Сейчас рынок стоит на перепутье: ситуация с ценами может пойти по трем сценариям, полагают аналитики.
Аналитики рассказали, с какими результатами рынок первичной недвижимости завершает 2022 год и, самое главное, поделились прогнозами о том, что будет с ценами на квартиры в новостройках.
Итоги 2022: кратко
Точные данные Росреестра за декабрь 2022 года будут известны только после новогодних праздников
Основываясь на данных за 11 месяцев 2022 года, можно сказать, что количество сделок на первичном рынке Москвы и Петербурга будет на 15-20% меньше, чем в 2021 году, отмечают аналитики.
Так в Москве с января по ноябрь включительно было зарегистрировано 76101 ДДУ. В 2021 году сделок на первичном рынке было на 14,3% больше — 88016. В Петербурге ситуация еще менее устойчивая, там за 11 месяцев Росреестр зафиксировал 57785 ДДУ, тогда как в 2021 их было 68997 штук — на 19,4% больше.
«Ввиду того, что первый квартал 2022 года был фееричным, даже с провалом продаж во втором квартале средняя статистика за первое полугодие выглядит хорошей, можно сказать статистически сравнимой с первыми полугодиями 2020 и 2021 годов. Второй квартал уже имеет более скромные показатели», — комментирует Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА».
В октябре и ноябре 2022 года первичный рынок двух столиц начал показывать снижение спроса. Очевидно, подчеркивает эксперт, что даже «шаманство» с ипотеками не повлияло на продажи застройщиков, что может говорить о том, что идея «льготных ипотек» уже отработала свое.
«И сейчас, скорее всего, спрос на рынок может вернуть либо раздача недвижимости в новостройках реально в рассрочку без удорожания и каких-либо процентов за пользование заемными средствами, либо снижение цен», — полагает Щегельский.
«Традиционно последний месяц уходящего года — период, когда стараются завершить намеченное, в том числе покупку недвижимости. Но сейчас даже те, кто планировал приобрести квартиру в новостройке в 2023 году, ускорились. — рассказывает Валерий Кочетков, директор «ИНКОМ-Новостройки», — Тем не менее, мы предполагаем, что по итогам декабря спрос будет выше, чем обычно, на 25–30%: изменение ставки льготной ипотеки с 7% на 8% стимулирует покупателей активизироваться и постараться успеть взять кредит под 7%».
При этом, как отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», за 2022 год объем квартир и апартаментов, реализуемых на московском первичном рынке, увеличился на 47,4% и достиг рекордного показателя — 68,9 тысяч лотов.
Что происходит с ценами
Первичное жилье в Москве в 2022 году подорожало на 7,8%, тогда как еще годом ранее цены росли на 20%, отмечает эксперт «Метриума». Сейчас, по данным компании, квадратный метр в столичных новостройках в среднем стоит 418 тысяч рублей.
По данным компании «ИНКОМ-Новостройки», средняя стоимость первичного предложения в старой Москве составляет 340,5 тыс. руб. за квадратный метр. Еще месяц назад она находилась на отметке 339 тыс. руб. (+0,4% за месяц), год назад - 325,4 тыс. рублей (+4,6%). Среднестатистическая квартира в новостройках старой Москвы стоит 18,27 млн руб., за месяц цена увеличилась на 0,8%, за год уменьшилась на 5,8%.
В Петербурге, как следует из статистики dataflat.ru, с ноября 2021-го по ноябрь 2022-го «квадрат» подорожал на 22% - до 223,6 тыс. рублей, а средний чек на квартиру вырос на 19% - с 7,6 млн до 9 млн рублей.
«Цены росли не так быстро, как в прошлом году, главным образом, потому что ощутимо увеличился объем предложения самых доступных лотов – студий и однокомнатных квартир. Кроме того, рост цен сдерживают невысокие доходы населения. В то же время резкое удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не дают первичному жилью подешеветь», — комментирует Надежда Коркка.
Что будет с ценами на новостройки в 2023 году
В этом вопросе ожидания экспертов разделились ровно на три пути.
По мнению Надежды Коркки, продление льготной ипотеки и расширение семейной ипотеки ускорит процесс восстановления рынка. Новостройки будут дорожать, как минимум, на уровне инфляции, полагает аналитик.
«Ажиотажного спроса в 2023 году не ожидается, все-таки мы сейчас живем в период турбулентности, неопределенности и экономических санкций. — комментирует Валерий Кочетков. — Конечно, такая мера поддержки строительной отрасли, как льготная ипотека, очень важна — она поможет поддержать спрос и сделки на уровне 2022 года. Цены, вероятно, расти не будут».
В декабре застройщики уже начали снижать стоимость объектов, отмечает Щегельский. В Москве наблюдаются реальные скидки, а в Петербурге больше акционных предложений: «ремонт в подарок», «кладовка в подарок» и другие «подарки».
«У застройщиков имеется негласное “корпоративное братство”, благодаря ему они стараются не переписывать ценники, а применять акции, — отмечает Щегельский. — Они понимают, как только покупатель увидит реальное снижение цен он займет выжидательную позицию и будет надеяться на еще больший дисконт. Тот из застройщиков, кто первый начнет реально снижать цены — “снимет сливки”, после чего начнется вал снижений до точки безубыточности. Я думаю, что в Петербурге и Москве цены на ”первичке” будут снижаться вслед за вторичным рынком, а там цены будут падать на 2% в месяц вплоть до августа-сентября 2023 года».
Комментарии 3
Щегольский достаточно вменяемо оценивает ситуацию , но уж очень осторожно. Остальные неадекватны !
Ага, вкручивает в уши то что большинство хочет услышать, как и недыхайлов, для набора подписчиков. Трудные времена, а зарабатывать надо. За рекламу всегда платили хорошо, если аудитория большая.
Ты хоть понял, какую... не соответствующую реалиям писанину накатал?