Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

Грозит ли «Первому кварталу» от Брусники стать последним на территории Московской области?

Проверено лично 5226 26 апреля 2018 Диана Солнцева
Грозит ли «Первому кварталу» от Брусники стать последним на территории Московской области?
https://www.novostroy.ru/articles/complaints/grozit-li-pervomu-kvartalu-ot-brusniki-stat-poslednim-na-territorii-moskovskoy-oblasti/
Грозит ли «Первому кварталу» от Брусники стать последним на территории Московской области?
Грозит ли «Первому кварталу» от Брусники стать последним на территории Московской области?
Проверено лично
2018-04-26 14:44:00
https://st.novostroy.ru/regions/u/articles/box/5ae1cf400f8ca.jpeg
Novostroy.ru
211
21
«Первый квартал» — название с подтекстом. Это дебютный проект малоизвестного в Московской области застройщика, поэтому многие потенциальные покупатели сомневаются в его успешном воплощении. Есть ли почва для недоверия или обвинения напрасны? Проверим надежность застройщика и потенциал жилого квартала, строящегося посреди поля, между деревнями Ермолино и Сапроново.

«Первый квартал» — название с подтекстом. Это дебютный проект малоизвестного в Московской области застройщика, поэтому многие потенциальные покупатели сомневаются в его успешном воплощении. Есть ли почва для недоверия или обвинения напрасны? Проверим надежность застройщика и потенциал жилого квартала, строящегося посреди поля, между деревнями Ермолино и Сапроново.

Застройщиком ЖК «Первый квартал» выступает ООО «Брусника. Москва» (ИНН 7714898390), зарегистрированное 21.02.2013 г. Основной вид деятельности по ОКВЭД ред. 2 – строительство жилых и нежилых зданий. Учредителем компании является ООО «Брусника Кэпитал Лимитед» (Кипр), владеющая 99,9% голосов. Оставшаяся доля принадлежит инвестиционной организации ООО МПФ «Золотые Ключи», которой руководит А. Н. Круковский.

Упомянутые организации
Брусника. Москва
Компания
1 объект

Должность Гендиректора застройщика изначально занимал Щиголь А. С., а с октября 2016 г. — Квитковская В. П. В марте 2017 г. на смену пришел Колтунов Д. А. Генеральным подрядчиком значится опытная фирма ООО «Брусника. Строительство Екатеринбург» (ИНН 6671397475).

Упомянутые объекты
«Первый квартал»
Жилой комплекс
Брусника. Москва

Застройщик входит в ГК «Брусника», которая основана в 2004 г. и также специализируется на строительстве многоэтажных зданий. Головной офис холдинга расположен в Тюмени. Следует отметить, что компания «Брусника», ранее известная под наименованием «Партнер-Инвест», — крупный застройщик, который зарекомендовал себя на Урале и в Сибири. На территории Новосибирска, Екатеринбурга, Ставрополя, Тюмени и Сургута им уже построено 12 объектов. Информации о деятельности этой компании в открытых источниках достаточно.

Характеристика новостройки

Объект расположен в дер. Сапроново (6 мкрн. г. Видное) Ленинского района Московской области. Согласно проектным декларациям, в состав ЖК «Первый квартал» войдет 6 зданий, которые будут возводить и сдавать в эксплуатацию поэтапно.

Квартиры от застройщиков с акциями

Первая очередь – дом №1

Разрешение на строительство получено 25.01.2017 г., срок действия — до 20.01.2019 г. (включительно). Изначально дом планировали достроить до 20 мая 2018 г., но затем сроки перенесли на IV кв. 2018 г.

В соответствии с проектной декларацией, в рамках первой очереди будет возведено 10-секционное здание высотой от 5 до 9 этажей. В нем запроектированы 562 квартиры (согласно внесенным изменениям в ПД от 05.05.2017 г.). Строительство здания сначала оценивалось в 1 780 000 000 руб., но в июне 2017 г. сметная сумма изменилась на 1 306 614 490 руб.

