Изменится ли стоимость первичных и вторичных квартир в связи с новыми условиями льготной программы? Предлагаем мнения различных участников рынка по этому поводу.
Власти продлили семейную ипотеку до 2030 года. На каких условиях, вы уже наверняка знаете, а если пропустили – вот подробное описание обновленной программы. Теперь вместе с экспертами поразмышляем над перспективами сего правительственного решения.
Хитроумный люфт
Директор по маркетингу «Нмаркет.ПРО» Павел Ильин:
Власти очень аккуратно скорректировали семейную ипотеку, чтобы она не задирала вверх цены на квартиры. Думаю, рост все равно продолжится, но не такой взрывной, каким был с 2020 года. Сейчас застройщики начали анонсировать повышение цен. Но эксперты считают, что это подготовка к последующим скидкам и распродажам. Такой люфт, чтобы можно было снижать ценник без убытка для себя.
Семейная ипотека vs цены
Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева:
Теперь в крупных и средних городах семейную ипотеку смогут получить только семьи с детьми до 6 лет. Уже взятый кредит на покупку жилья также можно будет рефинансировать после рождения ребенка. Это должно поддержать рождаемость в стране и сделать льготу более адресной. Напомню, что до изменения условий по этой льготной программе ипотеку по сниженным ставкам все равно получали не все желающие – субсидии от государства выдавались в ограниченном количестве.
На первичном рынке в связи с ужесточением условий по программе семейной ипотеки цены не снизятся. Во-первых, застройщики согласовывают финансовую модель проекта, когда получают кредит на строительство от банка. Поэтому они не могут снизить цены, сократив тем самым заложенную маржинальность. Во-вторых, издержки строительных компаний, а с ними и себестоимость строительства постоянно повышаются из-за роста налогов и цен на материалы, услуги, землю, рабочую силу и т. д. Бизнес не может снизить цены и остаться без прибыли – это прямой путь к банкротству.
На вторичном рынке повышение средних цен на квартиры возможно только в том случае, если банки будут предлагать программы со сниженными ставками. Более вероятен рост арендных ставок. Покупатели, которые не попадают под новые условия семейной ипотеки, будут арендовать жилье или приобретать недвижимость в малых городах – там по-прежнему можно будет оформить этот вид ипотеки всем семьям, у которых есть несовершеннолетние дети. Соответственно, застройщики и потребители начнут активно выходить на эти рынки, что будет способствовать развитию удаленных от мегаполисов локаций. Со временем там вырастут цены на жилье, что приведет к выравниванию средней стоимости квадратных метров по стране.
Похожего мнения придерживается президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый:
На мой взгляд, в мегаполисах и крупных городах влияние семейной ипотеки на ценообразование будет минимальным. В первую очередь, из-за существенного снижения количества выданных кредитов по этой программе.
По предварительным оценкам, доля семей с детьми в возрасте до шести лет оценивается примерно в 30% от всей целевой аудитории рынка новостроек. В то время как доля льготной ипотеки в массовом сегменте первичного рынка достигала 80%. Ее отмена оказывает гораздо большее влияние на рынок, чем изменения в программе семейной ипотеки.
Несмотря на преференции для малых городов, активизации строительства и стремительного роста цен на недвижимость здесь тоже ждать не приходится. Это объясняется невысокой покупательской способностью и в целом емкостью рынка. Об этом говорит и статистика: не более 1,7% всех сделок с новостройками в стране приходится на малые города.
Ждать спада в стоимости квадратного метра не стоит, так как сейчас девелоперское сообщество продолжает искать варианты реализации квартир, используя все возможные для себя инструменты: субсидированные ипотечные программы, рассрочку и т. д.
По словам коммерческого директора «О2 Групп» Артема Медведева рассчитывать на снижение цен в ближайшей перспективе не стоит:
Во-первых, спрос на ликвидную недвижимость, а также запрос на обновление, остаются высокими. Во-вторых, важно помнить, что при проектном финансировании экономическая модель ЖК согласовывается с банком еще до старта продаж. Она предусматривает и темпы реализации, и планы по объемам и наполняемости эскроу. Изменение данной модели требует длительных согласований с банками. Так что в плане ценовой политики девелоперский рынок достаточно инертен. Позволить делать скидки могут компании с высокой маржинальностью, то есть реализующие проекты высокого ценового сегмента. Изменения программ господдержки гораздо больше касаются массовых проектов, где большинство застройщиков и так старается не завышать цены, при этом себестоимость строительства только растет.
Эксперты прогнозируют снижение ключевой ставки до однозначных чисел через пару лет. Это достаточно длительный горизонт планирования. Сейчас появляются более гибкие условия покупки, длительные рассрочки с низким первым взносом и отложенным платежом остатка, в расчете на то, что при наступлении даты отложенного платежа банковские ставки уже будут приемлемые и приняты рынком. А сами банки вводят траншевую ипотеку или дают низкий процент на время строительства с той же целью.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии