Как продать квартиру в ипотеке в 2024 году?

Четыре основных схемы

Руководитель ипотечного отдела холдинга AVA Инна Скакунова говорит о существовании четырех основных вариантов продажи ипотечного жилья:

1. Продажа квартиры после досрочного погашения кредита

Если собственник погасил жилзайм, и банк снял обременение, проводится обычная сделка купли-продажи.

«Еще один возможный вариант – погасить ипотеку за счет средств покупателя. Банк об этом нужно уведомить заранее», – отмечает эксперт.

2. Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

При таком варианте надежнее всего будет, если сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведет банк, и она продается с его согласия. Для примера Инна Скакунова предлагает рассмотреть, как это работает в Сбере:

Сначала продавец и покупатель приходят в банк в заранее согласованное время, подписывают трехсторонний договор, в котором указывают, что кредитор берет на себя обязательства по переводу денег продавцу. «Одновременно с этим открывают специальный счет (аккредитив) для хранения средств покупателя – до регистрации права собственности в Росреестре. Это безопасно для всех сторон, – обращает внимание эксперт, добавляя, – далее банк получает информацию из Росреестра о том, что право собственности зарегистрировано – сразу погашается ипотека, происходит расчет между покупателем и продавцом».

Затем запускается процесс снятия обременения, занимающий до семи дней. «После этого покупатель может заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что квартира находится в его собственности и не имеет обременений», – замечает собеседница Novostroy.

3. Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Если у продавца жилья имеется большой остаток задолженности по ипотечному договору, а у покупателя нет полной суммы для приобретения недвижимости, то реализация ипотечной квартиры будет происходить вместе с кредитными обязательствами. Впрочем, у такого способа есть и преимущество – приободряет Инна Скакунова.

«Меньше бумажной волокиты, так как большая часть документов уже есть в банке, – аргументирует эксперт. – Плюс гораздо меньшая ставка по кредиту (к примеру, по оформленным восемь лет назад сделкам ставка у продавца может быть около 9% годовых, в то время как сейчас она составляет около 20%)».

Понятно, что данная схема не лишена и ограничений. «Новый заемщик может не подходить под требования банка, поэтому не сможет оформить кредит на себя», – следует из слов представителя холдинга AVA.

4. Реализация квартиры банком

Если за заемщиком числится большая задолженность по кредиту, то банк после решения суда может выставить недвижимость горе-ипотечника на торги. «Помимо погашения долга, часть суммы распределится на судебные издержки и услуги по организации торгов. Если просрочка небольшая, договаривайтесь об отсрочке, например, через оформление ипотечных каникул. Также можно продать жилье», – перечисляет варианты Инна Скакунова.

Как вообще найти покупателя?

Отвечая на этот вопрос, эксперт по недвижимости АН «Макромир» Ирина Озерова делится собственным опытом:

Недавно мы продали две квартиры на вторичном рынке. Объекты сильно отличались друг от друга, и, к моему удивлению, быстрее ушла та, которая была в ипотеке и с использованием материнского капитала. Ее купили всего за неделю. Секрет – в удачном расположении и конкурентной цене. Поэтому первая рекомендация продавцам: внимательно анализируйте локацию для выяснения того, кто ваша целевая аудитория. От этого будут зависеть площадки для рекламы, а также позиционирование в тексте и фотографиях.

Далее следует изучить цены ближайших конкурентов и их преимущества или недостатки. И уже исходя из этого, определить адекватную стоимость своего объекта. Можно сразу заложить небольшую сумму на торг, так как многие любят получить хоть небольшую скидку, независимо от того, насколько изначально привлекательна цена.

Хорошая новость в том, что сейчас уже все привыкли к тому, что большая часть продаваемой недвижимости находится в ипотеке. А потому никакой большой разницы в цене между квартирами с обременением и без него практически нет. Все будет зависеть от привлекательности самого объекта.

Если квартира не очень ликвидна, а продать хочется быстрее, рассмотрите возможность привлечения хоумстейджера. Да, это потребует дополнительных предпродажных вложений, но, как показывает практика, они с лихвой окупятся. У нас это пока не так развито, и многие не понимают, зачем это нужно, но стейджинг квартиры действительно порой творит чудеса.

Вторая квартира продавалась несколько месяцев, хотя была видовая, расположена рядом с морем и была упакована «под ключ». Продавалась она со всей мебелью, техникой и декором. Но цена была существенно выше средней по этому району. Поэтому времени на поиск покупателя «с деньгами» ушло больше.

Сейчас востребованы квартиры с готовым ремонтом, полностью укомплектованные мебелью и техникой. Люди хотят заехать и сразу жить, не тратя время и деньги на обустройство.

Если у собственника нет средств на ремонт, можно найти инвестора, который вложится в обустройство квартиры и получит свои деньги обратно с процентами после продажи.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.