Вторая очередь – дом №2

Разрешительная документация была выдана одновременно с разрешением на строительство 1-й очереди. В изменениях к проектной декларации указано, что реализацию объекта намерены завершить в апреле 2020 г. (в то время, как на официальном сайте застройщика значится другой срок сдачи дома №2 — IV кв. 2019 г.).

Корпус №2, высотой от 7 до 10 этажей, рассчитан на 427 квартир (в соответствии с изменениями в ПД от 19.10.2017 г.). Строительство изначально оценивалось в 1 780 000 000 руб., но в сентябре 2017 г. сметная сумма изменилась на 1 304 767 800 руб.

Под застройку выделен земельный участок площадью 134 471 кв. м. Принадлежит застройщику на правах собственности. Кадастровый номер — 50:21:0000000:34153.

Остальные дома пока находятся на стадии разработки и согласования проектов. Полностью завершить строительство и ввести в эксплуатацию все корпуса планируют к 2022 г.

Темпы строительства объекта

К работам на стройплощадке ООО «Брусника. Москва» приступила в IV квартале 2016 года. На официальном сайте застройщика ежемесячно размещают свежие фотоотчеты с детальным описанием хода строительства. Последние выложенные фотографии датируются 05.04.2018 г.

Апрель, 2018 г.

Апрель, 2018 г.

По ним видно, что в первом доме:

полностью завершены монолитные работы;

выложена кирпичная кладка на 90–100% (в зависимости от секции и этажности);

проведен монтаж окон с наружной стороны фасада на 25–65%;

частично выполнена внутренняя электроразводка (выведена до щитков).

В доме №2 (блок В) ситуация менее вдохновляющая — на 100% возведен только первый этаж 4-й секции. Ведутся работы над вертикальными конструкциями 2-го этажа. В секциях №5-10 (блоки А, Г, Д, Е) монолитные работы на уровне цокольного/первого этажа завершены на 50–100%.

Апрель, 2018 г.

Апрель, 2018 г.

Изначально планировали сдать первые два дома в мае 2018 г., однако срок сдачи первого корпуса перенесли на полгода позже, второго — почти на 2 года.

На данный момент (апрель 2018 г.) первый дом практически готов, и скорее всего, будет введен в эксплуатацию к концу 2018 г. Здесь надо отметить значительно увеличившееся количество квартир: от предусмотренных 483 до утвержденных впоследствии 562 шт.

Что касается второго корпуса — стадия готовности пока не превышает и 10%. Успеет ли застройщик справиться с поставленной задачей за 1–1,5 года — прогнозировать пока рано (особенно учитывая, что на возведение первого здания, меньшего по этажности, ему потребовалось полных 2 года). Лучше выясним, что спровоцировало такие задержки при реализации объектов — изменения в проектах или нехватка средств.

Из-за чего возникли задержки?

Сначала разберёмся, как обстоят дела с финансированием стройки. Ведь главная возможная причина нарушения сроков — нехватка денежных средств для своевременного выполнения строительных работ.

Как правило, застройщики в процессе реализации жилых комплексов используют финансовые поступления от дольщиков. Иногда привлекаются дополнительные источники финансирования. Согласно информации в проектной декларации, строительство ЖК «Первый квартал» сначала велось исключительно за счет капиталовложений дольщиков. Однако в июне 2017 г. структура финансирования изменилась, — застройщик решил использовать денежные средства из различных источников:

195 992 174 руб. — собственные деньги;

482 622 767 руб. — привлечение финансирования от участников долевого строительства;

627 999 550 руб. — кредитные средства, предоставленные ПАО «Сбербанк».

Таким образом ООО «Брусника. Москва» сможет собрать необходимую для возведения первой очереди сумму в размере 1,3 млрд. рублей.

Под реализацию второй очереди средства будут привлекаться следующим образом (в соответствии с изменениями в ПД от 28.09.2017 г.):

195 715 170 руб. — собственные деньги;

195 715 170 руб. — финансирование от участников долевого строительства;

913 337 460 руб. — кредитные средства, предоставленные ПАО «Сбербанк».

