ЖК «Черняховского 19»: оценка старта

Новострой проверил 1516 23 декабря 2016 в 12:13 Вячеслав Ярных
ЖК «Черняховского 19»: оценка старта

Жилой комплекс «Чeрняховского 19» - один из самых обсуждаемых на нашем портале. Продажи в нём уже вовсю идут, а полноценные строительные работы — нет. Успеет ли застройщик сдать первую очередь в срок, хватит ли у него на это ресурсов? Проверим.

Упомянутые объекты
«Черняховского 19»
Жилой комплекс
ПИК

АО «ЖБИ-23», выступающее согласно проектной декларации застройщиком комплекса, действует с 11.09.2002 года. Генеральный директор компании — Белов Алексей Яковлевич. Уставный капитал застройщика равен 13 619 руб. До начала строительства домов ЖК «Черняховского 19» компания «ЖБИ-23» не принимала участия в строительстве жилых домов.

Застройщик реальный и застройщик номинальный

Упомянутые организации
ПИК
Компания
Рейтинг A+/93 объекта

Главным учредителем компании-застройщика, владеющим 86,67% её акций, является АО «ПИК-Регион», которое в свою очередь входит в Группу Компаний «ПИК». ГК «ПИК» является одной из системообразующих организаций России, не раз получала высокие оценки своей деятельности от известных аналитиков строительного рынка, в частности, World Finance Magazine и рейтингового агентства «Экспeрт».

Вся информация о строительстве ЖК «Чeрняховского 19» находится на официальном сайте ГК «ПИK». У «ЖБИ-23» своего интернет-ресурса нет и вовсе. Очевидно, что застройщик, указанный в проектной документации, является номинальным, а за строительством стоит именно «ПИK».

Для чего нужен номинальный застройщик? Многие небольшие компании используют такие фирмы как «прокладки» между собой и дольщиками. Если строительство идёт не так, как задумал застройщик, иски отправляются в адрес «прокладки», а реальный застройщик остаётся в стороне.

В случае ЖК «Черняховского 19» фирма создана для других целей: для того чтобы выделить отдельную бизнес-единицу под строительство конкретного объекта, и тем самым сделать экономику этого комплекса «прозрачной» для реального застройщика, не смешивая финансовые и материальные потоки от различных строящихся объектов.

На стройплощадке ЖК «Чeрняховского 19»

На официальном сайте комплекса размещена проектная декларация одного его дома. Это многоквартирное шестисекционное здание с пристроенной подземной автостоянкой. Высотность корпуса — 12-22 этажей. Количество квартир - 468 шт. Количество парковочных мест - 343 шт.

Строительство, согласно проектной декларации, должно было начаться в 4 квартале 2016 года, но к моменту составления этого отчёта ещё не началось. Завершиться строительство должно через четыре года, в 4 квартал 2018 года. Разрешение на строительство при этом действует до 25.03.2019 года. Планируемая стоимость строительных работ составляет 2 075 000 тыс. руб.

В интернете можно найти множество декабрьских фотографий, по которым видно, что заканчивается снос корпусов ЖБИ, на месте которых будет вестись строительство, ведётся расчистка завалов территории для подготовки строительной площадки. Это значительный объём работ, поскольку корпусов, подлежащих сносу, на строительной площадке много.

Финансовые возможности «ЖБИ-23»

Способен ли застройщик освоить объём работ в размере 2 млрд руб? Посмотрим на финансовые показатели компании по состоянию на 01.01.2016.

Основные средства на конец отчётного года - 24 601 тыс. руб.

Запасы на конец отчётного года - 5 тыс. руб.

Дебиторская задолженность на конец отчётного года - 10 085 тыс. руб.

Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчётного года - 16 тыс. руб.

Уставный капитал на конец отчётного года - 14 тыс. руб.

Выручка за отчётный год - 74 550 тыс. руб.

Управленческие расходы за отчётный год - 11 631 тыс. руб.

Чистая прибыль за отчётный год - 8 843 тыс. руб.

Очевидно, что это показатели небольшого, но находящегося в устойчивом финансовом состоянии предприятия. Но также очевидно, что компания, показывающая такие результаты, не способна самостоятельно начать строительство объекта стоимостью более 2 млрд руб.

