Не каждый выдерживает шум, загазованность, пробки и прочие «прелести» мегаполиса и заполнивших его высоток. Малоэтажное строительство – прекрасная альтернатива. Правда, и такой формат жилья не лишен своих недостатков.
- Понятие МЖК и история
- Почему строят малоэтажные дома
- Отличия российских проектов от зарубежных
- Плюсы МЖК для жильцов
- Недостатки малоэтажных проектов
Понятие МЖК и история
Под малоэтажными жилыми комплексами (МЖК) генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин вслед за российским законодательством предлагает понимать жилые дома до трех этажей включительно без учета мансарды. «Это может быть, например, индивидуальная застройка в частном секторе, но понятие также распространяется на таунхаусы и многоквартирные новостройки». По поводу последних современные девелоперы и покупатели нередко трактуют термин МЖК шире, называя малоэтажными дома и строения в 5-8 этажей. И все же, даже учитывая среднюю высотность современных российских новостроек, подобные мнения вряд ли кажутся оправданными.
Если погрузиться в историю малоэтажного строительства, то, как замечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Корка, такой формат оставался преобладающим в мире на протяжении тысячелетий и ведет отсчет с возникновения градостроительства в период неолитической революции. В России дома высотой не более трех этажей были наиболее распространенными с момента зарождения государственности до 1930-х.
«Правда, речь в основном об индивидуальном жилье – избах, палатах, особняках. Первые доходные, или многоквартирные, дома появились в России лишь в конце XVIII века. При Сталине наряду с величественными зданиями в стиле ампир строились и двухэтажные деревянные бараки. Массовая же типовая застройка постсталинского СССР уже не была малоэтажной. Те же хрущевки – это среднеэтажные дома», – поясняет Надежда Корка.
Вернулись к малоэтажному строительству в Советском Союзе в период перестройки. Однако до сих пор строительство МЖК не приобрело в нашей стране интенсивный характер. Менее 1,5% отечественных новостроек могут похвастаться высотой до трех этажей. Наибольших успехов по объемам малоэтажного строительства добились два региона: Подмосковье и Москва. Занять вторую строчку столица смогла благодаря освоению ТиНАО.
Как бы там ни было, малоэтажки на сегодня вновь стали международным трендом из-за стремления людей к гармонии с окружающей средой. Тем более что существует немало территорий с высокой сейсмичностью и сложным рельефом, на которых можно возвести лишь МЖК.
Почему строят малоэтажные дома
Географические особенности выбранного под застройку участка – не единственная причина, почему девелоперы возводят МЖК. Так, по словам генерального директора ХК «Сити 78» Артура Гайсина, малоэтажные проекты привлекают застройщиков за счет более низких инвестиций в строительство и возможностей продать квартиры в такой новостройке быстрее и дороже, чем в проекте более высокой этажности. При этом упущенная выгода от отказа строить еще несколько жилых этажей компенсируется тем, что девелоперам нет необходимости использовать такие дополнительные инструменты для стимулирования спроса, как акции, скидки и рассрочки.
«В случае с МЖК у застройщика есть более четкие перспективы реализации объектов и окупаемости проекта. На первичном рынке крайне важно сохранять высокие темпы продаж, чтобы проект оставался рентабельным. Особенно в текущих экономических условиях, когда первоначальная смета проекта растет чуть ли не каждый месяц, и застройщики вынуждены повышать цены на квартиры, что отнюдь не стимулирует спрос», – говорит Артур Гайсин.
Впрочем, есть и свои ограничения, обусловленные высокой стоимостью земли и не таким широким выбором участков. «В городе не так много места под застройку малоэтажными жилыми комплексами. Однако те МЖК, которые реализуются в городской черте, автоматически становятся эксклюзивными с ценой квадратного метра выше среднего по рынку», – добавляет эксперт.
Отличия российских проектов от зарубежных
Главным отличием отечественных проектов от иностранных Алексей Перлин считает то, что за границей малоэтажное строительство развито уже давно, а среди россиян этот формат пока лишь набирает популярность. «В Европе и Северной Америке распространены классические пригороды при мегаполисах, для них характерны низкая плотность застройки, дома не выше трех этажей, низкие палисадники и небольшие придомовые участки».