В результате для возведения дома №2 застройщик также соберет нужную сумму.

Вероятно, привлечение средств банка было продиктовано невысокими темпами продаж в ЖК. Выясним с какой скоростью поступают деньги, которые компания может использовать для строительства зданий.

На официальном сайте ЖК «Первый квартал» на продажу выставлены:

72 квартиры (почти 13%) из первой очереди;

198 (чуть больше 46%) из второй.

То есть, выходит, что в первом доме продано 87% квартир из 562, во втором – 54% из 427 шт. (всего – 719 шт. или почти 73%). Проверить данные по количеству реализованного жилья нам поможет портал Росреестра. Согласно справочной информации по объектам недвижимости, в здании на участке с кадастровым номером 50:21:0000000:34153 заключено 325 договоров долевого участия с привлечением ипотеки. Учитывая, что в продаже числится гораздо меньше квартир, вероятно, они выставляются блоками, либо есть просто забронированные. К сожалению, на сайте Росреестра разделения сделок по корпусам нет, поэтому выходит, что в двух домах продано всего 32,86% квартир (325 из 989 шт.). Согласно этому, полученная от продажи выручка должна составить как минимум 731 млн. рублей. А значит эта сумма должна покрыть потребность застройщика в деньгах дольщиков на первых двух очередях.

А теперь главные нюансы, которые помогут понять, в чем дело: первый заключенный ДДУ датируется 04.10.2016 г., последний – 27.03.2018 г. Бросается в глаза то, что за 2016 г. было оформлено всего 10 ДДУ, и еще почти 50 ДДУ в начале 2017 г. То есть, активные продажи начались только с середины 2017 г. – как раз с того момента, как была открыта кредитная линия. Следовательно, из-за медленных темпов продаж застройщику катастрофически не хватало средств от дольщиков для полноценного финансирования и соблюдения графика строительства. Получается, именно из-за нехватки денежных средств сроки были нарушены.

Деятельность застройщика в цифрах

Чтобы разобраться в ситуации, в обязательном порядке нужно проверить финансовые показатели, что отражала ООО «Брусника. Москва» в проектных декларациях и последующих редакциях, присутствующих в открытом доступе.

Дата

Финансовый результат

(прибыль, тыс. руб.)

Кредиторская задолженность (тыс. руб.)

Дебиторская задолженность (тыс. руб.)

На 07.08.2016 г.

- 21 000 (убыток)

7 811

502 366

На 30.10.2016 г.

6 000

874 148

7 462

На 30.03.2017 г.

33 000

420 336

104 729

На 30.06.2017 г.

46 000

221 637

143 538

На 30.09.2017 г.

70 000

37 889

251 871

Здесь мы видим, что на старте проекта застройщик начал свою работу с убытков – вероятно, заказал материалы для строительства и авансировал услуги подрядных организаций. Сумма дебиторской задолженности, значительно превышающая кредиторскую в первой строке таблицы подтверждает, что нулевой цикл работ был оплачен «авансом» – застройщик рассчитался с подрядчиками заранее, до того, как работы были выполнены или приняты по актам.

В следующем квартале ситуация кардинально изменилась – дата (октябрь 2016 г.) как раз совпадает с моментом заключения первых ипотечных договоров. Значит, полученная от дольщиков часть средств «засветилась» в кредиторской задолженности. Однако это слишком маленькая часть суммы из той, что требуется для строительства одного объекта (1,3 млрд.). Последующее увеличение суммы дебиторской задолженности свидетельствует о том, что полученные средства застройщик использовал по назначению – вероятно для дальнейшего авансирования строительных работ/услуг/материалов. Впрочем, одновременно с этим росла и кредиторская задолженность (долг застройщика или новые поступления от дольщиков).

