость в России. Однако при этом он должен платить налоги. На размер налогов существенно влияет статус самого иностранца. Налоговые резиденты России платят значительно меньше, чем те, кто к ним не относятся. Так, иностранец, не являющийся резидентом РФ, должен будет уплатить НДФЛ на прибыль, полученную от сдачи недвижимости, в размере 30%. Для сравнения, резидент платит лишь 13%. Для снижения налогов многие получают статус резидента. Сократить налог можно, зарегистрировав ИП по УСН. Тогда размер фискального платежа уменьшится до 6%.
Значительное снижение налоговой нагрузки и фискальных платежей за счет грамотного налогового планирования существенно повышает актуальность использования дополнительной юридической консультации. Ее можно получить в Москве бесплатно на специализированных сервисах.
Итог
Несмотря на имеющуюся возможность дистанционно начать арендный бизнес в России, вам все-таки потребуется свой представитель. Его порядочность является критической уязвимостью нового дела. Для минимизации риска следует рано или поздно легализоваться на территории России.
Комментарии