Комнаты в частных домах являются самым недооцененным сегментом недвижимости столицы. За какой-то миллион они позволяют получить жилье площадью в 10-20 кв. м с собственным выходом и земельным участком у станции метро. Это значительно дешевле и выгоднее, чем мини-студии или переоборудованные под жилье ПСН такой же площади. Беда лишь в том, что комнаты в частных домах продаются очень редко и, попав в руки к спекулянтам, возвращаются на рынок по непривлекательной цене.
Комнаты в частных домах
Комнаты, наряду с крупными долями, являются наиболее доступным, но наименее комфортабельным типом жилья в Москве. Низкую цену портят соседи, с которыми необходимо совместно использовать кухню и санузел. Импровизированная коммуналка - это та среда, где уживаются немногие. Из-за этого комнаты подходят в качестве жилья лишь ограниченной и наиболее закаленной категории покупателей.
Но есть редкий тип комнат, подходящий буквально всем. Это комнаты в частных домах. Они стоят дешевле комнат в квартирах, небольших ПСН и мини-студий. Зато в отличие от них предоставляют возможность собственной входной зоны и земельного участка.
Эти нечаянные таунхаусы позволяют обойти неприлично высокую стоимость московского жилья, которую эксплуатируют спекулянты. Они приобретают частные дома, затем продают их по комнатам. Для каждой из них организовывается свой вход-выход и мини-участок земли. За свои труды они взвинчивают цены в 2-3 раза. А это лишает жилье какой-либо привлекательности.
Поэтому комнаты необходимо покупать у первичных владельцев. А затем самим обустраивать входную зону и разграничивать участок. Например, в 18 минутах пешком от станции метро Боровское шоссе в ЗАО, р-н Ново-Переделкино продается три комнаты в частном доме за 4,2 млн. руб.
«Продаётся отдельная часть дома. 3 комнаты 13,2+11,5+11,2 и кухня 8,2 кв. м. Газ, вода в доме. Участок 2,12 сот. На участке есть сарай. Московская регистрация. Хорошая транспортная доступность. Один собственник с 2013 года», - отмечает владелец предложения. Он же сообщает, что общая площадь реализуемого дома - 45,4 кв. м, что составляет 92 511 руб. за квадратный метр. В случае покупки одной комнаты стоимость сделки будет варьироваться от 1 до 1,22 млн руб. Плюс расходы на организацию из дома выхода, подведение воды, канализации и разграничение участка.
Оба мероприятия повысят стоимость объекта на 5-10%, благо частный сектор - не многоэтажная застройка. Поэтому многие работы там люди выполняют без согласований с чиновниками. Главное, чтобы дом от этого не рухнул. Как итог, вы получаете небольшое жилье по цене до 1,3 млн руб. но в шаговой доступности от метро, собственным выходом-входом и даже небольшой полоской земли. Сколько это может стоить после услуг спекулянта, видно на примере комнаты в доме на территории ВАО р-н Косино-Ухтомский. Жилье площадью в 20 кв. м и в 12 минутах пешком от станции метро Лермонтовский проспект продается за 5,2 млн руб.
«В доме 4 собственника, все живы здоровы, у всех свидетельства на право собственности. У всех отдельные входы, коммуникации, отопление, есть письменная договоренность об использовании земли и расположении заборов», - отмечает продавец. Он же сообщает, что «основная комната» практически удвоена по площади за счет пристройки веранды гардеробной и санузла.
Помимо этого здание прошло полную реновацию: «Основная комната 20 кв. м - укрепил балки, выровнял пол, сделал шумоизоляцию, выровнял стены, перебрал бревна передней стены, врезал окно. Сделал гардеробную. Веранду полностью сделал новую. Залита бетонная плита, санузел обложен кирпичом, на стенах плитка. Душевая кабина IDO Showerama, инсталляция Grohe. В кухне теплый пол гидравлический с отдельным коллектором и насосной группой, газовый турбокотел. Новая крыша полностью со всей стропильной частью. Кондиционер, стиральная машина Bosch, холодильник, керамическая мойка».
Как видим, перед нами классический пример перепродажи недвижимости с предшествующей реновацией и по цене в 2,5 раза большей, чем первичный вариант в Ново-Переделкино. Там комнаты почти в два раза меньше по площади, что требует умножить их начальную стоимость на два.
Комнаты в многоквартирных домах
Справедливости ради стоит отметить, что самыми доступными в Москве являются комнаты не в частных домах, а в общежитиях. Их цена стартует от 360 тыс. руб. за площадь в 12 кв. м. Именно по такой цене продается жилье на удалении в 1,1 км. от станции метро Петровский парк.
«Продаю уютную, светлую комнату в общежитии. Сделан капитальный ремонт», - пишет владелец. Он же сообщает, что объект находится на пятом этаже девятиэтажного дома.
Значительно дороже комнат в общежитиях реализуются помещения в коммунальных квартирах. Они сопоставимы по цене с комнатами в частных домах, но обладают куда меньшей комфортностью в силу вынужденного соседства. Самая доступная из таких комнат реализуется в Измайлово, на территории ВАО. За жилье площадью в 10 кв. м просят 1,15 млн руб.
«Вашему вниманию предлагаются 2 изолированные комнаты в коммунальной квартире площадью 10 кв.м. Каждую можно купить отдельно. Продажа одной комнаты не привязана к другой. Всего в квартире 3 собственника. Соседи замечательные. Состояние квартиры, а также мест общего пользования хорошее. Дом находится в шаговой доступности от метро. Развитая инфраструктура. Оперативный показ. Собственность от 2006 года, приватизация. Полная стоимость в ДКП», - отмечает владелец. Он же подчеркивает, что жилье находится на первом этаже пятиэтажного дома 1958 года постройки.
Самыми дорогими являются комнаты в обычных квартирах. Их цена стартует от 1,6 млн руб. Например, по такой цене продается комната в Косино-Ухтомском районе на территории ВАО.
«Продается изолированная комната в трехкомнатной квартире, в развивающемся районе Москвы. Шаговый доступ до станции метро Улица Дмитриевского, Некрасовской линии. Транспортный доступ до станций метро: Новокосино и Выхино. ДКП более 5 лет», - рассказывает продавец. Он же подчеркивает, что площадь комнаты составляет 10 кв. м. А само жилье находится на 14-ом этаже 16-этажного здания 1986 года постройки.
|
Тип комнаты |
Площадь |
Цена (руб.) |
|
Комната в общежитии |
12 |
360 000 |
|
Комната в доме |
11 |
1 060 000 |
|
Комната в коммуналке |
10 |
1 115 000 |
|
Комната в квартире |
10 |
1 600 000 |
Как видим, разброс стартовых цен на комнаты в Москве составляет от 360 тыс. до 1,6 млн руб. Однако наиболее оптимальный вариант находится примерно посередине данной шкалы и оценивается почти в 1 млн руб. Правда, комнаты в домах составляют менее одного процента от общего объема предложения комнат в столице. Всего на ее территории продается около 1200 комнат. Для сравнения: в частных домах единовременно реализуется не более 5-6 помещений, без учета спекулятивного предложения. Это очень мало на весь 12-миллионный город.
Комментарии