К сентябрю 2017 г. компания смогла практически полностью рассчитаться с подрядчиками и даже авансировать некоторые работы, что подтверждает снова увеличившаяся сумма дебиторской задолженности. Напомним, что с 06.2017 г. застройщик получил кредит, – вполне вероятно, что именно это помогло ему «выровнять» ситуацию. При открытии банком кредитной линии, деньги на счет застройщика обычно поступают частями (поэтапно), в соответствии с определённым кредитным договором графиком. Важно, что банк контролирует целенаправленное использование средств, что является определенной гарантией безопасности для дольщиков.

Финансовых средств от дольщиков, как мы уже выяснили, тоже не хватало. Квартиры до середины 2017 г. продавались слишком медленно, чтобы обеспечить ход строительства в соответствии с графиком. В итоге сроки были сорваны, что привело к необходимости перенести сдачу объекта в эксплуатацию. Можно лишь надеяться, что впредь новый источник денежных средств (банк) будет сглаживать медленные темпы продаж.

И напоследок осталось выяснить финансовое положение самого застройщика. Учитывая, что строительство объекта не прекращалось, возникает вопрос: мог ли он самостоятельно профинансировать большую часть работ? Понять это нам поможет анализ бухгалтерской отчетности ООО «Брусника. Москва», зафиксированной органами Росстата.

Финансовые показатели застройщика

Результаты работы за 2016 г.

Актив

I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Основные средства

1003134000

Отложенные налоговые активы

353 000,00

Прочие внеоборотные активы

47 000,00

ИТОГО по разделу I

1 003 534 000,00

II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

Запасы

202 707 000,00

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

8 620 000,00

Дебиторская задолженность

104 729 000,00

Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)

2 050 000,00

Денежные средства и денежные эквиваленты

3 785 000,00

Прочие оборотные активы

24 000,00

ИТОГО по разделу II

321 915 000,00

БАЛАНС

1 325 449 000,00

Пассив

III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ

Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)

10 000,00

Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)

33 000,00

ИТОГО по разделу III

43 000,00

IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Заемные средства

415 711 000,00

Отложенные налоговые обязательства

395 000,00

ИТОГО по разделу IV

416 106 000,00

V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

Заемные средства

352 432 000,00

Кредиторская задолженность

420 336 000,00

Доходы будущих периодов

0

Прочие обязательства

135 135 000,00

ИТОГО по разделу V

909 300 000,00

БАЛАНС

1 325 449 000,00

Как видим, на конец 2016 г. использованная под строительство сумма составляла 1,1 млрд. («основные средства» + «дебиторская задолженность»). В запасе при этом числилось 202 млн. Однако, кредитная линия от Сбербанка к тому времени еще не была открыта. Интересно, что в строке «Доходы будущих периодов» отражена цифра «0». Это указывает, что до декабря 2016 г. финансирование строительства осуществлялось даже не за счет денег дольщиков – понятно, если учесть активный старт продаж лишь с середины 2017 г. С другой стороны, квартальные отчеты застройщика в изменениях к ПД говорят о другом. Можно предположить, что использовалась действительно мизерная часть денег дольщиков, которые могли сразу расходоваться на сопутствующие услуги: транспорт, доставку материалов, аренду строительной техники/оборудования, рекламу и пр. Зато кредиторская задолженность в точности совпадает – 420 336 млн. на конец 2016 г. по бухгалтерской отчетности и 420 336 млн. за первый квартал по изменениям к ПД.

Так откуда тогда взялись деньги? Вероятно, что у застройщика были свои «доверенные организации», которые авансировали/кредитовали строительство. Ведь согласно таблице, ему выделены краткосрочные и долгосрочные «заемные средства» на сумму 768 млн. Первое, что приходит на ум – неофициальным инвестором выступала материнская структура, т.е. ГК «Брусника» или учредитель ООО «Брусника Кэпитал Лимитед». Обе организации являются устойчиво прибыльными, что подтверждает их бухгалтерская отчетность, доступная в открытых источниках.

