МФК «Citimix»: пока вполне надежно

Новострой проверил 911 13 ноября 2017 в 17:31 Вячеслав Ярных
 МФК «Citimix»: пока вполне надежно

В МФК «Citimix» цены невысоки, и за два года до ввода в эксплуатацию корпуса находятся на высокой стадии готовности. Тем не менее апартаменты - «зверь» особый на нашем рынке, и лишняя проверка не помешает.

Застройщиком МФК «Citimix» является ООО «КСАР-Сервис», зарегистрированное 04 августа 1994 года (ИНН 7729052240).

Упомянутые объекты
«Citimix»
Жилой комплекс
APSIS GLOBE
Упомянутые организации
Сбербанк
Банк

Уставный капитал составляет 1 000 000 рублей. Единоличным исполнительным органом, руководящим застройщиком, является генеральный директор Управляющей компании ООО «Апсис Глоб» Д. Д. Лавров. С 12 сентября 2017 года генеральный директор - Псахье А. И. Учредитель застройщика со 100-процентной долей уставного капитала - ООО «Апсис Актив» (ИНН 7736579894). Опыта строительства объектов недвижимости у застройщика ООО «КСАР-Сервис» нет.

В базе данных ЕГРЮЛ, по состоянию на 09.11.2017 года, есть информация об обременении на долю учредителя в уставном капитале (вид обременения - залог). Действует обременение до 23 мая 2023 года; дата внесения записи - 21.06.2017 года. Залогодержатель - ПАО «Сбербанк России».

Упомянутые организации
APSIS GLOBE
Компания
4 объекта

Согласно первоначальной проектной декларации от 13.02.2017 года, в границах отведенного участка предусмотрено строительство многофункционального комплекса, первая очередь которого включает в себя три 21-этажных корпуса (плюс двухуровневая подземная автостоянка). Количество апартаментов (гостиничных номеров) - 758; мест подземной автостоянки - 657.

Разрешение на строительство действительно с 11 декабря 2015 года по 11 апреля 2018 года. Предполагаемый срок получение разрешения на ввод в эксплуатацию первой очереди - 4 квартал 2019 года. Кадастровый номер земельного участка: 77:07:0014010:58. Планируемая стоимость строительства составляет 3 064 485 тыс. руб.

В проектной декларации от 5 мая 2017 года есть данные о наличии договора №4583 об открытии невозобновляемой кредитной линии с ПАО «Сбербанк России». Срок возврата денежных средств - 31.12.2020 года. Сумма привлеченных денежных средств составляет 2 546 338 000 руб. (2,5 млрд. руб.). Таким образом общая сумма заемных средств, привлеченная застройщиком для строительства, может составить до 83% от сметной стоимости (2 546 338 тыс. руб./3 064 485 тыс. руб.).

Оценим темпы строительства

Согласно фото-отчету застройщика, в момент написания этой статьи 13.11.2017 года, на официальном сайте ЖК есть фотографии строительства по состоянию на 1 ноября 2017 года. На фото видно, что монолитный каркас корпуса №2 полностью вылит, до уровня 19 этажа выполнена кладка наружных стен из ячеистобетонных блоков. По корпусу №3 монолитный каркас вылит до уровня 15 этажа, до 4 этажа выложены наружные стены. По корпусу №1 завершены железобетонные работы по литью первого этажа. Кроме того, вырыт котлован под подземный паркинг.

С учетом того, что выполнены значительные и очень дорогостоящие железобетонные работы по подвальной части (литье монолитной фундаментной плиты, стен и плиты перекрытия подвала), объем выполненных работ по всем трем корпусам можно оценить не менее чем в 35% от общего объема строительства. Темпы работы застройщика можно смело назвать хорошими.

На официальном сайте первые фотографии работ датированы 15.11.2016 года. Однако к этому моменту на фото по корпусу №2 уже есть вырытый котлован, залита фундаментная плита и ведется вязка арматурной сетки каркаса стен подвала. По корпусу №3 вырыт котлован и залита фундаментная плита. Фактически работы начались раньше, возможно, в октябре 2016 года.