Как добавляет Надежда Корка, из-за стремления жить комфортно и экологично иностранцев не пугает, что придется дольше добираться до работы. К тому же с позиции градостроительства такая концепция развития территории оптимизирует движение транспорта, позволяя избегать пробок. «Россия хоть и с задержкой, но приходит к пониманию плюсов подобной застройки».
Наряду с разной степенью распространенности отечественные МЖК отличаются от европейских и архитектурой, и подходом к созданию общественных зон, и строительными и отделочными материалами. Так, за границей большая часть малоэтажных домов строится из газобетона и из дерева по каркасной технологии. В России же, в силу климата, устоявшихся предпочтений и норм безопасности, их возводят из обычного бетона и кирпича.
«Но это не настолько разительные отличия. В РФ, как и в Европе, новые жилые проекты должны сопровождаться выполнением соцобязательств по строительству школ и детсадов, благоустройству и т.д.», – комментирует Артур Гайсин.
Плюсы МЖК для жильцов
Говоря о преимуществах малоэтажного жилья, эксперты сходятся во мнении, что это отличная альтернатива «муравейникам» благодаря камерности проектов, приватности и атмосфере добрососедства.
«Соседи знают друг друга в лицо и не сталкиваются с проблемами, характерными для ЖК с большой плотностью населения: отсутствием парковочных мест, занятыми спортивными площадками и даже очередями в лифте. К тому же малоэтажные комплексы возводятся быстрее, чем высокоэтажные аналоги, и покупатели квартир могут раньше получить ключи от нового дома», – поясняет директор по продажам команды экспертов в недвижимости «Тепло» Ирина Куликова.
К перечисленным плюсам генеральный директор экспертного бюро недвижимости PLEADA Денис Леушин добавляет, что жители не чувствуют себя психологически угнетенными среди серых новостроек. Всегда видно небо, отсутствует эффект однообразной застройки, а пространства для жизни и отдыха гораздо больше. Наличие же на этаже всего 4-5 квартир дарит не только добрососедские отношения и комфорт, но и социальную однородность и чувство безопасности.
При этом, поскольку лифты, скамейки, детские площадки и другие объекты общего пользования эксплуатирует меньшее количество человек, они дольше сохраняют свой первоначальный вид и остаются в рабочем состоянии.
Учитывая же, что с 1-го ноября в России начал действовать единый экологический стандарт для многоквартирных домов, теперь все новостройки должны отвечать дополнительным условиям. «К перечню требований относятся качество применяемых материалов, класс энергоэффективности, соответствие безбарьерной среде, а при возведении малоэтажных домов обычно и так используется больше «зеленых» технологий», – подчеркивает Надежда Корка.
Недостатки малоэтажных проектов
К недостаткам малоэтажного строительства относятся высокая себестоимость и сложности с выбором локации. «В шумном центре города трудно обеспечить приватность жильцам малоэтажек. В пригороде же из-за недостатка инфраструктуры чаще всего отсутствует уровень комфорта, который необходим собственникам недешевого малоэтажного жилья. А строительство объектов инфраструктуры в небольших камерных объектах повышает и без того высокую себестоимость, и экономика проекта может просто не выдержать», – считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
К житейскими минусам, с которыми придется столкнуться покупателям квартир в МЖК, эксперты также причисляют менее развитую транспортную доступность. Особенно это касается расстояний до центра города и метро, до которых нужно добираться на наземном общественном транспорте.
Из-за удаленности от основного жилфонда могут возникнуть и проблемы с коммуникациями – к примеру, с подключением интернета.
Чтобы избежать различных «сюрпризов», на этапе покупки нужно задавать максимум уточняющих вопросов. Причем информацию лучше получать и анализировать не только от застройщика, но и официальных источников и соцсетей. Кто, если не действующие дольщики или уже заселившиеся жильцы, прольют свет на все минусы проекта?
Комментарии