Если добавить к полученной сумме «кредиторскую задолженность» и «прочие обязательства», выходит, что деньги для возведения первого дома (в размере 1,3 млрд.=909+416 млн.) были получены застройщиком в полном объеме еще в 2016 г., и тут же освоены на строительстве объекта. Однако эти средства следует воспринимать в качестве «кредита» от материнских организаций, которые застройщик, скорее всего, постепенно возвращает из привлеченных средств от дольщиков. Что касается кредитных средств, выделяемых с конца 2017 г. банком, очевидно, что они будут использованы в основном при строительстве 2-го дома (предусмотрено 70% кредитных средств от общей сметной суммы).

Административные, гражданские и банкротные разбирательства

Информации о судебных делах с участием ООО «Брусника. Москва» в открытом доступе не найдено. Исполнительные производства в отношении застройщика не ведутся. При проверке государственными органами в 2017 г., к деятельности компании претензий не возникло – строительство ведется без нарушения установленных норм.

Подведем итоги

Компания «Брусника. Москва» – новичок на московском строительном рынке. Следовательно, прогнозировать вероятный успех или провал ее первого объекта недвижимости в этой локации довольно сложно. К тому же, «заморский» учредитель, которого можно «встретить» только на бумаге, не внушает доверия и оптимизма потенциальным дольщикам. Справедливо. Но теперь посмотрим на ситуацию с другой стороны.

Материнская структура, ГК «Брусника» – достаточно известный застройщик на Урале и в Сибири, где им реализовано уже немало объектов недвижимости. Самое важное то, что обманутых этой компанией дольщиков до сих пор не выявлено. Серьезных срывов сроков сдачи домов в эксплуатацию также не зафиксировано. Но у покупателей есть замечания по качеству строительства (в частности, в ЖК «Европейский»). Ожидает такая досада и дольщиков ЖК «Первый квартал», или застройщик сделает выводы и больше не повторит подобных ошибок – покажет только время.

Кроме того, застройщика с положительной стороны характеризуют финансовые показатели, на основании которых выяснилось, что он вполне способен справиться с поставленными задачами. Ведь даже несмотря на сложности, возникшие при возведении первого дома, а точнее недостаток финансирования до середины 2017 г. (до начала активных продаж и получения кредита), объект не «заглох» и не превратился в долгострой – строительные работы на площадке продолжались. Вероятно, благодаря помощи со стороны материнской структуры.

Итак. Хотя с дебютным объектом в московском регионе на начальной стадии у ООО «Брусника. Москва» возникли определенные сложности со сроками реализации, потенциальные покупатели могут рассчитывать на то, что ЖК «Первый квартал» будет завершен. Единственное, в чем нельзя быть уверенными – так это в соблюдении сроков. Поэтому дольщикам следует подождать более высокой стадии готовности второй и последующих очередей или покупать недвижимость в первом, почти построенном доме.

Похожие статьи по данной теме
  •  МФК «Citimix»: пока вполне надежно
    13 ноября 2017 2559

    В МФК «Citimix» цены невысоки, и за два года до ввода в эксплуатацию корпуса находятся на высокой стадии готовности. Тем не менее апартаменты - «зверь» особый на нашем рынке, и лишняя проверка не помешает.

  • ЖК «Марьино Град»: замороженные надежды
    10 июля 2017 7505

    Компания «МарьиноСтрой» существует уже почти 10 лет (она была учреждена 6 декабря 2007 года), но за всё это время участвовала в реализации только одного проекта жилищного строительства и тот до конца не завершила. Строительство ЖК «Марьино Град» заморожено уже более года. Novostroy.ru попытался разобраться, что привело к долгострою и что может спасти проект и его дольщиков.

  • Сосед наукограда. Проверяем «UP-квартал «Сколковский»
    15 июня 2017 2647

    «UP-квартал «Сколковский» - проект комплексного освоения территории на окраине Одинцово, буквально через дорогу от инновационного центра «Сколкoвo». Жильё здесь пользуется стабильно высоким спросом, даже не смотря на задержки по вводу в эксплуатацию I очереди. Стоит ли ждать новых переносов сроков сдачи и насколько вложение средств в этот проект оправдано?

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:

Самое читаемое за месяц