Как заработать на парковке 20% в год. Уроки «блошиных» инвестиций

Это наиболее редкий тип машиномест. По всей Москве и в ближнем Подмосковье найдется едва ли десяток ЖК, где присутствуют гаражные боксы. Их конструктивные особенности, площадь и цена позволяют за счет альтернативного использования сгенерировать доход сопоставимый с арендой жилья. Но при этом цена боксов оказывается на половину меньше, чем жилой недвижимости.

Это позволяет оценивать их как эффективный способ «блошиных» инвестиций в недвижимость.

Используя наглядные примеры, очертим королевское место гаражей на рынке инвестиций.

Типы паркингов и их особенности

В столице и пригородах при реализации жилых проектов возводятся многоуровневые подземные и наземные паркинги, а так же плоскостные гостевые парковки. Объектом торгов и аренды являются первые два типа парковок. Гостевые паркинги у подъездов обычно предоставляются жильцам бесплатно.

Большинство подземных и многоуровневых паркингов не являются изолированными, что пресекает их альтернативные способы использования. Такие машино-места, являясь по существу открытыми пространствами под крышей, можно использовать лишь для хранения автомобилей.

Однако в ряде случаев застройщики возводят в подземных или надземных паркингах изолированные гаражные боксы. Они являются современной копией традиционных советских гаражей. За тем исключением, что в них часто присутствует централизованное отопление, они круглосуточно охраняются, и их можно купить, как и квартиры на ранних стадиях строительства, это позволяет заработать не менее 10-15% от первоначальной стоимости.

Стоимость гаражных боксов на вторичном рынке недвижимости фактически идентична цене традиционных машино-мест в подземных паркингах. Средняя цена боксов и парковок составляет соответственно 1,25 (по данным таблицы) и 1,2 млн. руб.

Детально всё обнаруженное предложение гаражных боксов в ЖК Подмосковья представлено ниже:

Уникальной особенностью гаражных боксов является их изолированность. Для арендодателей наиболее выгодным вариантом будет сдача боксов под склад.

Стоимость аренды теплого склада в городской черте в 2,5 раза больше, чем цена сдачи парковки, и сопоставима с ценой аренды кладовки в жилом доме. Но, в отличие от кладовки, цена покупки изолированного гаражного бокса в два раза ниже в перерасчете на квадратный метр. При этом площадь гаража в 5 раз больше, что позволяет извлечь намного больший доход при меньшей инвестированной сумме. Это же позволяет боксам не проиграть конкурентную борьбу квартирам студиям. Наглядно вся информация на примере рынка недвижимости Химок представлена в следующей таблице:

Как видим, максимальную стоимость аренды в перерасчете за квадратный метр демонстрирует кладовая на первом этаже в многоквартирном жилом доме. Столько же может стоить аренда теплого гаражного бокса. Однако, по сравнению с кладовой, он позволяет оптимизировать погрузку-выгрузку за счет лучшего автомобильного подъезда, что важно для складов в городской черте. Благо, объем гаражного бокса без труда позволяет разгрузить в нем небольшой грузовик или микроавтобус. А вот кладовка для предпринимателей не подойдет из-за своей небольшой площади.

Даже контейнеры, располагающиеся на открытой площадке, сдаются по цене почти в два раза большей, чем бокс под стоянку авто. 773 против 416 руб. за кв. м. В пользу инвестиций в гаражный бокс говорит и сопоставление стоимости аренды квадратного метра жилья и теплого склада. 1050 и 1000 руб. за кв. м. соответственно. Жилье незначительно выигрывает, но зато и стоит наполовину дороже.

Последним весомым аргументом является стоимость покупки всех типов недвижимости.

По соотношению цены покупки и ставок аренды за квадратный метр гаражный бокс оказывается победителем:

Стоит учесть, что для гаражного бокса приведена текущая цена вторичного рынка, а вот представленная студия реализуется в еще незавершенном объекте на первичном рынке жилья. Поэтому ее стоимость меньше, чем после ввода дома в эксплуатацию. В аналогичной ситуации гараж также стоил бы дешевле. Например, в ЖК «12 квартал» цена гаражей, реализуемых девелопером, начиналась от 930 тыс. руб., что на 120 тыс. руб. меньше чем их текущая минимальная цена на «вторичке».

Исходя из уровня арендных ставок и цены продажи, изолированный гаражный бокс сможет окупиться за 4,5 года.

Этот же показатель для квартиры-студии и кладовки составляет соответственно 4,8 и 8,3 года. Что касается традиционной парковки, то ее сроки окупаемости составляют не менее 10,5 лет, а в отдельных случаях могут достигать 15-25 лет.