В проектной декларации ничего не сказано о привлечённых заёмных денежных средствах со стороны застройщика. Но информация о них обязана быть отражена, если это действие имело место. При этом сказано, что строительство осуществляется за счёт денежных средств участников долевого строительства. Но привлечь значительные средства дольщиков на начальном этапе, когда строительство ещё не началось, застройщику, как правило, проблематично.

Подтверждением этому является отсутствие к моменту написания этой статьи зарегистрированных договоров долевого участия, а значит привлечённых денежных средств участников долевого строительства.

Согласно ответу на запрос в информационный ресурс ЕГРП Росреестра по состоянию на 07.12.2016 года, в строящемся доме, расположенном на участке с кадастровым номером 77:09:0004006:96, не зарегистрировано ни одного договора долевого участия.

В таком случае, за счёт каких денежных средств застройщик начнёт строительство жилого дома? В проектной декларации указаны основные финансовые показатели застройщика на 30.09.2016 года:

Убыток - 1 087 тыс. руб.

Дебиторская задолженность - 4 676 тыс. руб.

Кредиторская задолженность - 574 240 тыс. руб.

К кредиторской задолженности относятся «Расчёты с поставщиками и подрядчиками» в части поставленных и не оплаченных материальных ценностей, выполненных работ, оказанных услуг; «Расчёты с заказчиками» в части авансов, полученных в счет предстоящей поставки товаров, работ или услуг. Это говорит о значительных объёмах работ, которые были выполнены или будут выполнены подрядчиками без оплаты со стороны застройщика.

Иначе говоря, на строительной площадке застройщика контрагенты выполняют или готовы выполнить работы на общую сумму 570 млрд руб. в расчёте на то, что застройщик с ними рассчитается, когда у него на это появятся финансовые возможности.

При сметной стоимости строительства всего здания в размере 2 млрд руб., сумма 0,5 млрд руб значительна. Её хватает и на расчистку строительной площадки, и на начальный этап строительства.

Активные работы по расчистке строительной площадки, которые ведутся в отсутствии денежных средств дольщиков, говорят о том, что проблем с финансированием строительства у застройщика нет, а значит и нет проблем с соблюдением графика строительства.

Значит застройщик не зависит от средств дольщиков и работы на стройплощадке не встанут, если этих средств будет недостаточно. Причём понятно, на чью помощь в реализации этого строительного проекта, ориентируется застройщик. На помощь со стороны своего учредителя - компании АО «ПИК-Регион».

Возможности «ПИК-Регион»

Очевидно, что «ПИК-Регион» по силам оказать такую помощь. Вот финансовые показатели компании по состоянию на 01.01.2016 года:

Финансовые вложения на конец отчётного года - 13 454 289 тыс. руб.

Выручка за отчётный год - 15 758 984 тыс. руб.

Прибыль за отчётный год - 3 945 048 тыс. руб.

Дивиденды - 3 000 000 тыс. руб.

Чистые активы на 31 декабря отчётного года - 5 136 608 тыс. руб.

Поступления за отчётный год - 34 379 693 тыс. руб.

Платежи в связи с приобретением долговых ценных бумаг, предоставлением займов другим лицам за отчётный год - 11 119 240 тыс. руб.

Величина влияния изменений курса иностранной валюты по отношению к рублю за отчётный год - 1 565 271 тыс. руб.

Компания, имеющая доступ к финансовому потоку в размере 50 млрд руб., прибыль в размере 4 млрд руб., финансовые вложения на 13,5 млрд руб., предоставившая займы на 11 млрд руб., имеющая возможность выплачивать дивиденды учредителям в размере 3 млрд руб., имеющая доступ к валютной ликвидности, очевидно, сможет оказать финансовую помощь дочерней структуре, приступившей к строительству жилого комплекса стоимостью около 2 млрд руб.

Без судов и без долгов

Застройщик не участвует ни в каких судебных разбирательствах: административных, гражданских, банкротных. Отсутствуют данные о долгах. Федеральной службой судебных приставов в отношении застройщика не ведётся исполнительное производство.

Компания работает без нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству домов ЖК не отмечено.

Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности за несдачу или несвоевременную сдачу строящихся объектов. Информация об этом размещена в проектной декларации строящегося дома ЖК «Черняховского 19».

Делаем вывод

Мы можем рекомендовать вложение денежных средств в ЖК «Черняховского 19» и застройщика «ЖБИ-23» - риски вложения денежных средств отсутствуют.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме