Сосед наукограда. Проверяем «UP-квартал «Сколковский»

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

UP-квартал «Сколковский»

ФСК

Упомянутые организации

Компания

ФСК

Рейтинг A-/45 объектов

ООО «ФСК «Лидер», являющееся застройщиком ЖК «UP-Квартал «Сколковский», компания опытная.  Она была учреждена 7 сентября 2005 года. Уставный капитал застройщика равен 400 млн рублей.

Учредители «ФСК «Лидep»: 

Воронин Владимир Александрович - 70% уставного капитала (он же является президентом компании);

Воронина Ирина Александровна - 30% уставного капитала.

На официальном сайте ФНС имеется информация о залогах как на долю Владимира Воронина, так и на долю Ирины Ворониной. В первом случае залог действует до 22 мая 2018 года, залогодержателем выступает ООО «СоюзАгро». Срок действия залога на долю Ирины Ворониной истекает 1 декабря 2018 года. Залогодержатель - ООО «Бaлaшиха-Сити».

Что строится?

В состав проекта войдёт 13 многоэтажных жилых корпусов. На официальном сайте квартала представлены документы по шести строящимся домам: №№7, 8, 9, 10, 11, 12. Корпуса 3 и 4 уже введены в эксплуатацию. Остальные пока находятся в стадии проекта.

27-этажный дом №7 рассчитан на 840 квартир. Планируемая стоимость его строительства составляет  2 607 357 000 руб. Сдать объект в эксплуатацию планируется в 3 квартале 2018 года. По итогам 1 квартала 2017 года, согласно планам застройщика, отражённым в проектной декларации, должны были быть завершены земляные, а по итогам 4 квартала 2017 года — монолитные работы. 

Посмотрим на фото, опубликованные на официальном сайте проекта. По состоянию на 12 июня 2017 года ведётся литьё монолитного каркаса здания на уровне 15-17 этажей. Освоенный объём можно оценить примерно в 25% от общего объёма строительства. Очевидно, что фактические работы соответствуют заявленным в проектной декларации срокам. 

Дом №8 имеет переменную этажность — 24-27 этажей. В нём будет 1100 квартир. Планируемая стоимость строительства — 3 767 837 000 руб. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2 квартал 2017 года. 

По состоянию на 12 июня 2017 года в корпусе №8 завершаются фасадные работы и остекление. Ведутся работы по благоустройству прилегающей территории. Освоенный объём можно оценить не менее, чем в 90% от общего объёма строительства.

Дом №9 имеет высоту 24-25 этажей. Он рассчитан на 431 квартиру. Планируемая стоимость строительства составляет 1 429 978 000 руб. Дом планируется сдать в 3 квартале 2017 года. А к концу 2 квартала этого года должны быть завершены не только монолитные работы, но и работы по подключению инженерных коммуникаций. 

По состоянию на середину июня 2017 года в корпусе №9 практически завершены внешняя отделка и остекление фасадов. Ведутся внутренние работы, а также прокладка коммуникаций. Производится благоустройство прилегающей территории. Завершено строительство распределительной электрической подстанции. Сделанное можно оценить не менее, чем в 80-85% от общего объёма строительства. Темп работ соответствуют заявленным срокам, озвученным застройщиком. 

19-25-этажный дом №10 вмещает 777 квартир. Стоимость его строительства составляет 2 442 761 000 руб. Согласно проектной декларации, его планируется сдать в 4 квартале 2018 года. А до конца 2 квартала 2017 года застройщик намерен завершить земляные работы. 

На момент написания этого материала уже закончено рытьё котлована, установлено свайно-фундаментное поле, ведётся литьё подвальной части и, частично, первого этажа здания. Освоенный объём мы оцениваем примерно в 10-15% от общего. Фактические работы и в этом случае соответствуют заявленным в проектной декларации срокам. 

В доме №11 этажностью 25-27 этажей будет 819 квартир. Стоимость строительства здания - 2 903 283 000 руб. Корпус должен быть сдан в эксплуатацию в 1 квартале 2018 года. До конца 2 квартала 2017 года застройщик намерен завершить монолитные работы, а до конца 2017 года — подключить дом к инженерным системам.

Судя по фото, по состоянию на 12 июня 2017 года завершены литьё монолитного каркаса здания и кладка наружных стен. Освоенный объём можно оценить примерно в 45% от общего объёма строительства. Работы соответствуют заявленным в проектной декларации срокам. 

Наконец, дом №12, имеющий высоту 19-24 этажей. В нём спроектировано 414 квартир. Стоимость строительства объекта составляет 1 317 563 000 руб. Планируемый срок ввода в эксплуатацию здания — 1 квартал 2018 года. Как и в доме №11 до конца 2 квартала этого года здесь должны быть завершены монолитные работы, а в 4 квартале 2017 года —  подключены инженерные системы. 

К 12 июня 2017 года уже завершены литьё монолитного каркаса здания и кладка наружных стен. Начато остекление, производятся работы по утеплению фасада. Освоенный объём можно оценить не менее, чем в 45% от общего объёма строительства. Работы соответствуют ранее заявленному графику.

Всего в домах ЖК «UP-Квартал «Сколковский» представлена 4 381 квартира. Общая сметная стоимость строительства домов составляет 14,465 млрд рублей. Готовность строящихся корпусов составляет от 10% до 90%.

За счёт чего финансируются работы?

Согласно информации, полученной на сайте Росреестра по состоянию на 01.06.2017 года, в строящихся жилых домах ЖК «UP-Квартал «Сколковский» было заключено 1 444 договора долевого участия.  Эти договоры подписывались в период с  17 февраля по 31 мая 2017 года.  

Речь идёт только о договорах, финансирование которых осуществляется за счёт ипотечных кредитных ресурсов. На сайте Росреестра нет информации о ДДУ, заключаемых дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, когда участники долевого строительства оплачивают договоры самостоятельно, не привлекая заёмного финансирования. То есть застройщиком, возможно, заключено не 1 444 ДДУ, а гораздо больше. 

С учётом того, что всего в квартале представлена 4 381 квартира, можно предположить, что такие темпы продаж способны обеспечить застройщика достаточным размером денежных средств, необходимых для строительства жилого комплекса. К началу июня 2017 года застройщик заключил договоров как минимум на 33% квартир строящихся жилых домов (1444/4381). К тому же эти 1 444 договора были заключены, благодаря привлечению ипотечных кредитов. Значит суммы по ним поступили застройщику в полном объёме. При этом выполненный строительный объём к этому времени по строящимся корпусам составляет примерно от 10% до 90%. 

Темпы строительства либо совпадают с темпами привлечения средств от дольщиков, либо превышают их. Это говорит о том, что застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства. 

Компания, которая может осуществлять строительство на столь значительные суммы не только за счёт денег дольщиков, безусловно, финансово состоятельна. Подтверждение этому — данные финансовой отчётности застройщика.

Финансовое состояние «ФСК «Лидep»

Последние данные финансовой отчётности компании на сайте Росстата датированы 01.01.2016 года. Эта информация позволяет судить о финансовой состоятельности застройщика и его возможностях осуществлять строительство ЖК «UP-Квартал «Сколковский».

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

Дом Дыхание

ФСК

Упомянутые организации

Банк

Сбербанк

Строительную компанию, имеющую по итогам года прибыль в размере 0,8 млрд рублей и внеоборотные активы, к которым относятся в том числе и объёмы незавершённого строительства на сумму около 13 млрд рублей можно уверенно назвать крупной и прибыльной.

Очевидно, что ФСК «Лидep» строит не только за счёт денежных средств участников долевого строительства, но имеет также доступ к заёмному финансированию. Это увеличивает гарантии  в том, что строящиеся объекты этим застройщиком будут построены и сданы в эксплуатацию в заявленные сроки. 

Подтверждением доступа к заёмному финансированию является информация из проектной декларации по ЖК «Дом Дыхание», строительство которого также осуществляет ФСК «Лидep». Застройщик заключил договор об открытии невозобновляемой кредитной линии с ПАО «Сбербанк» №4569 от 07 октября 2016 года.

«Сбербанк» - очень серьёзный финансовый институт. При предоставлении кредита  он обязательно проверяет возможности застройщика рассчитаться по взятому кредиту, а также оценивает экономику и риски строительного проекта.

Данные финансовой отчётности и информация о кредите ПАО «Сбepбанк» позволяют сделать вывод о надёжности и финансовой состоятельности ФСК «Лидep».

Финансовые показатели этой компании, датированные уже началом 2017 года, представлены и в проектных декларациях.

Согласно этим показателям, можно по-прежнему судить о значительной прибыльности этой компании. 

Репутация застройщика

ФСК «Лидep» является очень серьёзным игроком на строительном рынке Российской Федерации. Застройщик входит в ТОП-15 строительных компаний в России и в ТОП-200 крупнейших частных компаний страны. Деятельность застройщика прозрачна — в открытом доступе представлено более чем достаточно информации о ФСК «Лидep» и аффилированных с ней компаниях.  

Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности за несдачу или несвоевременную сдачу домов ЖК «UP-Квартал «Сколковский». Гражданских, административных и банкротных исков к ООО «ФСК «Лидep», которые могут сказаться на результатах строительства домов квартала, нами  не отмечено. Отсутствуют и данные о долгах, а также исполнительном производстве в отношении застройщика со стороны федеральной службы судебных приставов.

Подводим итог

Мы можем рекомендовать покупку квартиры в ЖК «UP-Квартал «Сколковский». Риски вложения денежных средств в ФСК «Лидep» и этот проект нами пока не обнаружены.