Между тем к маю 2017 года (к моменту получения кредитного финансирования в ПАО «Сбербанк России») работы велись не активно. На фотографиях этого периода видно, что в корпусе №3 по-прежнему идут монолитные работы по литью подвальной части здания, а в корпусе №2 монолитный каркас вылит на уровне 5 этажа. По корпусу №1 работы еще не начинались. Объем освоенных работ к моменту получения кредита составлял не более 5-6% от общего объема работ.

С учетом того, что к моменту работы над этим материалом 13.11.2017 года объем фактически выполненных работ составляет порядка 35% от общего объема работ, можно констатировать, что с мая 2017 года по ноябрь 2017 года (то есть за 6,5 месяцев) объем выполненных работ составил 20-25% от общего объема строительства.

Окончание строительства и сдача в эксплуатацию должны произойти не позднее 4 квартала 2019 года - через 2 года и 1 месяц после составления этого отчета, то есть через 25 месяцев. С учетом того, что с момента получения заемного финансирования за 4,5 месяца освоено 20-25% объема строительных работ, сохранение существующих темпов строительства позволяет к концу 2019 года освоить все 100% объема работ (ведь к началу ноября уже освоено не менее 35% объема строительства). В пользу застройщика говорит тот факт, что монолитные работы очень трудоемкие и затратные по времени, особенно при строительстве высотных зданий. Оставшиеся работы по наружной и внутренней отделке, наружным и внутренним сетям можно вести параллельно и тем самым увеличить темпы, при наличии своевременного финансирования.

Можно констатировать, что на данный момент строительство МФК «Citimix» ведется застройщиком в соответствии с заявленным в проектной декларации графиком, то есть при сохранении существующих темпов окончание строительства и сдача корпусов МФК «Citimix» к концу 4 квартала 2019 года видится абсолютно выполнимой задачей.

Источники финансирования

Первый и самый очевидный источник — это продажа апартаментов. Посмотрим, что у застройщика с их реализацией.

По информации на официальном сайте МФК, в середине ноября 2017 года в продаже имеется 219 апартаментов (свободных, либо забронированных, но еще не проданных), что составляет 28,8% от всех апартаментов в МФК в количестве 758 шт. (219/758). Таким образом, согласно данным застройщика, договоров заключено почти на 71% апартаментов.

Однако несмотря на хорошие темпы продаж, деньги по заключенным договорам - не главный источник финансирования строительства, потому что основную часть денежных средств в размере 83% от сметной стоимости застройщик получит по кредитному договору с ПАО «Сбербанк». То есть можно констатировать, что деньги дольщиков являются лишь частью (причем не основной) денежных средств, использующихся для финансирования строительных работ.

Проблем с финансированием строительства ЖК «МФК «Citimix» у застройщика нет никаких.

Финансовая сторона застройщика

Согласно цифрам, которые застройщик отразил в проектной декларации и изменениям к ней, его финансовые показатели в течение 2017 года выглядели следующим образом (в тыс. руб.):

 

На 31.03.2017 года (тыс. руб.)

На 30.06.2017 года (тыс. руб.)

На 30.09.2017 года (тыс. руб.)

Прибыль

30 872

67 547

104 910

Кредиторская задолженность

23 037

77 204

108 466

Дебиторская задолженность

61 625

106 305

95 156

Данные показатели можно охарактеризовать как очень «спокойные». Застройщик демонстрирует хоть небольшую, но прибыль. Кроме того на протяжении первого полугодия имеет место превышение дебиторской задолженности (то есть долга перед застройщиком его контрагентов, когда застройщиком оплачены материалы, работы и услуги, но материалы не поставлены, а работы и услуги еще не выполнены) над кредиторской задолженностью (то есть обратной ситуации, когда контрагенты поставили материалы, выполнили работы и оказали услуги, а застройщик с ними еще не рассчитался). Превышение дебиторской над кредиторской задолженностью говорит об авансировании строительства со стороны застройщика. Застройщик сначала оплачивает материалы, работы и услуги, и лишь потом контрагенты их отрабатывают. Это также подтверждает, что компания не испытывает проблем с финансированием. Превышение кредиторской задолженности над дебиторской в третьем квартале не столь существенно с учетом величины разницы на фоне сметной стоимости.

Финансовую состоятельность застройщика подтверждает и отчетность на сайте МФК «Citimix», которая отражает результат его деятельности по состоянию на 31.03.2017 года (в тыс. руб.):

Запасы  

470 327

Дебиторская задолженность

61 625

Дебиторская задолженность (расчеты с поставщиками и подрядчиками)

14 082

Дебиторская задолженность (авансы уплаченные поставщиками со сроком погашения более 12 месяцев)

46 456

Уставный капитал

1 000

Нераспределенная прибыль

510 852

Добавочный капитал

4 200

Заемные средства

1 106 222

Кредиторская задолженность

23 073

Кредиторская задолженность (расчеты с поставщиками и подрядчиками)

23 073

Управленческие расходы

5 084

Проценты к уплате

33 478

Чистая прибыль

30 782

Во-первых, подтверждается все сказанное выше относительно прибыльности застройщика и авансировании им строительных работ. Во-вторых, подтверждается доступ компании к заемному финансированию. По состоянию на 31 марта 2017 года, получено около 1 млрд. руб. из 2,5 млрд. руб., которые застройщик должен получить по кредиту от ПАО «Сбербанк». И наконец, по состоянию на 31 марта 2017 года, застройщиком освоено уже около 530 млн. руб строительного объема (раздел «запасы» и «дебиторская задолженность»), что составляет около 17% от общей сметы строительства, что подтверждает все выводы о соблюдении графика строительных работ.

Нужен ли апартам 214 ФЗ?

К положительным моментам можно отнести и то, что застройщик работает по нормам закона ФЗ №214 «О долевом строительстве». Реализуя апартаменты «Citimix» (то есть коммерческие площади), а не квартиры, застройщик мог вообще не прибегать к закону №214. Хотя действие этих норм распространяется на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости, но в различных параграфах речь идет о строительстве только жилых домов, и жесткость условий по привлечению денежных средств дольщиков распространяется лишь на жилую недвижимость и не распространяется на строительство коммерческих площадей, к которым относятся апартаменты.

Застройщик вполне мог работать, заключая с покупателями квартир (апартаментов) МФК «Citimix» договоры инвестирования строительства, на основании которых можно привлекать денежные средства по нормам ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Этот закон очень хорошо подходит для строительства коммерческих площадей, к которым относятся апартаменты, и создает самые «щадящие» условия для застройщика в рамках его ответственности за итоговый результат. Нет строгости в отношении срока реализации проекта, не нужна страховка застройщика, договоры не подлежат обязательной регистрации в Росреестре, возможна перепланировка помещений в процессе строительства и пр.

Но работа без ФЗ №214 отсекает от проекта множество потенциальных покупателей, потому что только закон о долевом участии дает определенные гарантии людям, передавшим свои деньги застройщику, что эти деньги не пропадут. Работа застройщика в рамках другого закона повышает риск вложения денежных средств в стройку.

Если покупателям для спокойствия необходимы договоры долевого участия, которые должны быть зарегистрированы в Росреестре, то застройщик пошел навстречу покупателям апартаментов и заключает ДДУ, согласно нормам закона ФЗ №214 «О долевом строительстве».

И последнее

Застройщик ООО «КСАР-Сервис» не участвует в гражданских, административных и банкротных судебных разбирательств.

Нет и данных о долгах. В отношении застройщика не ведутся исполнительные производства Федеральной службой судебных приставов.

Итоговый вывод 

Мы не обнаружили рисков покупки в многофункциональном комплексе «Citimix» от «КСАР-Сервис», поэтому можем рекомендовать вложение в его строительство денежных средств. Строительство застройщиком ведется в соответствии с заявленным графиком, при этом проблем с финансированием работ у компании нет.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме